物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值增值的影響研究

蒲昆平

【摘要】基于對物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值增值影響的研究，首先，闡述地產(chǎn)方面的價值貢獻，包括土地增值保值、土地級差地租上漲。然后，分析物業(yè)價值組成中的物業(yè)自身價值與物業(yè)管理價值。最后，分析物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值增值的影響，包括有利于銷售推廣工作展開、有利于房地產(chǎn)保值增值、有利于提升房地產(chǎn)聲譽、有利于精細化管理工作的展開等。

【關鍵詞】物業(yè)管理;房地產(chǎn);保值增值

房地產(chǎn)是我國發(fā)展的重點與關鍵，從某種意義上來說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會對我國社會發(fā)展產(chǎn)生直接影響。在房地產(chǎn)行業(yè)中，物業(yè)是其中的重要組成部分。在當今社會的發(fā)展中，物業(yè)管理會在一定程度上對房地產(chǎn)增值保值產(chǎn)生很大影響。增值保值是房地產(chǎn)商品的主要特點之一，也就是說房地產(chǎn)要由傳統(tǒng)的使用價值形態(tài)，也就是商品形態(tài)，轉化為價值形態(tài)，也就是人們常說貨幣形態(tài)。使得房地產(chǎn)價格不僅不會減少，而且還會增加，這里的減少與增加就是保值與增值。所以，本文將針對物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值增值的影響相應內(nèi)容進行闡述。

1、地產(chǎn)方面的價值貢獻

1.1土地增值保值

土地的使用價值存在永久性特點，在其使用與發(fā)展過程中，不僅不會消失，而且隨著社會與城市投資的不斷增多會在一定程度上增加。同時土地具備一定稀缺有限特點，在當今社會的快速發(fā)展背景下，城市建設與社會發(fā)展，對于土地的需求量正在不斷提升，土地價值在這一過程中也會隨之提升。土地資源屬于不可再生資源，并且土地投資具備一定的積累性特點，土地具備較強增值性特點，也就是說土地會隨著時間的不斷推進，其價值也會增加。土地的這一特點，被人們成為土地增值律。對于土地的使用，我國有關部門能夠給予更多關注與重視，同時加強研究工作。在最大程度上保證土地資源能夠得到科學合理規(guī)劃，避免土地資源浪費情況產(chǎn)生。

1.2土地級差地租上漲

城市土地為使存在相對差別特點，這也是城市土地在使用過程中出現(xiàn)經(jīng)濟差別的一個自然基礎與主要原因。不同因素都會對房地產(chǎn)增值產(chǎn)生影響，其中地理位置差別是影響房地產(chǎn)價值的一個重要影響因素之一。也就是說在不同位置的等值房產(chǎn)中，其價值會隨著時間的變化而出現(xiàn)差異，產(chǎn)生這一情況的主要原因是，城市級差地租在其中的影響。在城市的發(fā)展過程中，位置不同的土地產(chǎn)生的利潤差額形成級差地租I的實體，在位置相對良好的同一塊土地當中，展開連續(xù)的追加投資工作，會形成級差地租II。

城市級差地租I產(chǎn)生的一個重要原因，是受到地段的影響，同時對于房地產(chǎn)價值也會產(chǎn)生直接影響，對商業(yè)地產(chǎn)影響表現(xiàn)較為顯著。在當今商品經(jīng)濟快速發(fā)展背景下，城市工業(yè)企業(yè)資金能夠在保證循環(huán)的同時，并存在于流通階段與生產(chǎn)階段中。在商品的發(fā)展中不管是商品的生產(chǎn)者還是商品的銷售者，有著良好的地理位置，都可以在很大程度上提升商品的流通速度從而獲得更高的利潤。比如，在日常的房地產(chǎn)中，具備一個良好的地理位置，可以在很大程度上為人們節(jié)省更多交通成本。具備便利的通達性，所以，在其位置上存在一定的稀缺性特點。該稀缺性會隨著城市的不斷發(fā)展而逐漸增強，這也是房地產(chǎn)保值增值的重要手段。

