如何加快推進“安置房”不動產權證辦理

王勇 胡渝清

摘要：拆遷安置還房不同于普通商品房，由于各種客觀原因導致大量的安置戶長時間不能領取到不動產權證，形成社會安全隱患。以重慶市南岸區為例，約有3萬多戶安置房未辦理產權證，最長的已超過10年。重慶市南岸不動產登記中心對轄區內未辦理安置房產權證的相關問題進行梳理和分析，并提出相關解決思路。

關鍵詞：拆遷安置;不動產登記;產權證書

中圖分類號：F293 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）01-0054-56 收稿日期：2019-12-15

隨著重慶市城市化進程的不斷加快，對農村集體土地征地拆遷安置和國有土地的房屋征收安置還房（以下統稱安置房）越來越多。由于拆遷安置房不同于普通商品房，該類房屋登記除受法律、法規的規范之外，還要受當地政府和相關部門的地方政策約束。因此，由于各種客觀原因導致大量的安置戶長時間不能領取到不動產權證，容易形成社會穩定的隱患。以重慶市南岸區為例，目前初步估計約有3萬多戶安置房未辦理產權證，最長的已超過10年。為此，重慶市南岸不動產登記中心（以下簡稱中心）在“不忘初心，牢記使命”主題教育中，組織專人對轄區內未辦理安置房產權證的相關問題進行了梳理和分析，并提出了相關解決思路。

中心對轄區內未能辦理產權證的安置房首先進行了初步統計和歸類分析，結合上訪群眾提供的相關資料及走訪調研部分安置機構，并與主管部門進行了溝通，發現主要存在以下問題：一是安置主體與安置房產權人不一致。以南岸區為例，征收征用安置主體與安置房產權人不一致的情況大量存在。一般情況下，安置主體多為市、區兩級政府平臺單位，例如市級單位有重慶市土地儲備中心、重慶市地產集團、重慶市城投集團;區級單位有南岸區房屋征收中心，主要負責國有土地的房屋征收，南岸區征地辦公室和經開區征地服務中心，主要負責集體土地的征用，還有南岸區土地儲備中心、南岸區隧道辦、南濱路管委會、南區CBD中央商務區管委會、南岸區樞紐辦、南坪商圈、廣陽島管委會等機關事業單位。另外，還有各區級平臺的下屬企業單位，如南發城建集團、茶園工業建設有限公司、廣陽島置業公司等。而拆遷安置房的建設一般是開發企業承擔開發，建設完工后經竣工驗收，由開發企業到登記機構申請辦理了不動產初始登記，取得產權證書后移交給相關平臺單位，這就導致了拆遷安置協議上甲方即安置方是平臺單位，而不是開發企業，造成征收征用安置主體與安置房產權人不一致的情況，并且南岸區安置房源還存在著平臺單位相互調換房源的情況，更導致安置房源的產權混亂。二是安置房涉及費用結算和稅費繳納相關單位意見不統一，互相推諉，導致安置房產權登記無法推進。平臺單位購買了安置房，在后期與開發企業就房款結算，涉及大修基金及契稅等費用核定上存在不一致意見，相互推諉指責，導致安置房遲遲無法交付，安置戶無法及時入住，并且無法申請不動產登記。三是征收征用的安置方式多樣化導致拆遷安置還房不動產登記無法順利開展。在實際工作上實施拆遷安置工作時，存在多種安置方式，如現房安置、貨幣安置后回購、定向商品房安置等。不同的安置方式在辦理不動產登記時造成申請資料缺失或有誤，導致無法及時辦理不動產權證。四是安置房建設滯后影響安置戶入住。這類情況在很多城市都存在，造成這種后果主要是開發企業資金鏈斷裂，后續建設資金無法如期到位，或者是相關建設稅費未繳納或未繳清，不能竣工驗收，因此安置房也無法如期竣工交付，安置戶無法及時入住，辦理不動產權證更是遙遙無期。五是征收征用被安置人存在產權糾紛和產權來源不明導致安置房不動產登記無法進行。在征收或征用前，有單位房產權安置給單位職工的，有離婚析產的，有繼承糾紛的，有原房存在買賣關系的，有家庭成員對房產有爭議的，存在大量的產權糾紛和產權來源不明情況，嚴重影響安置房不動產權證辦理。六是有對合法產權和不合法產權認定不一致。在實施征收或征用時，業主單位與安置戶對房屋的合法產權面積存在較大爭議，無法達成征收征用補償協議和安置還房協議，影響不動產權證的辦理。

