住房公積金按揭貸款預抵押登記不受法律保護

高遠剛

摘要：通過從一則案例入手，介紹該案件的審理、判決以及債權的清收過程，分析并解讀住房公積金按揭貸款預抵押的期房無優先受償權的基本法律知識，并指出實施住房公積金個人住房按揭貸款保證金制度在住房公積金貸款風險防控方面的重要性。

關鍵詞：住房公積金;期房按揭;預抵押登記

中圖分類號：F832 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0064-68 收稿日期：2020-02-01

1 案例

1.1 基本案情

四川省宜賓市興文縣畜牧水產局職工程某，于2018年4月向興文嘉記置業有限公司預購了該公司開發的“大龍城”商品住房一套，在交付了首付款后于2018年10月以該套住房抵押，在宜賓市住房公積金管理中心（以下簡稱“市公積金中心”）辦理了期房按揭貸款230000元，同時在興文縣國土資源局進行了預購房屋的抵押權預告登記。因借款人程某嗜賭如命導致債臺高筑，無還款能力，于2019年3月自殺身亡。2019年3月開始，該筆貸款出現逾期，截至2019年8月28日，連續逾期6期，逾期貸款本息227734.7元，其中本金225882.41元、利息1852.29元。2019年7月20日，市公積金中心興文縣管理部（以下簡稱“興文管理部”）委托中國農業銀行股份有限公司興文縣支行（以下簡稱“興文農行”）以原告身份，向興文縣人民法院提起訴訟請求：“1、判令被告程某、吳某（程某的法定繼承人）、興文縣嘉記置業有限公司償還原告發放的個人住房公積金貸款借款本金225882.41元及截至2019年7月20日的利息1852.29元，合計227734.7元，以后的利息、復利按合同約定計收。2、判令確認程某所有坐落于興文縣古宋鎮大龍城小區5幢1單元23-4號房產（房屋備案合同號2017110141、他項權證川2018興文縣不動產證明第0003272號）承擔抵押保證責任;原告享有抵押權優先受償權利。3、被告嘉記置業承擔階段性連帶保證擔保責任。4、案件訴訟費由被告承擔。”

興文縣人民法院受理并于2019年9月19日開庭審理。被告程天明、吳定會辯稱，原告所訴屬實，對原告訴請求的金額予以認可，但程某、吳某作為貸款人程某的法定繼承人，自已聲明放棄對程某遺產的繼承，愿意將程某生前所購房屋交由原告處置用于償還貸款。程某自認程某的遺產（位于興文縣古宋鎮大龍城小區5幢1單元23-4號房）現由其控制管理，愿意作為遺產保管人參與本案訴訟。被告嘉記置業辯稱，原告所訴屬實，我方愿意承擔保證責任。興文縣人民法院建議庭外調解，繼承人以家屬已無還款能力為由放棄繼承權，興文縣人民法院宣布擇日再審。2019年10月25日興文縣人民法院再審，2019年11月4日興文縣人民法院作出判決（2019川1528民初1607號民事判決書）。

1.2 判決結果

2019年11月4日，興文縣人民法院判決書（2019）川1528民初1607號），依照《中華人民共和國合同法》第8條、第205條、第206條、第207條以及《中華人民共和國繼承法》第33條、第24條、《中華人民共和國擔保法》第18條第2款、第26條第1款、第33條第1款、第34條第1款第（三）項、《中華人民共和國物權法》第9條、第14條之規定，作出如下判決：

“一、被告興文縣嘉記置業有限公司于本判決生效之日起五日內償還原告中國農業銀行股份有限公司興文縣支行因程某所欠原告借款的本金225882.41元及截止至2019年7月20日的利息1852.29元;2019年7月20日以后的利息為年利率3.25%（執行浮動利率）逾期罰息為執行貸款利率加收10%，復利按中國人民銀行規定計收;

二、駁回原告中國農業銀行股份有限公司興文縣支行的其他訴訟請求;

三、案件訴訟費2358元，由被告興文縣嘉記置業有限公司承擔。

雙方均表示不上訴。”

1.3 法院觀點

對該案件，興文縣人民法院在審理過程中，原告、被告雙方爭議焦點有四點，主要集中在原告是否享有抵押物的優先受償權和被告嘉記置業的責任承擔兩個問題上。關于這兩個問題，興文縣人民法院的審理意見和觀點如下：

其一，第2點“關于原告是否享有抵押物的優先受償權的問題”。法院認為，根據《中華人民共和國擔保法》第33條第1款“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”第34條“下列財產可以抵押：（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物”。《中華人民共和國物權法》第9章第1條第1款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”和第14條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自載于不動產登記簿時發生效力”的規定，原告就抵押物只辦理了抵押預告登記，并未辦理抵押登記，原告未取得抵押物權，不享有該房屋的優先受償權。原告的主張不符合法律規定，本院不予支持。