2、物業(yè)價值組成

2.1物業(yè)自身價值

物業(yè)自身的價值，會在很大程度受到相對稀缺性與有效性影響。物業(yè)雖然在一定程度上屬于一種商品，但是其自身具備不動產(chǎn)特定的品質(zhì)與特點[1]。不同因素都會對物業(yè)自身價值產(chǎn)生很大影響，主要體現(xiàn)在以下幾點中：（1）人口增多與人口減少。隨著人口的不斷增多，對于城市住房需求也隨之提高，人們需要日常居住場所、工作場所、業(yè)余活動場所以及輔助活動場所等。由此可以看出，人口的增多或者人口的減少，都會在很大程度上影響物業(yè)自身價值。（2）在城市工業(yè)化發(fā)展中，新城鎮(zhèn)的構建，促使很多農(nóng)民到城市中尋求發(fā)展，在這一過程中，很多人會在城市中定居。這一情況的出現(xiàn)，使得城市住房價格上升，而原本農(nóng)舍價格降低。（3）資金供給。如果在物業(yè)購買過程中，其資金量發(fā)展變化，在其他因素不變情況下，比如，供給因素不變、需求變化不變，會在一定程度上引起物業(yè)市場的變化。（4）交通條件。交通條件的變化，會對物業(yè)自身價值產(chǎn)生影響。比如，交通條件改善，物業(yè)自身價值將會增加。反之，交通條件惡化，那么物業(yè)自身價值也會降低。在這一方面中，工業(yè)不動產(chǎn)與商業(yè)不動產(chǎn)差別更加明顯。（5）規(guī)劃決策。規(guī)劃決策會對物業(yè)自身價值產(chǎn)生巨大影響，同時也會使得物業(yè)自身價值的急劇減少。（6）其他因素。其他因素就是在住宅區(qū)建設中，需要對環(huán)境問題進行充分考慮，比如，查看現(xiàn)場環(huán)境是否清靜、環(huán)境是否優(yōu)美等。在其周圍是否存在工廠建設情況，或者其他大型設備設施等。總而言之，物業(yè)自身價值會受到不同因素影響，比如，國家政治發(fā)展趨勢、地區(qū)或城市發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況以及國民經(jīng)濟發(fā)展情況等。通常情況下，物業(yè)自身價值的漲跌，物業(yè)管理工作人員以及屬主都無法對其控制。

2.2物業(yè)管理價值

在許多商業(yè)物業(yè)管理中，物業(yè)管理并不會直接創(chuàng)造相應的經(jīng)濟效益或者社會效益。但是，可以通過加強對顧客的滿意管理，為投資者與經(jīng)營者創(chuàng)造更多財富。從目前我國社會市場發(fā)展中可以看出，投資者與經(jīng)營者對于商業(yè)地產(chǎn)管理者的專業(yè)水平給予更多關注與重視。有效且成功的商業(yè)物業(yè)管理，可以在很大程度上提升商業(yè)地產(chǎn)的投資升值空間。物業(yè)管理企業(yè)在對服務合同以及提供服務產(chǎn)品許可進行獲取之前，企業(yè)需要樹立良好企業(yè)形象與品牌形象，對相應的信息內(nèi)容進行充分掌握[2]。與此同時，需要對客戶的實際情況進行分析與明確，了解發(fā)展環(huán)境。將成交服務時，就是價值的增值過程。當發(fā)現(xiàn)業(yè)主出現(xiàn)問題或者需要幫忙時，那么需要及時提供有效措施，提供有形產(chǎn)品或者無形產(chǎn)品，這樣才能提升業(yè)主對物業(yè)企業(yè)滿意度，從而創(chuàng)造更多價值。

