浙江某老舊小區房屋現狀分析及改造提升對策

曹志毅 胡進秀

(1.浙江建設職業技術學院，浙江 杭州 311231； 2.杭州市房屋安全鑒定檢測中心有限公司，浙江 杭州 310003)

老舊小區為城市、縣城建造于2000年以前的住宅小區，普遍是單位制改革之前的由“政府、單位出資建設的居住區”[1]，房屋的使用時間普遍超過20年，受當時的經濟、技術、材料的限制，建造的住宅質量較低，在使用中不少都出現了質量問題。尤其是20世紀80年代為解決城市住房短缺問題而大批量建設的磚混預制板結構房屋，目前已接近50年使用年限，均存在不同程度的安全使用問題，部分已構成危房。從住宅設計功能乃至小區規劃的角度看，老舊住宅滿足居民的基本生活要求，但功能單一，房屋基本不考慮節能保溫。隨著城市化進程的加快，小區問題凸顯，直接影響了居民生活質量和城市面貌。據初步統計，“全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4 200萬戶，建筑面積約為40億m2”[2]。

“老舊小區改造有利于拉動投資和消費，促進實體經濟發展；有利于增加就業并緩解產能過剩；有利于增加社會財富，彰顯國家治理能力。”[3]

1 老舊住宅情況分析

本文將浙江較發達地區城市中典型老舊小區的住宅作為研究對象。通過對小區老舊住宅房屋使用情況的調查摸底，了解掌握小區80年代房屋的安全使用現狀；進而探討城市老舊住宅的提升改造的具體對策。

1.1 工程概況

HY新村小區為建造于二十世紀八九十年代的典型老舊小區，房屋主要為4層～7層磚混預制板結構單元式住宅樓，部分為底層框架—磚墻混合結構房屋；采用天然地基、淺基礎，底部樓層采用240 mm厚實砌墻承重或混凝土柱混合承重，頂部樓層采用240 mm厚空斗墻承重，除廚房、衛生間為現澆板外，其余均為預應力混凝土圓孔板樓、屋蓋。小區建筑和設施較為陳舊。

1.2 房屋使用情況調查

小區道路狹窄、路面破損嚴重。房屋地勢低洼，下水管道都已經銹蝕、破損，局部已經嚴重堵塞、損壞，排水不暢(見圖1)；底層墻體存在潮濕、砂漿粉化現象，對底層墻體砂漿強度及其承載能力有明顯不利影響。小區存在違建、加建情況。部分房屋存在墻體拆改，衛生間擴大、移位，封閉陽臺改變使用功能等裝修拆改問題。墻體拆改對部分構件承載能力及房屋整體剛度產生不利影響。個別房屋存在底層架空層外縱墻豎向受壓開裂問題；個別房屋存在因地基基礎不均勻沉降、溫度收縮等變形變化引起的上部墻體斜向、水平開裂等問題(見圖2)。

房屋均存在不同程度的外墻粉刷開裂、殼起、脫落，墻腳受潮；南側陽臺欄板扶手混凝土面層不同程度剝落、露筋、面磚脫落問題。房屋外圍用電線路混亂。多數房屋采用平屋頂的形式，使用中出現屋頂滲漏、保溫隔熱性能差等問題，已影響房屋的正常使用。

1.3 結構安全檢測情況

經傾斜變形觀測：HY新村部分測點傾斜超標，拼搭結構多，傳力體系混亂。部分測點傾斜偏大，但未超過規范1%限值，且現場直觀檢查未發現墻體明顯沉降裂縫。

磚混結構房屋墻體砂漿強度普遍偏低，絕大多數(超過80%)房屋墻體砂漿抗壓強度推定值在0.9 MPa～1.5 MPa范圍，少量(約10%)房屋墻體砂漿抗壓強度推定值在0.4 MPa～0.7 MPa范圍，對墻體構件受壓承載力影響較大。

房屋墻體燒結磚強度檢測顯示，墻體磚抗壓強度推定等級多數達到規范MU10的要求，少數未達標。

對底層(局部)框架的混合結構房屋鋼筋混凝土柱采用非破損的回彈法進行強度檢測，結果表明個別房屋柱混凝土強度偏低，未達到C20等級；其余房屋柱混凝土強度基本達到C25等級。

1.4 結構承重能力復核

為分析房屋承重墻體實際受壓承載力，根據房屋平面布置情況及現場檢測結果，按照現行設計規范，采用通用結構計算軟件進行承載力復核驗算。計算結果顯示因為砂漿強度較低或嚴重偏低，以及部分房屋磚抗壓強度較低，導致絕大多數(超過80%)房屋底部樓層(主要分布在1層，2層)縱橫墻體承載力不滿足規范要求，對于樓層相對較高的7層或6層帶架空、儲藏室房屋，或個別開間較大的房屋，底部樓層承載力不足構件數量更多。根據規范，此類墻體構件均為危險構件。

選取HY新村小區8幢住宅樓(框架—磚墻混合結構)作典型單元主體結構承載力復核示例。

1.4.1房屋基本信息

房屋基本信息見表1。

對房屋軸線間距、門窗洞口位置及尺寸、構件截面尺寸等進行了現場實測，圖3為房屋平面簡圖。

1.4.2上部結構承載力驗算

砌體承重墻體實際受壓承載能力驗算結果顯示：架空層南側內橫墻、架空層至二層內縱墻墻體承載力與作用效應之比(R/r0S)均小于0.90，墻體受壓承載力不足(見圖4)。其余各主要承重墻體承載力與作用效應之比(R/r0S)均大于0.90或1.0，滿足要求。各框架柱軸壓比均小于1.05限值要求，滿足要求。

