分析探討如何從法律層面維護我國房地產市場穩定

關鍵詞 法律 房地產 市場穩定

作者簡介：崔靖晗，河南質量工程職業學院法政系，助教職稱，研究方向：法律。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.042

房地產的發展與人們的生活息息相關，與國民經濟的發展緊密相連。隨著當前我國社會經濟的迅猛發展，房地產行業爆發出來的問題也越來越多，如過高的房價，給人們生活帶來了巨大的壓力，這在一定程度上制約了我國房地產業經濟的發展，國民經濟對房地產行業的嚴重依賴也制約了我國經濟的發展。在這種情況下，需要采取一定的措施對房價進行控制，建立完善的法律體系，來約束房地產行業中的種種亂象，消除房地產行業中的弊端，制定全面合理有效的政策法規法律，引導我國房地產行業走上良性發展的軌道。

一、房地產法律的發展現狀

房地產法規定的是房地產所有權人之間、房地產所有權人與非所有權人之間在房地產開發經營、房地產交易、房地產權屬、房地產管理等過程中發生的各種關系的法律規范的總稱。改革開放以來，房地產行業得到了迅猛的發展，但房地產法律的發展相對滯后，房地產行業的法律法規并不完善。

從1949年新中國成立到1980年左右，這是我國房地產行業發展的初期階段，也是我國房地產法律的萌芽階段。這個時期的法律特點是以國家和黨的方針政策、規章制度的形式出現。土地改革的完成，國有經濟、集體代替私有經濟，土地供應主要由行政劃撥，房地產也屬于集體所有。不承認土地的經濟價值。這個階段房地產行業的立法數量有限，立法程序混亂，房地產政策因各個地區實際情況各異因此有很大的差別，立法內容不科學、立法程序不規范，立法層次低。1980年改革開放后到90年代中期，是房地產行業立法的發展階段，這個階段的房地產法特點是立法數量大，一是對于房地產行業中設計的房產做了明確的劃分，進一步明確了房屋和土地所有權，農村自建住宅的土地使用權和建設用地的使用。二是房地產法立法地位的提高，在此之前房地產行業的立法是國務院和地方政府頒布的部門規章和政府政策為主。三是房地產法的涵蓋范圍和約束對象進一步擴大，由最初的房屋產權、房屋租賃，房屋買賣擴展到房地產開發、房地產交易、抵押和使用及消費。自此以后立法主要是由全國人大立法，特別是20世紀90年代中期至今，《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布至今，房地產法由原來粗放型向精細化轉變，大量房地產行業發展過程中遇到的問題進行了法律規定，大量的有針對性的地方性法規出現。

二、我國房地產法律存在的問題

（一）房地產開發管理存在法律漏洞

一是房地產開發的主題責任不明，導致在出現問題后不能快速有效的解決這些糾紛，容易造成資源的流逝，房地產行業也成為滋生腐敗的溫床。二是土地使用權出讓的方式公開程度不夠，透明度不高，盡管我們國家規定土地的出讓必須進行公開招投標，國土資源部對此做出了專門的規定，讓房地產行業成為一個陽光產業。一些權利者個人意志影響市場公平的現象逐漸減少。但操作中的透明度不高，招投標過程中違法違規現象依然時有發生，法律的監管不到位。三是共有部分的所有權規定不明。房地產法律盡管近幾年來經過多次修訂補充，已經較為完善，但是仍有一部分規定較為混沌，其中共有關系的規定不夠明確，物權法規定了建筑物的共有部分和專有部分，但對于建筑物外的共有部分并沒有明確規定。實際上，往往是建筑物外的共有部分會產生糾紛，例如公共綠化部分和建筑物外，小區內的道路等。

（二）行政權力和民事權力界限不明

目前，我國現行的房地產法律是以行政規范和監督為目的，從行政管理的角度出發，去規范房地產行業的，而不是以行業的發展和房地產權利人的保護角度出發去進行立法工作，過多的從管理者的角度去對房地產行業進行干預，不利于市場經濟的自主發展，侵占了房地產行業及房地產產權人的權利。

（三）現行的法律體系立法層次過低

《土地管理法》和《城市房地產管理法》這兩部基本法在統一房地產法律、確立房地產制度等方面發揮了重要的作用。但法律規定的只是大范圍大框架。在廢止一些暫行規定、法律法規、司法解釋的時候并沒有出臺相應的法律，這就造成了房地產法律體系的不完善。在實踐中房地產行業的行政立法范圍交叉重疊、界限區分不明確，一個事項多個法律去規范，房地產政策和房地產法規極易產生混淆，也造成了房地產法律體系的繁雜、冗贅。我國的立法層次是國家層面頒布相關的法規、規章后，地方會按照實際情況再頒布地方法律法規，不同的立法限權可以頒布不同法律效力的法律。國土資源局、住房城鄉建設局、房產局等部門，從各自的利益和角度出發，從各自的角度制定房地產的相關規章。再加上各部門出于對自身利益的考慮，往往會擴大其部門權利。各個權利單位站在自身角度上去制定的規范，在實際執行過程中的重復規定導致在司法應用中一個事實多條法律適用，反而在司法審判中無從適用。

