大灣區核心城市房地產市場發展的破局之策

宗巖

摘要：經過了40年的高速增長之后，中國進入經濟新常態，轉型發展，推動供給側結構性改革需要成為區域經濟的領頭羊。正是在國際國內的雙重需求和挑戰下，粵港澳大灣區備受矚目和期待。粵港澳大灣區核心城市房地產市場呈現多元化發展的趨勢，如何解決好住房問題，亦是未來實現大灣區宏偉戰略的關鍵之舉。

關鍵詞：粵港澳大灣區;灣區經濟;住房問題

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）01-0024-30 收稿日期：2020-01-09

1 大灣區房地產市場的現狀與需求

1.1 大灣區房地產市場多元化發展趨勢

2019年初，中共中央、國務院印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，進一步掃清城市之間的壁壘，讓要素更加自由流動，對灣區房地產市場會產生深遠的影響。與其他灣區不同之處在于，粵港澳大灣區中存在三種不同的住房模式。以房價的絕對水平分類，大灣區城市房價分為三個梯隊：香港和澳門為第一梯隊，均價超過10萬元;第二梯度是深圳和廣州，均價超過3萬元（深圳超過5萬元）。其他城市為第三梯隊。總的來說，大灣區內城市房價梯度失衡。如圖1所示。

比較廣州、深圳、香港3個核心城市的房價情況：廣州房價絕對水平在這3個城市中較低，房價收入比相對較低，房價上漲的幅度也比較弱。深圳人均收入不如廣州，但房價絕對水平是廣州的1.7倍，房價收入比最高，房價上漲速度最快。香港房價絕對水平居國際大城市前列，是深圳房價的2.7倍，但房價漲幅弱于廣深，房價收入比介于廣深之間。簡而言之，廣州房價便宜且穩，深圳既貴又漲得快，香港很貴但漲得慢。

為什么在同一個城市群中，3個城市房價的表現各異？與這3個市場的結構有關。

廣州是以房屋交易為主的市場。2015年廣州住房自有率達到55%，租賃人口約為41%，2018年交易市場GMV占比約87%。從住房供給的角度，新房、二手供給較為均衡，2011年以來新房、二手房市場保持“五五分”格局。廣州新房供給比較充足，能滿足改善性換房需求，且房價對首次購房群體相對友好，房價上漲的壓力沒有那么大。

深圳是以二手房和租賃房為主的市場。深圳住房自有率低，2015年深圳住房自有率僅24%，購房類型以首次置業為主。深圳在2009年邁入存量市場，近三年二手房成交占比保持在7成左右。由于新房供應不足，二手房交易乘數較大，房價容易快速上漲。

深圳最明顯的特點是擁有發達的私人租賃市場，73%的人口租房居住，高于紐約、洛杉磯等國際大都市。2018年深圳租賃GMV占房地產市場整體的30%，超過新房交易GMV。租賃房源供應絕大度數來自于私人租賃市場，其中租金相對低廉的城中村是租賃房源供應主力。從深圳的住房存量結構來看，原村民集體經濟自建房比例達到38.95%，租賃房源中有65%由城中村提供。

香港是以二手房和公營住房為主的市場。香港住房自有率僅為48.5%左右，低于內地城市。在住房交易市場中，新房供應不足，二手房交易占比超過70%，最高達到90%。同樣嚴重依賴二手房市場，交易乘數的擴大效應極易推高房價。

與內地城市不同，香港租賃市場中政府和公營機構提供的公營住房占據重要地位。2016年香港有45%的人居住在公營房屋（包括公共租賃住房及政府資助出售房屋），近30%的人口居住在政府提供的公共租賃住房中，大于租住在私人租賃房源中的人口比例，且明顯大于國內一線城市租住在公租房中的人口比例。相比于其他城市，香港私人租賃市場的比重更低，只有17%的家庭居住在私人租賃市場。

