進擊中的新城控股 上演龍頭升級“大戲”

張一

2019年，新城控股以22.5%的增長率超額完成了銷售目標，實現2708億元銷售額。該業績增速不僅是在房地產行業嚴調控與緊融資的一年里位于行業前列，對于銷售額在過去五年已經高速增長近八倍的新城控股而言更是難得。

與此同時，新城控股（601155.SH）在A股市場的表現同樣亮眼，2019年其股價漲幅高達70.5%，在銷售額TOP20的A股房企中位列第一。此外，公司還擬向全體股東每10股派發現金紅利17元（含稅），依靠持續穩定的盈利能力，通過較高比例的分紅派息，給予投資者以豐厚回報。

2020年，新城控股把“穩健”確立為公司未來發展新的關鍵詞，這一基調也在其逐漸優化的財務結構及資金流動性方面有所體現。在由“提速”向“提質”轉變的過程中，新城控股在銷售業績尤其是“吾悅系”商業地產項目上體現出的持續爆發式增長力，促成公司上演“龍頭的進擊”新一幕。

“吾悅廣場”持續爆發式增長加固公司“商業護城河”

商業地產與物業管理一直是房地產開發企業的業務矩陣中能夠獲得長期、穩定現金流回報的優質資產。隨著近年來“吾悅廣場”綜合體項目規模的不斷擴張，商業地產項目在持續增厚新城控股利潤與現金流的同時，也在不斷加固公司的“商業護城河”。

據新城控股2019年業績報告，目前85%的吾悅廣場布局于“十三五”19個國家級城市群，長三角城市群占比超40%。與此同時，新城控股綜合體銷售與物業出租及管理收入的規模也逐年增長，其在2019年實現綜合體營業收入同比增長76.56%至380.56億元，物業出租及管理收入同比增長83.19%至40.55億元，綜合體銷售與物業出租及管理收入合計占營業收入的比重約為49.1%。上述兩項業務收入的毛利率也較住宅銷售業務更高，分別高達36.96%和67.56%。

從吾悅廣場項目的落地情況來看，新城控股2019年吾悅廣場實現租金及管理費收入40.69億元，同比增長92.28%，平均出租率達99.16%。綜合新城控股2016年至2019年吾悅廣場項目的運營情況，其累計開業吾悅廣場綜合體數量的復合增長率高達54.7%，租金及管理費收入復合增長率高達74.29%。

對此，有投資人曾向《紅周刊》記者表示，進入穩態的吾悅廣場有望在2023年實現40億元純利。“一座吾悅廣場的住宅+金街貨值約40億元，售出后約可獲得凈利潤7億元，可以覆蓋一座吾悅廣場的建安成本。從目前運營情況看，進入穩態后的吾悅購物中心年均可收租金+管理費8000萬-1億元，凈利潤率約40%，2019年預計將實現40億元租金。而按照2021年累計開業100座吾悅廣場算，吾悅廣場在三年后貢獻100億元租管費、40億元純利是可期待的。”上述投資人表示。

現金短債比高達208.94%財務結構進一步優化

2月份受疫情影響，絕大部分房企銷售呈現斷崖式下跌，而隨著疫情沖擊房地產市場“見底”，對房企到位資金起著重要支撐作用的銷售回款規模同比收縮明顯，這對2020年仍將持續迎來償債高峰期的房地產行業而言無疑是個巨大打擊。市場端與融資端的雙重壓力也對房企的現金流提出了更高的要求。

在行業融資渠道收縮、融資難度攀升的情況下，新城控股在強化現金管控的同時積極拓寬融資渠道，緩解資金壓力。2019年，公司在中國銀行間市場先后發行中期票據、超短期融資債券和資產支持票據，共募集資金31.58億元人民幣;在上交所平臺完成公司債券的發行，募集資金21億元人民幣;在境外通過發行高級美元債券，募集資金9.5億美元，為公司的高速發展提供了穩定的資金支持。截至報告期末，公司整體平均融資成本為6.73%，在民營房企中處于較低水平。

盡管如此，降低融資成本仍是新城控股努力的方向。3月3日，新城控股發布公告稱，為優化債務結構、降低融資成本，擬在境內外利用直接融資工具進行融資工作，新增融資規模合計不超過等額人民幣300億元（含境外等值外幣）;3月9日，新城控股完成2020年公開發行公司債券（第一期），發行規模為6億元，票面利率5.10%。

值得關注的是，新城控股在拓寬融資渠道的同時，資金流動性也顯著增強，財務結構得到進一步優化，這主要體現在公司現金短債覆蓋比提升與凈負債率的下降等方面。新城控股2019年業績報告顯示，截至報告期末，公司持有貨幣資金639.41億元，遠高于一年內到期的有息負債306.02億元（不含控股股東關聯借款），現金短債比高達208.94%;凈負債率同比下降近33個百分點至16.36%，明顯低于行業平均水平。