（四）立法質量欠佳，司法解釋不足

為了迎合房地產業的發展，相關部門在立法時會有片面追求立法的數量，而忽視立法的質量的現象出現，導致房地產立法質量不高，例如：立法內容表述不嚴謹、立法結構不完善、立法技術落后，部分立法內容概念性強，可操作性不強，配套的司法解釋不足。在司法的實際應用中，經常會出現司法適用性的問題。

三、房地產法律體系建設存在問題的根本原因分析

（一）指導思想存在缺陷

改革開放以后，我國的房地產行業的法律體系才逐漸建立起來。在房地產行業興起的初期，房屋所占用的土地是按照使用權和所有權分離的原則設立的。國務院頒布的55號條令規定“土地使用期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的所有權由國家無償取得”。如果到期后要延續土地的使用權，則必須要重新簽訂土地出讓合同，而合同是否被批準，這又取決于政府政策是否改變。這就違背了所有權是一項獨立的財產權這一特性，土地使用權不能作為一項獨立的財產權，國家僅僅是出讓了土地的使用權，而土地所有權仍歸國家所有。這就是在制定房地產法律的過程中，過度的保護國家集體的權利，而忽視了土地使用人的權利。過多的保護了國家的權益，侵犯了公民的財產權。國家既是土地的所有者也是社會的管理者，把土地利用管理者和土地所有者的身份合二為一。國家在旅行其行政管理的職責時，本應是民事方式處理的事項，而利用行政手段進行處理，會傾向于保護自身的利益，忽視了所有權人的利益。

（二）立法模式存在問題

我國頒布法律法規的目的是維護大多數人的利益，而并非是劃分各個行政部門其權限和利益的工具。目前我國的房地產行業現行的法律是多個行政部門制定如：國土資源局、住房與城鄉建設局、住房保障與房地產管理局等部門組織人員共同制定的，在制定過程中考慮到所在部門的利益及制定人員本身所具備專業知識的限制性，導致房地產行業的法律存在一事多法，一法多門現象普遍存在。立法機構的臨時性和非專業性，沒有形成超越各部門利益的專業團隊，這就喪失了房地產法律的專業性和嚴謹性，沒有通盤考慮房地產業存在的問題，也沒有公共性可言。

四、我國房地產法律體系建設的思路

針對我國房地產立法存在的問題，我國房地產法律制度可以從以下幾個方面進行完善：

（一）房地產立法要和市場經濟相結合

根據實際情況，將不適應房地產發展或者制約房地產發展的脫離實際的法律及時廢除，及時補充更新司法解釋，提高司法解釋的適用性。將我國的房地產法的法律法規和我國的經濟發展相匹配。構建一套完善的適應中國特色社會主義市場經濟發展的房地產法律體系。使得我國的房地產法具有科學性、嚴謹性、可操作性、適應性。

（二）制定完整的中國房地產法律法規

我國現行的房地產法律法規主要是：《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》。在全球化的經濟飛速發展過程中，需要將中國的房地產法律不僅是法律結構、還包括法律內容，都要進一步的融合。不僅要定期清理、修改、廢止一些不符合我國現有國情的法律，迫切需要制定出臺完善的房地產行業的法律法規，這個任務艱巨而且急迫。要充分考慮我國的經濟發展狀況、人口城鎮化的現狀、以及我國基本國情，綜合土地管理法、物權法、民法通則等諸多法律，結合我國房地產發展實際和房地產法律現狀，加快制定完善的房地產法律體系。

（三）健全房地產法的立法機制

在我國城鎮化的飛速發展中，既要保證土地資源的紅線，又要保證相當比例的建房土地。這就要求建立科學完善的房地產立法體制，確立房地產法律在我國法律體系中的重要位置。加強房地產行業法律專家的培訓培養，限制政府在房地產行業發展中的行政權力，給房地產行業更多的自主權。對于房地產行業中部分法律規定缺失的情況下，給與有關職能部門提請的權利，及時完善法律規定不明確而現實需要的司法解釋和相關規定。與此同時，通過房地產法的編纂、房地產法司法解釋、房地產法典型案例公布等方式，促使我國的房地產法更加的透明和規范。

五、結語

要想房地產行業健康有序的發展，就必須要有嚴格的法律約束，這就需要建立完善房地產行業的相關法律體系，制定全面合理的有效政策，對房地產行業的種種亂象進行約束，消除房地產房地產領域存在的種種弊病，讓房地產行業變成一個陽光產業。

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