比較廣深港三個城市的市場結構和市場表現可以發現：（1）私人租賃市場越不發達，住房需求集中到購房市場，房價上漲的壓力越大;（2）新房供應越不充足，住房需求越依賴二手房市場，房價上漲的壓力越大。

1.2 市場結構背后的住房模式

上述三種不同的住房市場結構，背后是三種不同的住房模式。

廣州是典型的轉型模式，即房地產從過去的福利模式轉向市場模式。1978年之前，廣州為社會主義福利住房制度，政府投資、單位建設公房，以較低的租金租給職工。20世紀80年代后，廣州開啟公房私有化，將大量公房低價出售給職工家庭，導致住房自有率較高。1998年全國停止福利分房，逐步建立起住房市場機制，廣州孕育了恒大、保利、富力等開發企業，走在國內前沿。之后20年，廣州掀起住房建設浪潮，基本解決了住房短缺的問題。

住房制度轉型極大釋放了市場的活力，使政府擺脫了住房財政危機，讓部分居民得到住房資產。但轉型模式最大的問題在于有房群體和無房群體住房的不平等。過去公房私有化的受益者主要為國有單位的職工，私營部門以及后來外來人口沒有享受到福利分房制度的補貼，他們只能通過自身儲蓄和貸款獲得住房。住房對前者意味著私人財富，對后者更多意味著壓力，這種模式也會在代際之間產生不平等，父母有房的家庭，子女更容易通過繼承獲得住房，父母無房的家庭，子女也難以獲得住房。總而言之，轉型埋下的差距會造成貧富差距的擴大，如果租賃市場不發達，低收入群體和流動群體的住房問題將日益尖銳。

深圳是少數走純市場模式的城市。深圳沒有福利公房的歷史，走的是最徹底的市場道路。政府直接建設提供的公共住房比例很低，絕大部分住房由市場提供。居民通過金融信貸支持購房。為滿足龐大流動人口的居住需求，原來的農民通過私人住房，建設大量非正規住房，為來深圳的年輕人提供了落腳之地。

市場模式的好處在于盡可能激發市場主體的投資積極性，為居民提供多層次、多樣化的居住產品。但市場模式也存在一些問題。一是房價上漲會讓中低收入群體無力購房，只能進入租賃市場;二是房地產市場與金融周期高度關聯，寬松的貨幣信貸政策與緊俏的新房供應疊加，容易導致居民加杠桿投資投機，深圳居民購房的貸款成交占比與月供收入比均居重點城市前列，一旦金融環境收緊，市場的風險更容易暴露。

香港保持著管制模式。一方面，香港嚴格管制土地和新房供給數量，導致房價高企、住房不足。另一方面，為了維護社會的穩定，香港實行以政府（房屋委員會）為主，房屋協會為輔進行公營房屋的供應體制，建立公營租住房提供給中低收入人群。2018年政府提供的公營租賃房屋占總體市場供應的56%，由政府資助出售的房屋占15%。

香港管制模式最大的問題是房價虛高。一旦供給制約被打開，房價存在下跌的風險。2016年以來香港住宅供地有所上升，2018年香港市區和新界住宅用地土地比去年分別增長13%以及198%。行政長官2018年施政報告中提出“明日大嶼愿景”計劃，在港島與大嶼山中部水域建設一個1700公頃人工島嶼，通過填海來新增土地，預計可以提供26至40萬個住宅單位。這些因素導致新房二手房量價下跌。同時，香港公共租房模式存在數量不足、分配不均等問題，居民需要經歷長時間的排隊輪候，住房條件比較惡劣。應當說，香港住房政策是三個城市中最亟需完善的。