表1 房屋基本信息

1.4.3承載力驗算結果調整

房屋建造于1995年，屬于Ⅱ類房屋，根據《危險房屋鑒定標準》[4]要求，對砌體結構構件承載力驗算結果進行相應調整，結果見表2。

表2 承載力結果調整

1.5 房屋結構修復加固及管理

該小區部分房屋結構構件安全度不足或存在安全隱患，對部分承重結構構件材料強度低、承載力不足及墻體拆改問題做排危加固處理；對房屋結構按照現行抗震設計的要求進行相應加固設計，增強結構整體性及抗側剛度。對于已屬整幢危房且無修繕價值的房屋可拆除重建或根據當地房管政策進行相應處理。

日常加強對房屋破壞性裝修、改造的管理，發現問題及時處理，確保房屋結構安全。加強工程施工對相鄰房屋影響的有效管理，使其對房屋造成的不利影響降到最低程度。房屋所在的社區、街道應事先制定處理危險房屋或緊急事件的應急預案，一旦出現危險情況，立即啟動應急預案進行應對處理，尤其是在臺風、暴雨等季節更要加強管理和處置力度，確保人民生命和財產安全。

2 老舊小區改造提升對策

2.1 建筑提升整治

老舊住宅使用年限較長，外立面建筑材料出現破損，特別是20世紀90年代出現的一批條形瓷磚外墻材料，出現空鼓甚至脫落，不僅影響觀感，還有安全隱患。對建筑外立面重新修繕、敷設保溫材料。

老舊住宅平屋面隔熱板不同程度產生破損，應及時整修并清理檐溝里的垃圾，及時更換破損的雨落水管。合理布置太陽能集熱器避免引雷。一些城市開展老舊小區“平改坡”工程中，要注意加裝的鋼、木輕質結構不能超過原有結構屋面的承載能力，并且加裝構件要與原屋面主結構形成可靠連接，在日常使用過程中，避免在原有屋面上堆放雜物，當儲藏室使用，避免形成老鼠窩集。

老舊住宅加裝電梯過程中應注意：電梯位置選擇是否遮擋采光、是否占用消防通道或者綠化帶、電梯基礎是否影響既有市政管網布置、電梯結構和住宅結構是否可靠連接、電梯結構是否改變住宅主結構的受力模式、電梯經費籌措和樓道住戶出資比例分配等。

2.2 小區配套提升和環境整治

配套設施老化是老舊小區普遍存在的一個情況。雨污水合流，雨水管道破損，污水管道堵塞；供水管線、燃氣管線銹蝕老化；電線老化、裸露在外，凌亂布置；小區內道路狹窄，人車不分流，缺少交通疏導并且極度缺乏停車位；小區綠化缺失或年久失修；小區缺少電動車停放點和充電設施；小區垃圾分類配套設備不齊全和小區安保監控設施和小區入口機動車出入管理設施缺乏等。“需要對各個老舊小區的現狀進行調研分析，因地制宜，提出適合于小區自身的改造方案。”[5]

對小區的雨污水管進行“雨污分流”改造。重新敷設供水管道，配套建設二次加壓供水設施，合理增設室外消火栓。對小區強弱電線進行梳理，加裝護套，將小區“通信、有線電視、交通信號、行業專網等架空線路[6]”進行統一梳理、捆綁，進行“上改下”等規范化整理改造，確保線路穩定，保障居民用電。對燃氣管道設施及表具進行必要的更換升級以及定期維保。

老舊小區需要統籌考慮，合理規劃，可對老舊小區內存在的邊角零星閑置地全面梳理統計，開辟新的停車位，實行不固定車位的“錯時停車”“共享停車”，立體停車庫盡量布置在相對隱蔽和住宅距離相對較遠的地方，控制噪聲等對住戶的影響。對小區內交通微循環、機動車出入管理區監控布置和充電樁設置進行合理安排。建立健全小區車輛停放管理制度，完善小區內消防通道、消防設施的警示標識，加強外來臨時車輛的管理。

全面推動老舊小區的生活垃圾分類處置工作。借助“小手牽大手”等活動做好宣傳推廣工作，組織落實配置垃圾分類設施，引入市場機制建立回收機制，明確責任主體，進行垃圾減量分類處置。

小區配套健身和休閑活動場所、設立社區養老和醫療保障機構、為小區老年人建立健康檔案、設置緊急呼叫設備；挖掘小區歷史文化、建立小區歷史陳列館；定期開展社區居民的聯誼活動。社區可將“網、組、片”工作和開展服務型社區建設進行有機結合，理順社區日常服務和管理工作，切實提高老舊小區居民的幸福感。

3 結語

城市老舊小區改造提升是城市現代化發展的必然需要和國家到地方政府的政策推動重點方向。浙江某發達城市的典型老舊小區現狀調查情況和本文提出的改造提升策略可以為當前城市老舊小區開展改造提升行動提供參考和借鑒作用。