一般情況下，價值系數(shù)計算會將其分為兩部分，分別是物業(yè)綜合價值系數(shù)與物業(yè)管理價值系數(shù)。將其分為兩點的主要原因是，物業(yè)管理價值與物業(yè)價值存在很大不同，如果物業(yè)的綜合價值系數(shù)較大，那么物業(yè)管理價值系數(shù)并不一定會很高。物業(yè)綜合價值系數(shù)會受到不同因素影響，比如，物業(yè)建設投資費用、物業(yè)自身價值等。基于此，物業(yè)管理價值系數(shù)，可以將物業(yè)管理的實際情況進行客觀反應。而且在一定程度上，物業(yè)綜合價值系數(shù)，能夠?qū)⒂脩魧τ谖飿I(yè)的偏好顯現(xiàn)出來，而物業(yè)管理價值系統(tǒng)能夠?qū)⑽飿I(yè)管理部門實際成績情況充分展現(xiàn)，對于物業(yè)增值保值而言具有重要作用。在這里以商業(yè)物業(yè)管理為例，物業(yè)管理各方面會對商業(yè)物業(yè)價值產(chǎn)生影響。主要體現(xiàn)在以下幾點中：（1）物業(yè)管理企業(yè)工作面對的主要對象分為三部分，分別是業(yè)主、租戶與顧客。其中顧客與租客具備一定的流動性特點，不僅來源存在很大不同，而且構成相對復雜[3]。因此，商業(yè)物業(yè)管理服務質(zhì)量，對商業(yè)物業(yè)商譽會產(chǎn)生很大影響。（2）商業(yè)物業(yè)具備較強的現(xiàn)代化特點，并且會配備智能化程度較高的供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)以及消防系統(tǒng)等。一旦其中的某個系統(tǒng)出現(xiàn)故障或者問題，那么對于商家活動以及顧客消費會產(chǎn)生很大影響。大樓當中的安全管理，同樣是衡量物業(yè)保值增值的一個重要指標。（3）商業(yè)物業(yè)需要對公共區(qū)域環(huán)境進行管理，比如，綠化管理以及公共秩序管理等。需要為人們創(chuàng)造更加優(yōu)美且舒適的環(huán)境，這樣才能為商家樹立良好形象，提升產(chǎn)品檔次。

3、物業(yè)管理對房地產(chǎn)保值增值的影響分析

3.1有利于銷售推廣工作展開

房地產(chǎn)屬于一種較為特殊的商品，相較于其他商品而言存在很大不同，房地產(chǎn)商品具備一定的固定性特點、使用長期性特點、供應有限性特點與價格高昂性特點。自改革開放以來，我國社會市場經(jīng)濟得到快速發(fā)展，并且能夠保證整個發(fā)展過程的穩(wěn)定性，但是，人們實際生活并沒有達到更高的水平。大部分居民在買方中，需要花費自身的大部分資金，甚至需要負債或者承擔房貸。買方的主要目的是，能夠有更加穩(wěn)定的生活，這樣才能安居樂業(yè)。其次買房的另一個目的是，保證房產(chǎn)的保值增值，不斷提升投資價值。

房地產(chǎn)是否能夠?qū)崿F(xiàn)自身的保值增值，不僅需要建筑設計與相應的配套設計，同時會受到物業(yè)管理的影響。主要原因是，物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容就是為房屋提供相應的售后服務，利用全方位的服務管理工作以及專業(yè)化管理服務，為業(yè)主創(chuàng)造更加整潔、干凈且舒適的生活環(huán)境與工作環(huán)境。與此同時，通過管理工作與維護保養(yǎng)工作展開，使得物業(yè)的使用年限得到增加，延長房屋的使用壽命。從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中可以看出，在產(chǎn)品開發(fā)過程中存在這明顯的同質(zhì)化問題。為給房地產(chǎn)銷售工作的展開打下良好基礎，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在其中發(fā)揮著不可替代的作用。當今房地產(chǎn)市場中，存在著重復建設問題以及輕管理問題。房地產(chǎn)開發(fā)建設中，不僅需要花費更多時間周期，同時會涉及到許多不同工作部門，因此，建設工作以及管理工作存在一定的復雜性特點[4]。相較于快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)而言，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展存在明顯的滯后問題。造成這一現(xiàn)象的主要原因是，房地產(chǎn)開發(fā)建設中，開發(fā)商過于注重其中的開發(fā)規(guī)劃工作、設計工作與施工工作，對后續(xù)服務問題以及物業(yè)管理問題造成忽視。而且在房地產(chǎn)開發(fā)中，缺乏相應的創(chuàng)新意識，工作人員的自我完善意識也有待提升，這對于物業(yè)管理工作的展開會產(chǎn)生很大影響。