1.3 大灣區房地產市場的未來需求

經濟活力帶動人口和住房缺口的擴大。大灣區的民營經濟高度發達，市場經濟的活力強，大灣區近幾年民企500強數量的增速最快，帶動了大量的就業和人口的增長，近三年大灣區平均每年增加150萬人口。人口流動的方式發生了變化，從個人的流動轉向舉家流動。根據《中國流動人口發展報告（2015年）》，目前我國人口流動出現了新的變化，具體來說，近9成已婚新生代流動人口是夫妻一起流動，與配偶、子女共同流動的約占60%，流動人口家庭規模持續擴大。相對于單獨個體的對居住空間的高忍受度，家庭流動人口對品質居住的要求更高。大灣區住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。廣東省為外來人口大省，灣區11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。整體看，大灣區住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。如圖2所示。

居住品質不高，后期大量的改善需求待釋放。三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。和國外的灣區對比，也存在著不小的距離。

預計到2025年粵港澳大灣區房地產市場的交易規模約3.7萬億元，占全國總體GMV的15%。其中新房約1.5萬億元（占全國新房交易的12%），平均每年增加600億元;二手房約2.2萬億元（占全國二手交易的18%），平均每年增加1300億元。二手房交易占比將會持續擴大，到2025年提升5個百分點至59%。

人口向大城市流入是城市化階段的必然規律。和5年前相比，中國的城市人口更加集中：人口top10城市的人口數量占比提升了0.4個百分點;top20提升了0.9個百分點;top30提升了1.2個百分點，人口向頭部城市集中的趨勢明顯。

深圳、廣州作為核心城市的人口吸引力最強。從大灣區各城市近三年常住人口的增長來看，深圳、廣州分別增長165萬和140萬，而肇慶江門等城市三年累計增長不足10萬，頭部城市的人口吸引力強。

以深圳為例，從外部來看，深圳客戶中原籍為廣東的比例不到20%，超過80%都是“新深圳人”。

2018年廣深港3個核心城市的交易額占比為60%，預計2025年交易額為2.4萬億元，占據灣區市場份額進一步提升至65%。

如表1所示，大灣區未來市場規模和潛力還有很大空間，且這部分需求主要集中在核心城市，因此大灣區住房問題的核心其實就是大城市的住房問題。

2 粵港澳大灣區核心城市存在的住房問題

當前，大灣區主要城市住房尚存在供應結構失衡的問題，核心城市的住房問題主要是外來流動人口以及年輕人口的住房困難，主要表現在住房的不可支付、居住品質差兩個方面。

其一是房價過高帶來的不可支付問題。從房價收入比數據來看，深圳香港的房價收入比最高，分別為30和21，面臨嚴峻的不可支付問題。其二是居住品質差。深圳城中村住房體量龐大，約510萬套，占到總存量的近一半份額，容納了約1500萬人口，占實際總人口75%的份額，這部分人群的居住環境待改善。主要原因是：

第一，地理空間的限制。2017年深圳土地開發強度達46.7%，遠超國際警戒線30%，幾無地可供。在2014-2018年的五年間，深圳常住人口增量達225萬，新增住房供應僅約24萬套，新增供應節奏難以跟上需求。

第二，供給主體過于單一。政府是唯一的土地供應方，開發商是唯一的商品住房供應者，招拍掛是商品房用地的唯一來源。

第三，存量房屋利用效率不高。深圳存量住房產權不清晰比例高，流通受阻。深圳質量好、產權清晰，能入市流轉的存量住房占比僅約四分之一，導致存量流通率低，近兩年僅0.6%的水平，國際大都市一般在4%以上。傳統城市更新難度大，前期房價的過快上漲大大提升了拆遷的成本和難度，推倒重建、提升容積率以增加供應的方式也難以推進。

第四，住房保障的渠道不足。深圳在1998年制定的經適房：商品房：廉租房供應比例6：3：1的房改計劃在實際運行中變成了90%都是商品房。當前深圳市存量住房中保障房（經濟適用房+公租房）占比僅4.1%。

