泰禾集團投資風險管理研究

崔敦飛 張文博

摘要：房地產行業被認為是我國最危險的行業之一。考慮到房地產市場的快速發展和國家新的監管政策的發展，房地產企業面臨的風險因素正在不斷變化，房地產公司的未來發展是非常不確定的，風險極大。因此，房地產投資者必須認識到這一點，充分考慮到各種風險因素對房地產投資的影響，以便減少和避免不必要的投資風險所造成的損失。

關鍵詞：房地產投資業務;投資業務風險;風險管理

中圖分類號：F830.59 ? ?文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）02-0142-02

一、公司簡介

泰禾集團是一家大型上市公司（股票代碼000732），公司位于福建，公司在地產、健康、教育、文化、金融等領域發展，于1996年成立，并于2010年成功上市。公司在2017年的營業收入為5.89億美元，在房地產行業排名第10位，公司凈利潤為2.38億，排名第34位，截止到2018年3月31日，公司股東人數5.47萬，發展狀況良好。公司主要從事住宅地產和商業地產的開發。

二、投資活動財務分析

許多房地產企業倒閉破產都是因為資金鏈的斷裂，本文結合泰禾集團2017年公布的現金流量表以及利潤表，對企業投資情況的進行分析。

投資活動流入流出比=投資活動現金流入總量/投資活動現金流出總量。

其投資活動的現金流入量僅占企業現金總流入量的2.1%，而投資活動的現金流出量卻占企業現金總流出量的38.4%，投資活動流入流出比為0.1，投入產出不成正比。

企業投資產生的現金流量凈額對泰禾集團的全部現金凈流量影響巨大，投資活動所產生的現金流出額巨大，表明企業的市場份額正在增長，而企業的凈現金流是負面的，這表明企業無法通過自己的活動來支持擴張。目前企業投資所用的資金主要是通過籌集資金得來的，這樣會增大企業自身的財務風險。并且，該公司投資活動的流入流出比太低，說明投資活動未能給企業帶來預期的收益，達到預定的效果，這種冒進的做法，雖然會增加企業的投資業務，但是投資業務的收益率卻無法保證，可能會增加企業投資失敗的概率。

三、公司投資業務虧損原因分析

（一）未能對市場變化進行迅速感應

泰禾集團致力于開發高端住宅地產產品和商業地產產品，其公司的經營主要在福建，但是其投資的主要地區圍繞在一二線熱點城市。在這些城市中，對于高端住宅地產產品和商業地產產品的市場供求已經發生變化。同時，由于高端住宅昂貴的費用，使得人們對于高端住宅的偏好下降。泰禾集團在進行投資業務選擇時，仍堅持公司的開發戰略，開發高端住宅，或許在福建本土市場會有好的發展，但是對于北京、杭州、武漢等熱點城市卻未必會有同樣的效果。公司缺乏專門的風險管理機構和專業人員對國家政策變動、市場需求變動、消費者偏好變動等進行充分研究，及早做好應對措施。

（二）投資決策不夠合理

1.泰禾集團的投資方向是房地產行業，眾所周知，房地產行業是一個利潤與風險共存的企業，公司投資時如果只投資房地產行業，那么投資方向過于單一，極易受政策風險和市場風險等多重風險的影響而導致投資失敗。而且該公司投資區域集中于熱門的一二線城市，雖然這符合公司的戰略政策，但是一二線城市的競爭過于激烈且針對熱點城市調控政策持續升級，熱點城市成交規模明顯縮減，房價漲勢得到控制。所以該公司的投資不符合“不把所有的雞蛋放在一個籃子里”的分散投資理念。

2.泰禾集團對于上述企業的收購，均未達到公司的預期收益，這充分說明企業在進行投資時沒有對投入資金的成本、運作、回報率等方面做出細致的財務預算，所以導致企業雖然有明確的預期收益額，但是卻與實際收益額相差甚遠。細挖根源，企業財務人員未能對投資業務的預期收益進行精確的計算，投資失誤的可能性也會增大。

四、公司投資業務面臨的風險

（一）政策風險

2018年“兩會”期間，政府工作報告重申了堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定義，實施地方責任，繼續管理條例區別對待、建立有效機制和長期和建立穩定和房地產市場健康狀況良好。

中國人民銀行對規范房地產企業貸款管理做出了相關安排：房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。公司主要是投資房地產行業，而且其投資的主要業務是開發高檔住宅小區和商品房。其投資的主要范圍與中國人民銀行貸款扶持項目相悖，所以很可能給被投資企業帶來籌資方面的風險，而被投資企業的資金鏈一旦出現問題，很可能導致企業破產，此次投資也會以失敗告終。

（二）市場風險

公司一直堅持“扎根福建本土，深耕一線城市”的房地產戰略布局，投資區域都是一二線熱門城市，投資項目是高端住宅地產產品和商業地產產品，但是一二線熱門城市的競爭過于激烈，房地產市場飽和。對于高檔項目，超過了居民的購買能力，容易造成供過于求的情況。公司在一二線熱門城市的投資強度過大，可能會導致房地產市場的延遲，這樣的做法可能并不能達到預期效果。

五、加強公司投資業務風險管理的對策

（一）注重培育企業內部環境

1.加強風險意識。加強風險管理的想法是在日常活動中建立框架。風險管理的概念必須從每個員工的角度來看待。各公司應制訂識別系統風險和風險管理——對雇員來說，提高工人識別所有風險的能力并考慮如何有效地預防和應對風險，作為防范各種危險發出警告。

2.完善良好的風險管理組織。公司還應健全風險管理組織，比如成立投資風險管理機構，根據公司投資業務的主要特點，對國家政策變動、市場需求變動、消費者偏好變動等進行充分研究，及早做好相應的措施。企業還應引進和發展風險管理機構的高級投資管理人員，并提高投資風險管理能力。與此同時，企業風險管理公司必須定期與其他部門溝通，以考慮不同行業的潛在風險。投資部門還必須加強項目評估能力，以反映項目不同階段可能產生的風險，避免或及時緩解這些風險。

（二）把控和應對市場的發展

每當國家政策調整時，往往會出現早期跡象。為了實現減少投資風險的目標，在國家政策指導方面，泰禾集團需要格外注意。對有可能進行的需求分析和需求把控，根據不斷變化的需求的性質和需求發生之前房地產行業可能發生的國家政策的調整，投資時格外注意，這樣才能夠采取相應的措施。國家政策和經濟形勢、經濟周期、市場條件等與房地產的發展都是密切相關的，只有認清國家的經濟狀況才能更好地減少與房地產投資有關的風險。

（三）對投資決策進行嚴格管理

第一，泰禾要格外重視對投資項目的可行性分析。對于擬投資的項目，一定要對擬投資地區的人口數、經濟狀況消費者偏好等指標進行實地考察，對該地區的房地產行業的發展狀況進行充分了解。第二，在使用投資組合理論和投資分散化理論方面，泰禾集團需要靈活性。企業的目標應該是通過多樣化投資來減少風險。泰禾集團也可以通過增加投資方向的選擇來達到分散風險的目的。風險組合遵循的指導原則是“不把所有的雞蛋放在一個籃子里”，需要找到一種多樣化的投資組合，以便減少風險，增加收益。

參考文獻：

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