在房地產(chǎn)售后服務中，物業(yè)管理是其中的一個重要體現(xiàn)，物業(yè)管理對人們的安居樂業(yè)以及社會穩(wěn)定會產(chǎn)生很大影響。良好的物業(yè)管理，可以為人們創(chuàng)造良好生活環(huán)境與工作環(huán)境，同時對房地產(chǎn)銷售工作的展開可以打下良好基礎。在許多大城市發(fā)展中，良好的物業(yè)管理，已經(jīng)成為房地產(chǎn)商品銷售的一個熱點，許多消費者將業(yè)務管理水平與質(zhì)量，作為樓盤購買的一個重要因素與依據(jù)。在當今社會的快速發(fā)展中，人們對于生活環(huán)境與工作環(huán)境能夠給予更多重視。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，可以在很大程度上為商品銷售工作的展開提供保障，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展打下基礎。

3.2有利于房地產(chǎn)保值增值

房屋是一種較為特殊的商品，相較于其他商品而言，其自身具備一定的特點，比如，使用周期相對較長、價值較大[5]。與此同時，房地產(chǎn)商品自身具備一定的消費性特點，并有著一定的投資性特點，種種特點的產(chǎn)生，對房地產(chǎn)商品的保值增值提出更高要求。如果想要促使價值量較大的商品，在長時間內(nèi)保證自身的保值增值，不僅會受到地價與區(qū)位的影響，同時物業(yè)管理水平在其中也有著較為明顯的影響。從我國房地產(chǎn)發(fā)展中可以看出，在良好的地段與區(qū)位中，良好的物業(yè)管理，可以使得樓盤的價值增加20%以上。產(chǎn)生這一情況的主要原因是，物業(yè)管理的工作內(nèi)容是維護房地產(chǎn)項目中的設備設施，從而使得設備設施的使用壽命能夠得到延長。對物業(yè)管理的潛在功能充分發(fā)揮， 從而不斷提升物業(yè)價值[6]。如果從財富積累的角度出發(fā)，有效且良好的物業(yè)管理工作，可以在很大程度上使得物業(yè)壽命得到延長，促使物業(yè)使用價值能夠得到充分發(fā)揮。反之，如果物業(yè)管理工作不到位，或者物業(yè)水平層次較低，那么會影響小區(qū)內(nèi)部設備設施的安全穩(wěn)定運行，使得物業(yè)物理性能的損耗加快，物業(yè)使用價值也將會被提前消耗，物業(yè)價值將會貶值，從而帶來嚴重的財富浪費問題。基于此，對于物業(yè)管理工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠給予更多重視與關注，可以通過加大投入力度的方式，不斷提升物業(yè)管理水平，為房地產(chǎn)的保值增值打下良好基礎。

3.3有利于提升房地產(chǎn)聲譽

優(yōu)質(zhì)且良好的物業(yè)管理，不僅會對業(yè)主的生活品質(zhì)以及切身利益產(chǎn)生影響，同時關系到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功與否。在房地產(chǎn)的不斷發(fā)展中可以看出，凡是能夠加強對物業(yè)管理重視的房地產(chǎn)企業(yè)，都能夠在物業(yè)管理工作中獲得相應的價值與回報。在這一過程中，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)影響力，促使房地產(chǎn)銷售工作能夠有序進行，并保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在最短時間內(nèi)資金回籠。與此同時，還能在一定程度上提升房地產(chǎn)價格的附加值，售出的物業(yè)價格會超過同類型商品價格，具備一定的品牌效應，并將品牌效應的作用與價值充分發(fā)揮。從我國住宅開發(fā)建設中可以看出，一般情況下，會將其分為五個階段：第一階段，將區(qū)位優(yōu)勢作為房地產(chǎn)銷售的主要賣點;第二階段，將大面積作為房地產(chǎn)銷售的主要賣點;第三階段，將戶型作為房地產(chǎn)銷售主要賣點;第四階段，將小區(qū)環(huán)境設計作為房地產(chǎn)銷售主要賣點;第五階段，將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)銷售主要賣點[7]。從房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭歷程中可以看出，是從最初的區(qū)位、面積、戶型轉化為環(huán)境與物業(yè)管理，開發(fā)商為消費者提供的產(chǎn)品性能更加軟性化。盡管房地產(chǎn)產(chǎn)品自身具備一定的固定性特點，但是如果從建筑產(chǎn)品自身中可以看出，不同企業(yè)開發(fā)商之間產(chǎn)生的核心產(chǎn)品以及產(chǎn)品水平逐漸朝著同質(zhì)化方向發(fā)展，附加產(chǎn)品已經(jīng)逐漸成為企業(yè)競爭的重點與關鍵。

