抵押登記的展期需要注意合同約定

抵押期限為2019年1月3日至2020年1月2日，現(xiàn)銀行準(zhǔn)備延期，簽訂了展期協(xié)議，協(xié)議期限為2020年1月2日至2020年12月1日。請問變更后新證期限應(yīng)為2020年1月2日至2020年12月1日還是2019年1月3日至2020年12月1日？

因協(xié)議改變期限的，只能改變履債期限的截止日期。

不能改變起始日期。

那銀行的變更抵押協(xié)議日期是不是需要按2019年1月份的開始日期填寫呢？

不管銀行的協(xié)議怎么寫，登記的時候，只能改截止日期。否則就是新的債權(quán)，而不是老債權(quán)的變更了。

這種抵押情況比較普遍，但一直沒搞懂究竟怎么填寫期限。

那是因為您沒有搞懂抵押權(quán)登記的基礎(chǔ)是什么。

抵押權(quán)登記的基礎(chǔ)是債權(quán)。申請人申請抵押權(quán)登記到底應(yīng)該按新設(shè)抵押權(quán)辦首次登記還是按變更登記，關(guān)鍵就看是新的債權(quán)還是老債權(quán)。

如何判斷是老債權(quán)還是新債權(quán)？

不動產(chǎn)登記是形式審查，只能從登記簿記載內(nèi)容以及提交材料來判斷。

如果主張是老債權(quán)，但是提交的材料顯示履債期限完全和老債權(quán)沒關(guān)系，這樣合理嗎？

履債期限的起始日期不能變。變了就是新債權(quán)，不變才是老債權(quán)。

就像一個企業(yè)來申請變更登記一樣，注冊日期都變了，還能認(rèn)為是同一個企業(yè)嗎？

如果按協(xié)議時間寫，那就是一個新的債權(quán)，而不是之前債權(quán)的延期。所以只能變截止日期，起始日期不能變。

關(guān)鍵是債務(wù)的產(chǎn)生。

如果合同中約定了把還款期限延長1年，那就是抵押的展期，變更登記即可;如果合同中約定，銀行和抵押人重新設(shè)定合同，只是抵押人本次不需要還款，就需要辦理上一筆抵押登記的注銷和本次抵押權(quán)設(shè)立登記了。

那如果延期的起始時間和之前的截止時間并沒有銜接上，而是空出了一段時間，該如何辦理呢？

那不是您考慮的問題。銀行審批出現(xiàn)了空檔期，那是銀行內(nèi)部管理的問題。按照貸款通則，展期需要在到期前審批。

也有銀行在期限過期后來辦延期，這種咋辦？

可以辦，沒有不辦的理由。

填寫的期限有空檔期也可以嗎？如果展期期限銜接不上呢？

登記之后會看出空檔嗎？舉例說明，登記簿之前記載的期限是2017年1月1日至2018年12月31日，現(xiàn)在他們才來申請展期變更登記，提交的協(xié)議不管起始日期怎么寫，都要有個新的截止日期，假設(shè)截止日期寫的是2020年12月31日，做完變更登記以后，登記簿記載的履債期限應(yīng)該怎么體現(xiàn)？難道不應(yīng)該是變成2017年1月1日至2020年12月31日？

是的，在變更后看不出空檔期。

對啊，既然看不出，您管他空檔期干什么？

我之前的意思是收件的時候要不要考慮空檔期。現(xiàn)在看來是不需要考慮的。

關(guān)鍵是您有沒有空檔期不辦的依據(jù)。

明白了。

點評

李煒

武夷山市房地產(chǎn)管理處

上述討論反映了登記人一個普遍的問題，即對登記職責(zé)和定位理解不透徹，在工作中就無法把握。就此而言，首先變更登記屬于依申請登記，只要當(dāng)事人提供了抵押權(quán)變更登記所需要的要件，且沒有法律、行政法規(guī)以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》第22條所規(guī)定之不予登記的事由即應(yīng)該予以辦理。至于變更抵押權(quán)登記會有空窗期之類的，其實屬于抵押權(quán)效力判斷以及相關(guān)合同履行的問題，非登記機(jī)構(gòu)需要考量，如當(dāng)事人之間有分歧，則需要通過訴訟或者仲裁來處理。