其二，第3點“關于被告嘉記置業的責任承擔問題”。法院認為，根據《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當事人具有約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”，第205條“借款人應當按照約定的期限支付利息”，第206條“借款人應當按照約定的期限返還借款…”，第207條“借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關規定支付逾期利息的規定”，本案中，原告及被告嘉記置業在所簽的《住房公積金借款/擔保合同》第16條“（一）借款人發生下列任情況，均構成違約：借款人連續3個月或者累計6個月未繳存住房公積金;第17條出現上述任一違約情形，貸款人有權行使下述一項或幾項權利;（二）宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關費用”。借款人程某因自殺導致從2019年3月19日起連續三個月未繳存住房公積金，原告要求借款人立即清償借款本息及相關費用，應視為主債務履行期屆滿。同時該合同第12條第（一）項中約定“保證人在本合同項下提供的保證為連帶責任保證”，第（三）項中約定“保證期間見本合同第四十條的約定”，但該合同第40條為“此欄空白”，視為并未約定保證期間根據《中華人民共和國擔保法》第26條第1款“連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的，債權人有權自主債權履行期屆滿之日起六個月內要求保證人承擔保證責任”的規定，原告主張保證人嘉記置業承擔保證責任符合法律規定，本院予以支持。根據《中華人民共和國擔保法》第18條第2款“連帶保證責任的債務人在主合同規定的債務履行期間屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任”的規定，本案借款人已經死亡，且借款人所購房屋的權屬未發生轉移，尚在被告嘉記置業的名下，購房人未取得該房屋的處分權，原告請求擔保人即被告嘉記置業承擔保證責任，被告嘉記置業具有直接向原告支付欠款的責任。

1.4 清收過程

其一，積極追收。該筆貸款在逾期1期時興文管理部就進行了電話催收，了解到該職工已死亡，及時與興文縣農行工作人員和房地產開發企業約談借款人家屬，了解情況，同時送達《逾期催收通知書》。

其二，提起訴訟。在多次催收無果、連續逾期超過3期的時候，市公積金中心啟動了依法追債程序。在做好前期準備工作的前提下，2019年7月20日，興文管理部委托興文縣農行以原告身份，向興文縣人民法院提起訴訟請求，依法清收債務。

其三，法院審判。興文縣人民法院受理后，于2019年9月19日開庭審理。興文縣人民法院建議庭外調解，但繼承人放棄繼承權，興文縣人民法院宣布擇日再審。2019年10月25日興文縣人民法院再審，2019年11月4日興文縣人民法院作出判決。

其四，啟動保證金清收程序。開庭審理后，興文管理部多次與法院溝通，了解到興文縣人民法院認為預抵押的期房無優先受償權、借款人家屬確實無償還能力后，市公積金中心依照《住房公積金個人貸款合作協議》《住房公積金借款/擔保合同》有關規定，立即啟動了保證金清收程序。政策法規科、住房信貸科提前介入，采取電話、微信、QQ聯系和到現場座談等方式，幫助興文管理部出謀劃策，積極主動給予幫助指導，親自修改有關文書材料。2019年11月13日，市公積金中心政策法規科針對興文管理部的報告情況，明確了三條意見：“一是嘉記置業開發應該不折不扣執行第一條判決結果，首先以該公司的自有資金如實支付，不能在該公司繳交的保證金中抵扣（因為保證金是對整個項目樓盤的保證）。二是如果不行，走第二步以該公司的自有資金在扣除程某購買房屋保證金11500元后如實支付。三是如果該公司確有困難，實在沒有自有資金支付，可以依據有關協議先在開發企業已經繳的該項目保證金大盤子中扣除，開發企業必須出具書面委托扣劃文書材料，并同時承諾在限期內補齊所扣金額。”12月2日，市公積金中心政策法規科商住房信貸科在興文管理部起草的《關于扣劃保證金的通知》中特別提示：“該筆款項在退還扣劃大龍城項目保證金時，對此次扣劃保證金金額予以抵扣核算，僅退還抵扣核算后的保證金。”經過溝通協商，興文嘉記置業有限公司同意按照有關協議扣劃保證金一次性清償該筆貸款本金余額和逾期利息、罰息，該筆貸款協議終止。

