保障房“配建”與居住融合夢想

趙奉軍

在短短幾十年之內，中國城市的收入和財富分配出現了巨大的分化。收入和財富的差距必然反映在消費上（不過消費的差距相比之下要小得多），尤其是住房消費。典型的富人、中產階層和窮人的消費模式是不一樣的，對此大家已經習以為常不覺得有什么問題。富人住豪宅、中產階層住普通商品房、窮人住保障房，居住區位各不相同，猶如不同收入階層選擇不同交通出行工具，有問題嗎？如果沒有問題，那今天國內各地保障房的“配建”模式該怎么理解呢？

在正式討論這個問題之前，我想引入一個小學座位調整的例子。很多父母親都希望自己的孩子能和成績優秀的孩子坐在一起，希望以此能夠提高自己孩子的成績，孩子成績好，爸媽沒煩惱。班主任也會支持這樣的要求，畢竟如果班級總體成績能因此得到顯著提高，老師也是樂觀其成的。在經濟學上，還真有理論來說明這種座位調整是有效的。即所謂的“同伴效應”。一個寢室里大家都很優秀，你也不好意思整天東游西逛，軟環境就迫使你自己努力學習以融入集體跟上步伐，同伴之間比學趕幫超，能替虎爸虎媽們減少很多煩惱。孟母三遷，選擇優秀的鄰居或同伴確實相當重要。

保障房配建在很大程度上類似于座位調整。以往的保障房集中式建設模式帶來的問題已經被很多人詬病，這些問題包括職住分離導致的失業率上升、犯罪率上升、貧困代際傳遞等各種社會問題。2005年巴黎郊區的騷亂中這些問題已經充分暴露出來。能否將保障房分散到居民小區中，使其與中產階層居民形成居住融合，而不是居住分割或隔離？應該說，這種想法的初衷是非常美好的。畢竟一個撕裂的社會是沒有前途的。我們要明白，在動物世界，那些病弱、跑得慢的羊會被狼群首先吃掉，適者生存、優勝劣汰這是動物世界的法則。但人類社會中那些跑得慢因而掉隊的群體不過是因為現在的競爭規則成為輸家，如果社會沒有溫情最終整個社會遭到反噬從而有損所有人的利益。

這種想法的支持者認為，住房不僅僅是住房，而是勞動力再生產和社會交往的空間。一個美好的社會不能任由市場力量支配住房這種特殊商品。實際上，如果沒有任何人為的干預，市場一定是像前述的不同階層選擇交通出行工具一樣形成分離均衡，即所謂的物以類聚、人以群分，不同收入階層的人不會住在一起。對此開發商也會做出相應的選擇。我們什么時候看到好蘋果和壞蘋果放在一起賣的（以次充好的不算）？不同等級的商品肯定是分開賣更能賣出價錢。因此，如果沒有政府的強制性干預措施，開發商是斷然不會搞什么保障房配建的。市場很殘酷，但這就是真相。住房帶有階層屬性并自然產生居住分割并非自今日始，在1967年，英國的兩位學者 John Rex和Robert Moore 出版的經典著作《種族、社區和沖突》首次提出“住房階級”概念，他們將不同群體按照住房權屬差異分為6類人，并且居住在城市的不同地段。

因此，保障房配建，本質上是一件反市場行為，是政府對住房市場干預的一種特殊形式。配建到極致，甚至可以徹底實現進入單元混居，而不是像現在10%的配建保障房與其余的商品房還能區分。政府希望以此來實現居住融合，避免貧困聚集和代際傳遞。例如，在北美和歐洲，大體上存在三種促進居住融合的住房政策，第一種是社區對中產階層家庭更具吸引力的更新計劃;第二種是將低收入家庭轉移到富裕社區的計劃;第三種是補貼中等收入家庭，說服他們住在比較惡劣的地區。歐洲傾向于第一類政策，而美國更多傾向于第二類和第三類政策。我國當前的保障房配建本質上也屬于第二類政策。例如，北京市住建委在2015年曾發布通知，要求在新建商品住房配建項目中，商品住房與保障性住房應實施統一物業管理，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。但現實和理想總歸是有差距的。開發商可以滿足政府要求配建10%的保障房，并在規劃和建筑式樣上滿足政府要求，但最近幾年各地出現的“小區里的階級斗爭”讓我們意識到事情遠遠沒有這么簡單。比如幾年前北京首開龍湖天璞小區里面為是否拆除隔離墻鬧得不可開交。隔離墻容易拆除并且最后在住建委的強壓下也確實被拆除了，但心中的墻要拆除真的很難。

這個“心中的墻”在新浪樂居2018年年初的網絡調查得到充分體現（https：//survey.leju.com/qstats/1681/）。我試著摘取部分結果跟大家分享。有69.47%的網民認為在配建自住房的小區內應該建設隔離墻;有71.78%的網民答如果購買了此類小區的商品房，不愿意與自住房業主共享配套;有69.9%的網民不愿意購買配建保障房的小區。需要說明，網絡調查結果大多是自發回應樣本，樣本統計量是有偏的不能代表總體。但如此高的反對意見真是出人意料。其實回到筆者剛才的那個座位調整案例，成績不好的希望和優秀學生同桌，那優秀學生也希望嗎？優秀學生的父母不會極力反對并以轉校為威脅嗎？

這其中我們可以指責國人缺少平等意識，或者指責部分人沒有理解政府希望建立和諧社會的一片苦心。當然也有反過來指責政府的。比如一些城市政府根本就沒有想過居住融合的目標，只不過是想完成保障房建設的指標。另有人指責政府搞反了因果關系。正常的因果鏈條是：收入和財富不平等是原因，消費不平等是結果。改變低收入者的居住方式希望通過改變消費來改變收入，這實際上是倒因為果，那些社會問題究竟有多大程度是居住區位的結果？另外，城市政府只是希望提高少數低收入階層的福利，但有沒有想過購買小區商品房業主福利因此會降低呢？這些指責并不是無中生有的。清華大學的吳璟和楊贊在2015年的一篇論文中就談到開發商可能會將保障房配建的損失轉嫁到購買商品房的業主身上，購買商品房的業主因此實際會支付更高的房價。當然，保障房的居住群體并不會接受這種敘事，他們認為所獲得的并不是開發商的交叉補貼而是政府的直接補貼。很難說誰更有道理。

最后，所謂融合社區并不是一個穩定的社區。不穩定并不只是因為小區居民為配套吵架，而是從動態上看，那些購買了商品房的業主有可能用腳投票會搬離社區。政府沒有任何辦法能阻止商品房業主搬離。政府原本希望雙方相看兩不厭并能互幫互助，結果被證明是一廂情愿。在學術界，已有研究表明即使有一半的同一類型的家庭在某個完全融合的小區，只要少數家庭搬走，整個相互關系的結構也會崩潰。這表明，評估一個社區是否實現了居住融合的目標需要更長的時間，畢竟市場的力量難以阻擋。

所以，在一個收入和財富分配并不平等的社會，要達成共識并出臺一項能實現帕累托改進（指無人受損至少有一個群體獲利）的公共政策真的是太難了。幾乎任何政策都是有利有弊。配建政策同樣如此。國人常大贊新加坡組屋實現了居住融合的夢想，但新加坡居住融合的前提是其收入分配相對平等。如果沒有相對平等的收入分配，政府無論做什么，都很容易被我們指責，并且我們總能找到指責的理由。實踐已經表明，最有可能實現融合的政策是鼓勵縮小收入差距和財富分配的政策，而配建政策是否真的能縮小收入差距改善財富分配而不是倒因為果，這需要有分量的實證研究予以證實或證偽。