供給結構過于單一的原因是：深圳房改之后走的是最徹底的市場化道路，政府在住房保障方面是缺位的，主要是通過信貸工具支持居民購房。

過度市場化和金融化帶來的結果是居民的杠桿高企，高杠桿的金融風險問題突出，深圳月供收入比達90%，居民杠桿率高達82.3%。根據鏈家交易的數據，2018年深圳二手房買賣中貸款成交占比達到92%，幾乎人人使用杠桿，購房者平均貸款成數59%，遠高于其他一線城市。房價和信貸相互促進和循環的作用下，低收入群體被排除在購房市場之外，越來越難進入市場。

過度市場化的模式已經無法適應當前及未來的需求變化，主要原因是：第一，居民杠桿已經很高。第二，土地財政的方式已經無法繼續。第三，過度市場化帶來的貧富差距問題嚴重。

香港則是供給端市場化不足的問題。香港的住房供應體系中僅有53.7%的住房是私有產權房屋（即開發商建造的商品住宅），非市場化的公屋和居屋的比重過高。從增量看，2017年新開工住房中，55.8%是由市場提供的私人居住單位，較其他城市比例偏低。租賃方面，2016年香港私人租賃的比例為17.8%，整體的市場化程度低，難以響應大量的人口及需求規模。

香港公屋也未能很好解決中低收入群體住房問題。面對龐大的待保障群體，公營住房供應顯得不足。2008-2017年的十年間，香港公屋（公營租住房屋）存量僅增8.8萬套，居屋（資助出售單位）存量僅增5500套。到2018年3月，香港公屋的平均輪候時間持續延長至5.1年，且香港公屋居住質量極差，40平方米以下的公屋占比達87%。

同為核心城市的廣州，因為市場和政府作用力量相對較為均衡，整體市場狀態相對可持續。從居住的角度來看，租購的比例為45：55，其中大部分為私人租賃。從市場供給看，廣州新房、二手供給較為均衡，2011年以來新房、二手房市場保持“五五分”格局。政府在根據市場和人口變化增加整體商品房土地供應的同時，近年來政府供應的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。如圖3所示。

3 破局之道：住房結構再平衡

以深圳為代表的大灣區房地產市場發展的路徑是中國房地產制度改革的典型樣本，也反映了整個國家住房制度面臨的重要轉折。作為大灣區的核心引擎，尤其是作為中國特色社會主義的先行示范區，應當在落實中央“兩多一并”的住房制度方面開創深圳模式。

針對目前深圳等核心城市主要是過度市場化、供應主體和保障渠道不足的問題，未來大灣區核心城市的破局之道在于重新平衡市場與保障的關系，核心是政府引導市場增加有效供給，改善市場結構失衡的狀態。

關于市場主體，不應該僅有市場或者政府，應該多樣化，具體包括4種：開發商、企業、政府、農民，保障的渠道除了增量市場也可以在存量市場、周邊城市尋找供應。

第一，盤活和利用好存量資源，允許宿舍公寓合法運營，為市場提供藍領床位產品。由于無法達到合租房在面積等方面的基本標準，床位產品仍游離在市場灰色地帶。但對低收入群體而言，合租也依然無法將價格控制在他們所能承受的范圍之內。應制定特殊標準，針對床位產品提供合法經營的制度規范，扶持藍領公寓運營企業在工業和服務業集中區打造宿舍式床位產品。

第二，利用特區的立法權，對于部分小產權房補交相關費用后進行確權，變大拆大建為綜合整治，提供白領合租房。在確權及消除消防安全等風險的基礎上，鼓勵支持市場化的開發商或者長租公寓企業參與，為租賃市場提供更多的品質標準化產品，讓年輕人口“租有所居”，解決職場前幾年的住房問題，給買賣市場“降壓”。

