房地首次登記時可不再進行土地分攤

徐映雪

摘要：分攤土地使用權面積是因階段性管理方式不同而衍生的產物，在房地分散登記時期就已存在，由來已久。在全國范圍開展不動產統一登記后，由于國家級法律法規并未明確規定強制性進行土地分攤，國內各地登記機構的處理方法不盡一致。試結合一則實際案例，簡要分析房地首次登記時能否不再進行土地分攤。

關鍵詞：首次登記;土地分攤;案例

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）03-0034-36 收稿日期：2020-01-20

案例：A公司申請辦理一棟幼兒園的首次登記，該幼兒園為一住宅小區內的配建幼兒園，幼兒園主樓旁邊有一個800多平方米的操場，但并未用圍欄等實體隔離物與幼兒園以外的小區部分隔離，A公司提交的總平面圖等規劃批準材料對幼兒園的土地使用面積也未明確標示。不動產登記機構在辦理該幼兒園首次登記時如何登記其土地分攤面積？

筆者認為，分攤土地使用權面積并非一個法律概念，較為抽象虛擬，一般是指土地開發范圍內不同建筑物所有權分別對應的土地使用權。是因階段性管理方式不同而衍生的產物，在房地分散登記時期就已存在，由來已久。在全國范圍開展不動產統一登記前，有的地區實行房地分散登記，有的地區實行房地一體登記。對土地進行分攤主要是房地分散登記地區的做法，因分散登記時房屋登記簿上不體現土地使用權的具體信息，通過每個房屋建筑面積對應分攤一定土地面積的方式，給房屋所有權信息和土地使用權信息搭建一個橋梁，以實現指標意義上的關聯。

原國土資源部于2002年2月下發了《關于進一步加快城鎮住房用地登記發證工作的通知》（國土資發〔2002〕31號），其中第3條規定：“為保證住房用地登記工作的進度，對當前各式各地普遍存在的樓房用地分攤難的問題，可根據不同情況，采取不同方法加以解決。對地方已有明確規定的，可繼續按規定執行。對沒有規定，且有明顯界線的住宅小區，可以按住宅小區形成的封閉界線，設立共用宗進行土地面積分攤。對開放式難以確定明確界線的住宅小區，可按樓房基座占用土地面積進行分攤，對樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積可以只造冊，不登記，在造冊時，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業主共有”。

2015年3月，原國土資源部下發了《關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25號），對不動產登記簿使用和填寫做了相關規定，要求填寫按照不動產權籍調查的有關技術規定計算的獨用土地面積、分攤土地面積。權利人在一宗地內的獨用土地面積和分攤土地面積之和為該權利人的土地使用面積。在全國范圍全面開展不動產統一登記后，新版不動產登記簿延用了原登記簿的做法，可繼續記載土地分攤面積，但部里下發的數據規范及系統顯示，土地分攤面積并非必填項，不填寫也不會影響數據匯交。

那么在進行房地首次登記時，是否一定要記載土地分攤面積呢？由于國家級法律法規并未明確規定強制性進行土地分攤，國內各地登記機構的處理方法不盡一致。有的地區繼續延用原分散登記地區的做法，首次登記時對每一個建筑物都記載土地分攤面積;有的地區區分了不同類型，要求住宅小區以不分攤土地面積為原則，分攤土地面積為例外，非住宅以分攤土地面積為原則，不分攤土地面積為例外;有的地區規定比較彈性，要求按不動產權籍調查有關要求執行，可以分攤的繼續分攤，確實分攤困難的可暫時不予分攤，如鄭州市;還有的地區徹底取消了土地面積分攤，如南京、天津、青島、深圳等地，不動產權證書上記載宗地土地使用權總面積。筆者支持最后一種做法。

其一，在房地分散登記時期，土地分攤面積確實是一個重要的技術指標，是連接房屋和土地的唯一紐帶，在辦理土地登記、征收土地使用稅及補交土地出讓金等方面都得以應用。但全國實施不動產統一登記后，這一制度實施背景已發生徹底變化，房屋所有權信息和土地使用權信息在一本證書上得以體現，在實質上與形式上都已成為一個有機的整體，無需再借助分攤土地面積的形式得以關聯。目前在補交土地出讓金、征收土地使用稅等計算公式中，影響因子已不再包括土地分攤面積。

