地產調控會否全面松綁？

李永華

越來越多的城市加入地產松綁的隊列之中。

3月3日，廣州、溫州、常州、九江等多地發布地產優惠政策：溫州本科生購房5折，廣州為公寓限購松綁，九江交房可延期，還降低商品房預售資金監管比例;南寧可用公積金首付40%買二套房，各地可謂“各顯神通”。

發布新政的當然不止上述幾個城市，力度最大的也不是這幾座城市。據市場研究機構不完全統計，自2月以來，全國已有近70個城市為房地產松綁，目標是“有效應對疫情促進房地產市場平穩健康發展”。

熱點掃描：五花八門的房產新政

3月3日出臺的《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務的若干措施》提到：“優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元;商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。”

外界對此的解讀是：放松對商服類項目的限制。按照廣州此前的政策，商服類項目，比如寫字樓，最小分割單位不得低于300平方米，而且只能賣給法人單位。

廣州全面商改住放開？3月3日晚，廣州一位地產觀察人士告訴《中國經濟周刊》，廣州因為限購住宅，之前就有開發商想通過銷售寫字樓或者公寓打擦邊球，現在放開這一條，意味著商改住變相松綁，廣州積壓的大量寫字樓和公寓會對外推出。

出乎市場意料的是，廣州這份文件出臺當晚被撤回。

3月4日，該文件重新掛出后，關于房地產的第31條內容簡省為“優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業的獎補資金”。

“優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元;商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象”的內容已被刪除。

對此，上述觀察人士評論，這表明了政策與市場之間的微妙，廣州商業與公寓項目的庫存壓力確實大，什么時候放開限購政策，只能繼續等待。

東莞開發商則可以降價賣房了。

3月4日，東莞市政府官網掛出《關于進一步優化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》，有一條規定很有意思：“取得預售許可證或現售備案證書180天后，開發企業可以向市住房城鄉建設局申請對未售出房屋的申報價格進行調整，調高幅度不超過5%，調低幅度不限。”

這被解讀為：允許房企降價賣房。按說，降價還是漲價原本屬于正常的市場行為，不過，近兩年不許降價的橋段已經在多個城市反復上演，東莞此時推出這一規定，算是給當地房企一條出路，不知道會否有其他城市跟進。

在降不降房價這件事情上，浙江溫州更有魄力，不過是以吸引人才的名義。

2019年底，溫州市發布人才住房租售并舉政策，優秀大學生以上人才在溫州可享受購房打7折優惠。2020年3月3日，溫州市委人才辦聯合市人社局、市住建局，發布《2020年溫州市首批人才住房配售公告》，首批籌集1700多套房源，共計約18萬平方米，將于本月15日啟動申領。

溫州的力度還不止于此，經溫州市委人才工作領導小組辦公室認定的B類和C類人才配售面積為140平方米，購買價格為備案價（核定價）50%。按照《溫州市高層次人才分類目錄（2019）》的標準，B類人才是指長江學者特聘教授、國家“百千萬人才工程”入選者、國家有突出貢獻中青年專家等;C類人才是指省“千人計劃”人才、省特級教師等。

同屬浙江的杭州搶人才也是大手筆：A類高層次人才最高可享受住房補貼800萬元，B、C、D類人才分別給予200萬元、150萬元、100萬元購房補貼。

相對于上述經濟比較發達的城市出臺的幫扶政策，更多的內地城市對房地產可以說是全方位關愛，其中，湖南衡陽的“十七條”可以當個范本，契稅補貼、人才購房、學位房、減少土地供應、資金支持等各種舉措齊齊上馬。

第一條就是購房補貼：所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所繳契稅對購房人予以全額補貼;所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所繳契稅的2/3對購房人予以補貼;所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，由市財政按所繳契稅的50%對購房人予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的，由市財政按1000元/個的標準對購買人予以補貼。

第二條還是補貼。擴大人才補貼范圍，非“雙一流”大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元。3月5日，衡陽當地一樓盤營銷人員在電話中告訴《中國經濟周刊》記者，基本上，只要來買房差不多都能拿到至少5萬元補貼。

衡陽有的條款可能是廣州、長沙、杭州這樣的省會城市難以效仿的，比如堪稱大招的“學位房”。“土地成片開發，建設優質學校，就近解決入學”，“憑商品房買賣合同或不動產證可就近入學”。

上述營銷人員稱，其樓盤屬于學位房，業主只要買了房就可以讀附近的初中，不需要參加微機派位。

為緩解開發商資金壓力，衡陽提出，開發商簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后一個月繳納土地出讓總價款50%;預售資金監管比例也下降50%，報建費用、農民工勞動報酬保證金繳納比例、住房公積金發放進度等全都做出調整。

除此之外，衡陽還明確將控制土地供應總量，從緊控制土地供應總量及招商引資匹配的開發用地，從嚴控制工業用地變性和平臺公司土地合作開發。這無疑有助于現有樓盤的開盤銷售。

房企有多難？地產調控會否全面松綁？

“今年確實太難了。”3月5日，一家大型房企湖南公司的營銷負責人坦言，公司推出了前所未有的打折力度，但銷售與回款情況并不好，“差不多所有開發商都是高周轉模式，疫情來了，現金流緊張，怎么能不難受。我們這些大企業還好，一些中小房企估計熬不住。”

高周轉與高負債是眾多房地產企業共同的特征，如果不能快速銷售、快速回籠資金，一旦資金鏈斷裂，企業就岌岌可危。

以泛海控股為例，2月24日，該公司公告，公司擬向合格投資者非公開發行公司債券規模不超過人民幣50億元，其中不低于募集資金總額的10%擬用于補充公司及子公司與疫情防控相關的資金需求，剩余部分用于補充公司及子公司流動資金以及償還有息債務等。

2月27日，泛海控股又公告：公司2020年2月26日—2月27日成功發行了4億元公司債，票面利率7.5%。同一天，泛海控股還公告，擬10.06億美元轉讓美國舊金山項目。

第二天（2月28日），泛海控股再次公告稱，一控股子公司向民生銀行北京分行申請總額不超過31億元的融資。

一系列“找錢”動作背后是泛海控股的債務壓力：其2017、2018年有息債務總額（短期借款+應付短期融資款+拆入資金+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付債券）分別是1132億元和1244億元。

泛海控股并非個案，受疫情影響，絕大多數房企當前銷售業績慘淡，加重了企業的債務負擔。

雅居樂披露的2020年1月的預售金額合計為50.2億元，同比減少18.51%。融創中國發布銷售數據公告，1月簽約銷售同比下降22.3%，銷售面積同比減少14.7%，并稱公司1月銷售下滑主要受月末疫情影響，最后一周基本暫停銷售活動。

上述房企營銷負責人說，各地方政府出臺政策前，應該都去企業做過調研，各地最近推出的地產救市政策，很多都是有針對性地紓解企業的資金困難，比如不用封頂就能銷售，甚至只要蓋好第一層就能賣房等辦法都是幫助企業回血，讓企業活下來。

“一城一策”調控框架下，各城市出臺地產救市政策是否意味著全面松綁？答案是否定的。

3月3日，央行同財政部、銀保監會召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

2月21日，河南駐馬店將首套房貸款比例從30%下調至20%，隨即被上級政府約談。而廣州3月3日放開商改住政策“一日游”可視為另一個例證。業內人士據此分析，雖然各地都有一些松綁措施，但像限購、限價、首付比等比較狠的辦法都還沒有動，應該還是有紅線的。

責編：陳棟棟 ?chendongdong@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