針對以上問題和原因分析，筆者認為，為了確保被安置群眾的合法權益，可以考慮從兩個方面來化解：

一方面，政府應該加強統籌協調，簡化登記手續，加大對安置房辦證力度。涉及安置房辦證，有歷史遺留原因，有業主單位原因，有安置戶原因，但本著尊重歷史，依法合規，化解信訪矛盾和服務群眾的原則，加快推進安置房辦證工作。第一，由政府或主管部門統籌安排部署，從為民辦實事出發，政府或征收征用主管部門主導，整體一盤棋，統一制定安置房辦證的政策和辦法，成立專門的安置房辦證聯合工作辦公室，研究可行性方案，確定辦證工作各個環節的責任部門，分工負責，設立問責機制，推動安置房辦證申請登記工作順利開展。第二，對征收征用安置主體與安置房產權人不一致的，由征收或征用主管部門行文確認相關征收征用安置主體，提供團購協議或調換房源批文等能證明產權來源材料，申請人直接持相關材料向登記機構申請安置房不動產登記，經登記機構審查征收征用安置主體與安置房產權人的產權來源關系無誤后受理登記。第三，涉及大修基金及契稅等費用繳納問題，由征收征用安置主體清理，列出費用明細，確定繳納的主體責任，盡快完清稅費清繳，或由政府或征收征用主管部門主導，通過掛帳、先繳后返等方式完清費用，消除安置還房申請不動產登記障礙。第四，對多種安置方式存在的歷史現狀，由征收征用主管部門行文確認其安置方式，按照其現有的現房安置或貨幣回購安置模式，確認安置戶購房資格和享受安置還房優惠政策。第五，對于未建成或未竣工的安置房，由建設主管部門督促建設單位加快工程建設，如期竣工交付。對于已建成未竣工驗收的，由政府牽頭，按照市政府兩證遺留問題政策，組織規劃和自然資源局、住房和城鄉建設委員會、發展改革委員會等部門聯合審批，集體會簽，在符合相關要求的情況下，對該安置房項目進行建設工程規劃核實確認，建設工程質量驗收和消防竣工驗收，聯合會審同意其申請不動產初始登記，同時進行安置戶入住和安置房辦證前期準備工作。第六，關于合法產權和不合法產權的面積問題，由征收征用主管部門組織相關部門召開產權認定聯合會議，集體研究決定，確定合法安置面積和補償金額，并報政府備案，然后與安置戶簽訂安置補償協議和安置還房協議，盡早申請安置房不動產登記。

另一方面，不動產登記機構主動作為，主動服務，加快安置房的辦證工作，讓安置戶早日領到不動產權證。第一，本著便民利民，急群眾之所急，想群眾之所想，為民辦實事，好事的原則，依照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》及《不動產登記操作規范（試行）》，合法依規推進安置房辦證工作。不動產登記機構針對安置房辦證難問題，安排專人專職負責，積極主動與征收征用主管部門聯系安置房辦證工作，主動上門與安置主體單位了解辦證中存在的問題與實際困難，從不動產登記角度出發，提出好的處理意見和建議，擬定切實可行辦證方案，形成書面報告上報級部門或政府，待批準后按照方案加快安置房辦證登記工作;第二，對于原有房產存在產權糾紛和產權來源不明的，不動產登記機構通過進一步查詢產權檔案核實，或者主動聯系公證處等部門，通過房產公證，化解產權糾紛，確定產權來源，明確產權歸屬;第三，對于涉及原房存在房產贈與協議，房產買賣協議的情況，不動產登記機構可以及時安排專人，主動上門服務，核驗雙方身份信息，對房產協議的真實性進行審查，按照不動產登記操作規范確認安置房的得房方;第四，對于房產存在爭議的，登記機構可以協助征收征用主管部門，主動與人民法院加強安置房辦證工作聯系，通過司法訴訟途徑，由人民法院審理后作出判決，確定其安置房權利歸屬，不動產登記機構按照司法文書進行安置房登記辦證工作。

總之，按照習近平總書記在黨的十九大報告中指出，要在幼有所育，學有所教，勞有所得，病有所醫，老有所養，住有所居，弱有所扶上不斷取得新進展的要求，住有所居關系到民生的大事，安居才能樂業，不管什么理由和原因，老百姓房屋被征收了，土地被征用了，老百姓獲得安置，早日取得安置房產權證是天經地義的。涉及部門對安置房辦證工作都應盡職覆責，想辦法，出主意，為民辦實事，盡快啟動為安置戶辦證申請工作。而作為不動產登記機構，也應多研究，多思考，主動服務，便捷高效辦理不動產登記，讓老百姓盡早取得不動產權利證書。