房地產公司精裝修項目成本控制的研究

郎文丹

摘 要 隨著房地產行業的發展，房地產精裝修工程越來越得到人們的推崇。從房地產開發成本形成的角度而言，裝修成本占比將越來越高。基于此，提出了裝修成本管理理念、加強項目前期階段的成本核算、監督施工過程的成本管理控制策略，使房產企業在激烈的市場競爭中能夠有足夠的競爭優勢去占據更大的市場份額。本文通過分析當前建筑工程中精裝修工程成本管理的意義，探討設計、招投標、工程施工階段全過程如何進行成本控制，明確有效的管理可以降低工程成本，尋求各種方法以增加產品附加值，優化裝修效果，提高經濟效益，最后總結淺析工作中的一些管理思路及方法。

關鍵詞 精裝修工程 成本 房地產

近些年來，我國房地產行業發展快速，使得我國居民的居住條件得到了有效改善，而且對我國經濟的發展發揮了非常重要的作用。精裝修住宅成為現在房地產開發的必然趨勢，一方面在社會節奏加快的現狀下，精裝修住宅成為大多數消費者的首選;另一方面，基于政府要提高整體小區住宅品質以及避免野蠻裝修所帶來的各種問題的考慮，大力提倡精裝修住宅。由于房地產調控政策的持續收緊，特別是近兩年“房住不炒”政策的不斷深入，房產公司的利潤空間已經大幅縮小，為使公司擴大利潤空間，實現效益最大化，本文對當前建筑工程中精裝修工程成本管理控制的意義進行分析。

一、精裝修成本控制的意義

精裝修成本控制，主要是對在整個精裝修項目完工過程中消耗的資源，如裝修用材、人工費用、管理費用等開支，在不影響裝修質量的情況下，通過準確核算、監督，把相關費用盡量控制在預算范圍內，保證成本目標的順利實現，力爭將成本降到最低，使公司獲得利益最大化。

精裝修工程成本對項目投資影響重大，工程建設周期較長，且成本管理工作相對復雜，因此房產公司在項目裝修的各個階段都需要監督控制，發現問題隨時糾正，將成本控制在核算范圍內，在工程質量不受影響的情況下，提高項目的裝修效果、檔次所帶來的經濟效益。

因此，如何合理管控精裝修房的成本費用，利用最低成本達到最理想的效果，使公司在激烈的競爭中脫穎而出，成為了房地產開發公司最關心的重要問題。

二、精裝修成本控制的內容

精裝修項目從工程的設計開始到工程施工結束，成本控制都應貫穿其中。這些過程歸納有以下幾個主要階段：項目的設計階段，招標階段及施工階段。本文著重討論設計階段的成本控制，因為設計階段是成本控制的源頭，尤其是針對效果類的精裝修來講更為重要，效果圖方案一旦確定，其成本就已經成為定局，裝飾面的量也就確定了。

（一）設計階段的成本管理

良好的設計可以體現項目的風格和品位，使相應成本的投入與產出即銷售價格成正比。設計階段項目過程中的成本管理主要是審核裝修圖紙是否準確、工程數量是否齊全、工藝做法是否詳細等，因為項目預算成本都是按照裝修圖紙來核算的，圖紙如果不準確，預算就不準確。

1.審核裝修設計圖紙

裝修設計圖都是按房產的平面圖的尺寸來設計的，因此必須認真審核圖紙中具體的尺寸是否準確，方位朝向是否正確，空間布局是否合理，基本使用功能是否完整等。設計圖應盡量簡約、實用、環保、體現風格。簡約裝修可以避免不必要的浪費，減少污染，美化環境。“輕裝修，重裝飾”的觀念已深入人心，簡約裝修還可以讓客戶根據自身喜好選擇合適的家具，可以優化房間的裝飾效果和使用功能，并且合理的價位也是家裝總造價不超標的保障。

2.確定審核工程項目及數量

審核時，應參照圖紙核對預算書中各工程項目的具體數量。特別注意不要遺漏一些重要的項目，遺漏的項目在現場施工時，不可避免地要辦理增項手續，增加意料之外的開支，所以需要審核清楚，盡量不遺漏、不修改，以免造成不必要的浪費。

3.確定施工工藝做法

精裝修設計圖紙上不但要有項目名稱，還要有關鍵的工藝做法，并詳細地說明。如果具體的施工工藝和工序不同，會直接影響精裝修過程的施工質量和預算造價。在滿足裝修效果的同時，盡量選用簡單成熟的施工做法，避免施工中考慮不周導致返工、造成后期成本增加。

4.制定預算方案

在明確設計圖紙的基礎上，同步制定預算方案，提升方案設計的合理性、科學性、可行性。完善的方案預算對精裝修工程造價具有重要影響，可以為下一階段招投標成本控制提供可靠依據。

（二）招投標階段的成本控制

精裝修項目工程承包合同在考慮施工單位資質、工期和項目管理等常規因素外，更重要的是要避免與建筑安裝總承包工程的銜接問題，這些都要在招標文件中說明，分清自己的工作職責，明確責任以及后續的質量保障。避免以后出現質量問題而產生相互之間的推諉，使房產公司增加不必要的后續支出。