其二，在實際操作中，計算土地分攤面積時會受到不動產單元的位置、用途等因素的影響，沒有規定統一的分攤標準，目前存在多種分攤方法，主要有分攤建筑物基底占地面積、建筑物正投影面積、整宗地土地面積等幾種方式。其中分攤建筑物基底占地面積是住宅建筑物采用最多的一種分攤方式，一般把住宅建筑物按四邊最外點，外延1.5米的矩形作為建筑物占用建設用地范圍設立共有建設用地使用權。每戶房屋的建設用地使用權按照按份共有使用權進行登記。分攤整宗地土地面積是商業、工業建筑物常采用的分攤方式。幾種分攤方式各有優略，但均存在一定誤差和局限性。實踐中如涉及到地下車庫開發或開發單位采取分期開發、合法進行規劃變更等情況，就會給上述土地面積分攤方法帶來不同的實踐難題。如按整宗地進行土地面積分攤的商業、工業項目，涉及分期開發的，隨著工期進展，建造完成的房屋逐漸增多，先期已登記完畢的土地分攤面積這一指標也隨之不斷變化，直至最后一棟建筑物建造完成時為止。這期間如在不動產權證上對土地分攤面積進行了記載，則指標的每一次變化均需辦理變更登記，不具有可操作性。再如小區內一棟建筑物通過合法變更規劃增加了建筑面積，但在變更前地上建筑物已將地表土地全部分攤，這就使得合法加建的房屋無土地可分攤，也無法享有相應的土地使用權。

其三，現無任何法律法規要求必須記載土地分攤面積。根據《操作規范》1.2.2規定的一體登記原則，房屋等建筑物、構筑物所有權登記應當與其所附著的土地一并登記，保持權利主體一致。這里規定了對房屋進行登記時應一并登記所附著土地的面積，但對是否登記各產權體具體分攤的土地使用權面積并未明確。

其四，《物權法》第93條規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有指按各自的份額享有權利，共同共有指對權利不進行份額分割，權利人共同享有權利。根據《不動產權籍調查技術方案》5.1的有關規定，在地籍子區內，兩個或兩個以上權利人共同使用的地塊，且土地使用權界線難以劃清的，應設為共用宗。所謂共用宗，即兩個或兩個以上的土地使用權人共同持有同一宗土地的使用權，界線不明。

《建筑物區分所有權司法解釋》第3條規定，建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。由此可知，業主對建設用地使用權形成了一種準共有狀態，屬于特殊的按份共有，界線是難以劃清的，根據《物權法》及《不動產權籍調查技術方案》的有關規定，應設為共用宗。

其五，土地面積是不動產自然狀況的表現形式，在實物形態上是一個不可割裂的主體，而土地分攤是一個虛擬抽象的概念，即便確定了某戶房屋的分攤土地面積，也無法明確其具體位置和界線，因此只需明確業主共同享有該宗地土地使用權即可，每戶業主能分攤到多少面積的土地使用權并不重要，沒有實際性的意義。此外，記載該宗地土地使用權總面積，能更加直觀的體現業主對該宗地擁有合法使用的權利，而不是僅對分攤的土地面積擁有使用的權利，對業主權利不但不會產生影響，反而更有利于保護其合法權利。

具體實踐中，各地可以出臺地方文件的方式，停止對土地面積進行分攤。以文件出臺的時間為節點，對前期已記載土地分攤面積的信息，或采用技術手段對相關技術指標予以屏蔽，或根據“新法優于舊法、法不溯及既往”的原則予以保留，在辦理后續轉移登記業務時再行取消。

針對上述案例，不動產登記機構在對幼兒園進行首次登記時如記載其土地分攤面積，則必須判明主樓旁邊操場所占800多平方米土地的權利歸屬。如規劃專供幼兒園的幼兒活動使用，則應計入幼兒園的土地分攤面積，首次登記時登記為A公司所有;如規劃供全小區的業主使用，則不應計入幼兒園的土地分攤面積，首次登記時登記為小區全體業主共有。但由于A公司提交的總平面圖等規劃批準材料對幼兒園的土地使用面積未作明確標示，現場也未有實體隔離物予以區分，不動產登記機構對幼兒園的土地分攤面積難以確定，如盲目登記則極易引起小區業主和A公司的糾紛。當然登記機構也可以選擇對規劃部門發函，請其明確該操場是否屬于《物權法》第73條所規定的“建筑區劃內其他公共場所和公用設施”，等其復函后再行辦理。但此舉勢必延長了A公司取得不動產權證的時間。基于之前的分析，建議首次登記時不再記載該幼兒園的土地分攤面積，只記載其建筑面積及該宗地土地使用權總面積。