1.5 清收結果（扣劃開發企業保證金償還逾期貸款本息）

為加強貸后管理工作，強化逾期貸款催收力度，降低住房公積金貸款風險，市公積金中心較早就建立了住房公積金期房按揭貸款房地產開發企業保證金制度，在房地產開發企業為住房公積金借款人提供階段性擔保期間，如果借款人逾期還款達到扣劃保證金條件約定，市公積金中心將立即扣劃開發企業保證金用于償還逾期貸款，以確保住房公積金貸款無風險。2019年12月3日，市公積金中心按照《住房公積金個人貸款合作協議》《住房公積金借款/擔保合同》有關條款的約定，按程序經批準通知合作銀行扣劃了興文縣嘉記置業有限公司保證金230494.35元（含起訴日至扣款當日的利息、罰息），清償了借款人程某住房公積金貸款全部逾期本息。至此，為該筆涉險資金問題的解決劃上了圓滿句號。

2 案件啟示

縱觀該案件的審理、判決以及債權的清收過程，確確實實給我們上了一堂生動具體、意義深遠的法治課。主要有以下三點體會：

一是普及了法律基本知識。為我們普及了住房公積金按揭貸款預抵押的期房無優先受償權的基本法律知識。《物權法》第179條規定：“債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償，這里明確指明了抵押權的核心權利即優先受償權。”而對于預告登記，《物權法》第20條規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這里并沒有提及優先受償權，只是指明了預抵押登記具有對抗后續物權變動的法律效力。因此，市公積金中心請求對債務人債權實行優先受償權并不成立。

二是顛覆了傳統錯誤觀念。原來普遍認為期房抵押按揭住房公積金貸款，在辦理了預抵押登記后就萬事大吉了的傳統觀念得到徹底的摒棄。預購商品房抵押權最早始見于1997年建設部的《城市房地產抵押管理辦法》（2001年修訂），該辦法第3條第4款規定，所謂“預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。所謂“預購商品房抵押權”的登記，依據《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款的規定，是指登記機關應當在抵押合同上作記載，因為此時商品房尚未建成，其上不可能成立所有權，亦不存在不動產登記簿。在商品房建成之前，預購商品房抵押權之預告登記，主要在于確保商品房建成且預購人取得所有權登記后，這一所謂的“抵押權”能自動轉換為該房屋上的抵押權，也就是轉為現房抵押。反而言之，如預購人未取得所有權登記，房屋抵押權登記就無法完成，抵押權則不能產生。

三是顯示了實施住房公積金個人住房按揭貸款保證金制度在住房公積金貸款風險防控方面的重要性。實施住房公積金期房按揭貸款保證金制度，即住房公積金繳存人購買期房使用住房公積金按揭貸款時由住房公積金管理中心按一定比例向房地產開發企業收取住房公積金按揭貸款保證金制度，為住房公積金管理中心發放的住房公積金個人住房按揭貸款提供了第二還款來源，是防范和化解住房公積金貸款風險的重要手段，對于確保住房公積金管理中心的資金安全具有重要意義。

3 思考及建議

透過該案例，更多的是給與了我們由此帶來的思考：

一是進一步強化法律觀念。我們要高度重視相關法律法規知識的普及，找出差距，補齊短板，除了認真學習國務院《住房公積金管理條例》和國家有關住房公積金政策法規外，抓緊補上與住房有關的法律法規課這一非常重要課程，認真學習《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國擔保法》《城市房地產抵押管理辦法》等有關法律法規知識，做到業務知識和法律法規知識同步推進，全面發展，不斷提升法治意識水平。

二是進一步強化住房公積金貸款風險防控意識。住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業單位，是政策性的準金融機構，國家沒有撥入信貸基金，完全靠自己做好歸集組織資金來發放貸款。貸款面對千家萬戶，情況復雜，量多分散，貸款周轉慢，近年來經濟下行帶來的少數房地產開發企業資金鏈出現問題，加上突發事件、自然災害和少部分繳存職工（借款人）信用觀念淡薄，拖債賴債思想嚴重，造成了住房公積金貸款存在風險，提高住房公積金貸款風險防控意識不容忽視。

三是進一步強化住房公積金個人住房按揭貸款保證金制度及相關配套建設。住房公積金按揭貸款是一種預抵押貸款，存在著諸多不可避免的不確定因素，如制度風險、政策和法律風險、信用風險、抵押風險等。就其本質而言住房公積金按揭貸款風險也是一種金融風險。推行和完善住房公積金期房按揭貸款保證金制度，是防范和化解住房公積金貸款風險的重要手段，必須針對目前存在的問題，在建立完善與之相配套的住房公積金期房按揭貸款準入、審查、評估、跟蹤管理等系列制度和操作辦法等方面得到進一步強化。

四是進一步強化加快“期轉現”抵押登記進程。要徹底改變預抵押登記就萬事大吉的錯誤觀念和做法，加大工作力度，組織力量對已發放公積金期房貸款的抵押物落實情況進行集中清理，督促房地產開發企業抓緊辦理不動產登記，加快“預購商品房抵押權”登記轉為完全“不動產抵押權”登記速度，早日實現真正意義上的正式的抵押登記，確保住房公積金資金安全。