精裝修作為最后完工的分包工程之一，屬收官之作，為確保工期，可以從合同方面著重強調這些因素，使投標單位充分理解工程情況，在招標階段可要求其提供書面保證如期保質竣工，保證項目順利交付，減少資金長期墊付造成的資金使用成本。

（三）施工階段的成本控制

施工階段在項目的成本管理過程中，是非常重要的階段。此階段涉及的業務單位較多，精裝修工程施工單位、材料供應商、工程質量主管部門等各種風險和不確定因素同時影響著施工過程。為有效預防此階段出現的成本問題，一方面要對費用加強管理，特別是加強對簽證、工程變更費用的管理;另一方面要對項目要求達到規定的質量、時限、費用預算進行一系列的組織、控制與協調。這個階段特別應加強對施工過程的日常質量監管，日常的質量監管不但能控制項目工程質量，達到預期的目標，防患于未然，而且能使工程后期減少維修保養費用，有利于降低工程成本。應建立專門的質量控制小組來組織開展工程質量的各項管理工作，對每道工序的質量加以控制。尤其對容易發生質量問題的地方認真研究，制定可行的解決辦法，切實做到預防為主。比如，在日常的監管工作中，應該嚴格監管廚房、衛生間、洗衣機周圍管道的滲漏情況，避免后期出現質量問題，返工成本巨大。對隱蔽工程、工序間交接檢查驗收執行監理制度，保證在整個施工過程中控制好重點關鍵部位的施工。

三、加強精裝修項目成本控制的措施

精裝修工程屬于系統性工程，存在很多不確定性因素，施工前必須進行全面的工程量核算，在確保裝修質量的基礎上，應該全力以赴地控制好材料成本和人工成本，降低裝修造價，加強成本全局化管理工作。具體措施如下：

（一）降低裝修造價

第一，隨著經濟的發展，市場上裝修材料的種類繁多，質量參差不齊，對此貨比三家永遠是適用的。同一品種材料，因來源不同，價格也不同，故對用量大的材料，應采用集團或一級代理采購，這樣既可以使精裝修工程材料的質量得到保證，同時又能降低采購單價，保證裝飾效果，還可滿足不同檔次項目的需求。

第二，同類裝修材料應減少其選用的種類數目，用材種類越少，整體色彩越和諧，風格協調性越好，而且數量大的同一種材料又可以進行集團或一級代理采購，不僅可以減少材料采購金額，而且還可以減少裝修過程中更換不同工種的施工人員需要的人工費。

第三，選材既要講究美觀實用，又要體現質量檔次，比如地板和墻面材料，生產工藝高檔的仿真材料有時更實用，價格也比原木實木便宜很多。貴重材料的選用要恰到好處，頂尖的物品能提升裝修品位，但并不需要太多，只要幾個重要的部位用到，能起到畫龍點睛的作用即可，比如地暖、中央空調的安裝，衛生間洗臉臺鏡子上可以安裝除霧設置，臨街窗戶用隔音玻璃，設置智能開關等。

第四，嚴格把控材料的質量驗收庫存管理。材料采購須憑采購計劃進行，購入材料須通過見證抽樣、見證抽檢，數據合格后方可清點進行入庫處理，不允許僅憑經驗、目測或感觀評價其質量。已經入庫的材料必須由專人負責保管，領用需按工程預算量審批進行材料出庫處理，為杜絕資源浪費，每月進行物資消耗盤點，并按工程進度進行成本分析。

（二）堅持員工合理利用的原則

人才是企業發展的動力，人力成本也是企業非常大的支出。現實中，有很多企業希望帶領自己的團隊進行管理施工，員工缺乏合理利用，人浮于事、相互包庇、責任不清的現象常有發生。為杜絕后患，各類用工應納入公司人力資源統一管理，完善員工招聘配置，以公平、合理的競爭機制吸引人才，加強員工培訓，進行績效考核，充分發揮員工工作積極性，從而提高工作效率，降低人力成本，保障公司整體戰略目標的實現。

（三）加強成本全局化管理

為及時掌握工程項目的整體情況，公司工程項目部應定期匯報工程施工進度，制定合理的施工方案，縮短工程交付期，與施工單位協調一致，縮短驗收時間，節省費用開支。預算部門要及時掌握成本實際消耗，分析預算差距，并迅速采取有效措施，將成本控制工作落實到具體人員，發生問題專人負責。財務部主管工程項目的財務工作，應按合同支付節點及時付清款項，根據需要合理調度資金。

四、結語

精裝修項目的成本控制管理是在把控整個項目的質量和進度的基礎上，為實現最終的管理目標而開展的一系列活動。房地產公司在努力做好設計階段成本管理的前提下，在施工過程中要精益求精，通過過程中成本管理的有效實施，特別要做好材料成本、人工成本的管理工作，加強成本全局化管理，在確保裝修質量的基礎上，盡量將成本降到最低，以實現投資和收益最大化。

（作者單位為安吉豐虹房地產開發有限公司）

參考文獻

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