第三，降低交易稅費等摩擦成本，刺激存量供應，為中高收入家庭提供置業選擇。中國的二手房交易面臨較多的稅收名目，加上幾乎為零的持有成本，導致房屋流通成本高、閑置房屋難以被最大化利用，尤其是粵港澳大灣區整體商品化率低，非商品房的交易面臨的政策束縛和額外稅收更多，而部分城市的新房供應又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率、發揮二手房更強的供應韌性優勢，用更少的新建成本改善更多人的居住條件。

第四，擴大保障范圍，優化保障方式，優先使用貨幣化補貼的手段。在保障對象上，住房保障應當面向所有城市居民，以收入水平而不是戶籍作為衡量標準，重點加大對于非戶籍流動人口、低收入群體的保障力度，優化對新畢業大學生的住房支持，在保障方式上，鑒于過去公租房建設缺乏積極性的經驗，應該優先使用貨幣化的方式，對于租金收入比超過30%的群體通過發放租房券的方式降低其支付壓力。

第五，打破城市邊界，開啟大灣區社保互認，尋找核心城市的“外部供應”。目前大灣區的城際交通已經相對發達，對于核心城市的周圍城市，軌道交通的發展也使得“同城化”趨勢逐步推進（如廣佛兩城），但是購房資質目前還是認本地社保或者戶籍，需要做出相應調整，對核心城市尋找“外部供應”，尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來內陸居住，促進港澳和內地的融合。

綜上所述，從人口集聚與收入增長的角度看，未來大灣區的住房需求有較強的支撐。第一，人口在城市之間的流通增強。在北京、上海等一線城市人口出現下降的情況下，廣州、深圳的人口仍然保持快速的增長。未來廣東省內以及周邊省份人口仍將進一步向灣區集中。同時，交通基礎設施高度聯通使人口在城市之間交互流動，跨城市的購房需求會不斷釋放。2018年，深圳購房來源中20%來自香港，珠三角地區比例接近一半。第二，大灣區有望成為中國乃至全球經濟增長最快的區域，收入的持續增長能夠支撐起房價的上漲。

保守估計，到2020年，粵港澳大灣區由于人口導入和住房改善需求將帶來1.3萬億平方米的住房需求。其中，人口導入增加約225萬人，將帶來7000萬平方米住房需求;灣區人均住房面積增加0.78平方米，住房需求約5900萬平方米。

面臨住房需求的再集中，三個城市都在積極調整住房政策，建立面向未來的住房制度，克服現行住房模式中存在的固有矛盾。

在需求端，繼續保持“房住不炒”的政策基調，政策的核心在于金融穩定政策，嚴格管控購房加杠桿行為，防止泡沫繼續擴張。

在供給端，進一步豐富供給主體。廣州要補齊私人租賃市場發展不充分的短板，新建租賃住房，鼓勵發展現代住房租賃產業，規范住房租賃市場。深圳要更好發揮政府在保障低收入人群方面的作用，計劃未來的住房供給中商品房、人才房、安居房、公共租賃房按照4：2：2：2配置，避免過度市場化帶來的不穩定性。

在這樣的政策導向下，未來大灣區房地產市場會保持平穩健康的運行態勢：低收入群體有健全的租賃市場，中等收入群體能夠通過新房或二手房解決住房需求，中高收入群體能夠得到品質更佳的居住體驗。多層次、多樣化的住房供給將能從根源上有效抑制住房投機，使市場告別大起大落的周期輪回。

參考文獻：

1.粵港澳大灣區發展研究.毛艷華.城市觀察.2018.06

2.粵港澳大灣區建設報告（2018） [Report of Guang

dong， Hong Kong and Macao Bay Area Construction （2018）].王珺 袁俊.社會科學文獻出版社.2018

3.仲量聯行：大灣區房地產市場發展前景預判.

https：//www.useit.com.cn/thread-23908-1-1.html

4.國際灣區發展比較分析與經驗借鑒.田棟 王福強.全球化.2017.11

5.粵港澳大灣區中廣州的地位優勢分析.發展改革理論與實踐.譚弈霖.2018.03