房屋全生命周期管理平臺建設的探索與實踐

柯軍欽 唐義德

摘要：從房屋的拿地、開工建設、上市交易、資金監管、確權登記，到建成后的物業服務、裝修、轉讓，直至房屋的滅失注銷，實現對房屋的全生命周期信息化管理，所以打通不動產登記、住房公積金、民政、公安、稅務、工商、金融等部門的互聯互通和數據共享，進一步提高工作效率，提升房屋管理水平和政務服務質量。

關鍵詞：房屋;全生命周期;信息共享;大數據分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）01-0070-73 收稿日期：2020-01-20

1 前言

自1998年實行住房制度貨幣化改革開始，我國的房地產業得到了迅猛發展，在推動國民經濟發展、保障人民安居樂業方面發揮了重要作用。然而，在房地產業迅猛發展的同時，房屋管理部門的管理難度也隨之加大，也對政府的房屋管理能力提出了更高的要求。在“放管服”改革的深入推進和實施之下，房屋管理部門除了精簡辦事流程之外，也開始在技術層面不斷改革創新，推進與“互聯網+”的深度融合，加強信息技術手段在房屋管理上的應用。

房屋全生命周期就是從房屋新建開始到房屋滅失的整個時間周期，往前可以延伸到土地供應，往后可以延伸到房屋拆遷、再到土地平整的一個閉環。房屋全生命周期管理就是以信息化管理為核心，通過技術手段實現房屋數據的全面歸集，實現房屋管理數據的互聯互通，最終實現房屋管理的精細化和智能化。

以房屋全生命周期管理平臺為基礎，綜合應用大數據思維，按照頂層設計的要求，形成“一張圖”的總體管理模式;應用主數據庫管理統籌各階段業務數據，加強數據管理和共享，形成“一中心”的數據管理體系，全面推進“互聯網+房管”建設，推動房屋管理的標準化、精細化和智能化，實現以圖管房、以房管業、以房管人，有效服務民生和社會經濟發展。

2 房屋全生命周期管理平臺的建設思路

從目前的現狀來看，所有與“房”有關的部門都有一套自己的系統，甚至是多套系統，這樣的若干系統之間不可關聯，各部門之間數據分散，標準不一，信息共享難度大，不能滿足全國一體化政務服務平臺建設的要求。在此背景下，房屋全生命周期管理平臺應運而生。

2.1 整合應用數據，形成房屋資源數據庫

以基礎地理信息系統（GIS）為依托，以宗地、項目、樓棟、房屋為基礎標準，以圖文管理為切入點，利用先進的GIS技術，將房屋相關的數據進行歸集。此外，通過數據共享交換平臺，將各部門間已有的房屋數據進行匹配、對接、清洗和整合，形成房屋資源數據庫，為實現房屋數據的互聯互通、統一標準和共享應用打好數據基礎。

2.2 打破數據壁壘，加強信息共享

以地圖為載體，以時間為橫軸，以宗地、項目、樓棟、房屋為基礎，基于BS和GIS互聯網框架，實現集房屋管理部門、不動產登記部門、住房公積金管理中心、開發企業、建筑單位、經紀機構、物業管理、金融機構等于一體的多方共同參與的房屋全生命周期管理平臺。通過政府內網或者專網等方式，打破“業務孤島”和“信息孤島”，加強各部門間的業務銜接。

2.3 提升房屋管理水平和服務質量

以房屋為基礎標準，記錄與房屋相關的所有信息，形成一個有效的房屋信息數據鏈，不僅加強了政府對于房地產市場的管控，更方便了老板姓辦事，提升了政府的工作效率和服務質量。

3 房屋全生命周期管理平臺的探索與實踐

2018年11月，青海省上線房產交易監管平臺和房產交易監測平臺，2019年10月1日上線房屋交易服務平臺，三大平臺并駕齊驅、互聯互通，共同實現房屋的全生命周期管理，并實現了與工商、稅務、發改委、不動產登記、房產交易、住房公積金、銀行、民政、公安等部門的對接，基本上能夠保證與房產相關部門數據的取入和共享，見圖1。

3.1 房產交易監管平臺

房產交易監管平臺主要包括商品房/存量房網簽備案系統、保障房交易管理系統、抵押交易管理系統、房屋租賃網簽備案系統、項目管理系統、資金監管系統、物業管理系統、信用管理系統。房產交易監管平臺通過數據交換共享，和其他涉房部門的數據進行對接共享，形成房屋資源數據庫。以房屋樓盤表為基礎，記錄房屋從產生到滅失的全過程，包括房屋拿地開工建設、項目建設進度匯報、商品房/存量房交易及網簽備案、房屋租賃、資金監管等。其中信用管理平臺實現了對開發企業、物業服務企業、中介機構的信用評價管理，對失信企業進行記錄，推進企業誠信建設。

3.2 房產交易服務平臺

房產交易服務平臺包括網上政務大廳、信用評價公示、房源發布和房源展示、房屋交易進度查詢、信息評價管理、信用排行管理等子系統。以PC版、APP和微信小程序三種形式，統一向社會提供房源信息發布及查詢、在線房屋合同簽約及備案預約、交易資金監管、從業企業及從業人員信息查詢、住房公積金信息查詢等便民服務功能，同時通過人臉識別技術、房源自動核驗+房源人工核驗方式、電子簽名、信用管理制度等手段保障線上房源信息的真實性和中介機構誠信從業，并同步實現房屋交易與不動產登記、稅務、民政、住房公積金等關聯部門數據共享，見圖2、圖3。

3.3 房產交易監測平臺

房產交易監測平臺包括“一張圖”監測、地區大屏滾動監測、房產交易監測預警、住建部統計報表、審批進度監測、企業異常行為監測、房價走勢監測等功能。在房產交監管平臺和房產交易服務平臺數據庫的基礎上，結合大數據分析，可實現對房地產市場全方位的監測，并且可將數據分析結果通過直觀化的報表、直方圖、柱狀圖、餅狀圖等形式呈現出來。例如：通過時間段設置，可以展示某一時間段內房屋的交易價格及走勢和房源銷售等情況;根據監管需要，可以對重點項目進行監管，對項目進展異常情況及時預警，見圖4、圖5。

4 房屋全生命周期管理平臺建設中的問題

青海省的房屋全生命周期管理平臺已經投入使用一年多，總體運行平穩，實現了全省范圍內的統一房屋交易管理，但在整個平臺建設的過程中，也遇到了很多很問題。

一是數據統計難度大。截至目前，全國范圍內的房地數據統計難（新建城區除外），歷史數據錯綜復雜，相關數據缺失等，導致數據統計難度大。

二是標準不統一，數據整合難度大。房屋管理涉及的部門眾多，且部門之間并未采用統一的數據標準，數據分散、冗余的情況嚴重，增加了數據清理和整合的難度。

三是信息安全要求更高。房屋全生命周期管理平臺是通過信息化技術實現房屋管理的優化，在技術平臺和數據應用上面臨著許多實現難題。比如在平臺的安全機制、應用訪問控制、數據安全保護、隱私安全等方面，都需要進行全方位的安全管控。

針對上述存在的問題，不僅需要各地方的管理部門進行協調，統一行業標準，加強數據對接、數據利用和數據共享。與此同時，相關軟件的開發者也要重視網絡安全問題，在通過技術手段打通部門間數據壁壘和信息壁壘的同時，也要通過大數據管理平臺，實現數據的統一認證、審計監控、數據脫敏以及異常行為監測預警，確保數據的安全、準確、可靠。

5 房屋全生命周期管理的應用前景

在“放管服”改革和優化營商環境的背景下，房屋全生命周期管理平臺具有廣闊的應用前景。建立一個集項目管理、房產測繪、房地數據采集及分析、市場交易、權屬登記等各業務系統為一體的房屋管理平臺，全面實現對房屋從規劃建設到滅失注銷等各個環節信息的全生命周期管理，不僅可以對我國的房地數據進行全面的統計分析，提高房屋管理水平，同時在房屋信息查詢、房地產市場監測等方面也可以發揮重要作用，為促進房地產市場健康平穩發展提供有力的保障和支撐。