在社會的不斷發(fā)展過程中，許多中心城市房地產(chǎn)開發(fā)水平與開發(fā)能力在很大程度上得到提升，房地產(chǎn)開發(fā)建設工作的展開，已經(jīng)能將優(yōu)化小區(qū)環(huán)境設計、優(yōu)化物業(yè)服務作為房地產(chǎn)銷售的主要賣點。在未來的發(fā)展中，為能夠樹立更好品牌形象，提高產(chǎn)品附加值，需要在售后服務上加大投資力度。在售后服務中，通過強化物業(yè)管理工作方式，強化各項社區(qū)服務方式看。通過以人為本的方式，確保居民住宅區(qū)設備設施齊全、有著良好的居住環(huán)境與工作環(huán)境。對于小區(qū)中存在的問題要及時解決，提升居民的歸屬感與認同感。物業(yè)管理是房地產(chǎn)售后服務，房地產(chǎn)商品屬于大宗商品買賣，良好的售后出服務可以在很大程度上將商品價值充分體現(xiàn)。而且優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，可以在很大程度上將服務設施的整體功能以及環(huán)境效益充分發(fā)揮。使得人們的居住環(huán)境得到改善，為人際交往打下良好基礎。除此之外，良好的物業(yè)管理，可以在很大程度上將業(yè)主與租用戶的后顧之憂解決，增強業(yè)主與租用戶對企業(yè)的信息，促使企業(yè)能夠在公眾中樹立良好形象。不斷提升房地產(chǎn)信譽度，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展提供保障。

3.4有利于精細化管理工作的展開

物業(yè)管理企業(yè)基本的服務內(nèi)容，以及技術并沒有很大的差異，在實際企業(yè)運行與工作的開展中，需要相關工作人員對于服務細節(jié)問題能夠給予更多重視。通過對細節(jié)的把握，才能提升物業(yè)管理企業(yè)的服務能力與服務水平，良好的硬件設施，需要完善且細致的管理工作提供保障。在當今物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展中，有許多知名的物業(yè)管理企業(yè)，將港式物業(yè)管理服務、酒店式物業(yè)管理服務應用在物業(yè)管理工作中，并且在很大程度上受到人們的認可與重視。比如，許多業(yè)主都會飼養(yǎng)小動物，飼養(yǎng)小動物在一定程度上會為其他住戶生活帶來一定影響[9]。寵物在小區(qū)內(nèi)隨意大小便，不僅影響小區(qū)環(huán)境，同時對其他用戶的居住體驗會帶來影響。但是，在小區(qū)內(nèi)又不可強制禁止飼養(yǎng)小動物，這也是許多物業(yè)企業(yè)面臨的一個重要問題。針對這一情況的產(chǎn)生，物業(yè)管理企業(yè)在消霧綠化地中，每隔一段就放置相應的寵物方便袋，通過宣傳或者指導的方式，讓業(yè)主能夠在寵物的飼養(yǎng)中正確使用。這樣不僅將寵物大小便問題更好解決，同時使得小區(qū)內(nèi)環(huán)境得到美化。在小區(qū)客服中心，可以配備雨傘、手推車等，供業(yè)主免費使用，這樣可以為業(yè)主生活帶來很便利。類似的措施還有其他類型，比如，全員保潔、即時保潔、零干擾服務等。對于其中的細節(jié)問題與精細化問題，能夠給予更多重視與關注。確保物業(yè)管理服務的針對性、全面性、全方位與人性化。通過該種方式，不斷提升業(yè)主的居住感與體驗感，從而使得小區(qū)質(zhì)量能夠得到提升[10]。在精細化管理工作的開展中，需要物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)毣芾砉ぷ饔姓_認識，結合小區(qū)實際情況，給出精細化管理措施與管理方案。促使小區(qū)在精細化管理背景下，朝著更加規(guī)范化與標準化方向發(fā)展。使得人們的生活環(huán)境與工作環(huán)境得到優(yōu)化與完善，滿足人們對小區(qū)的需求。創(chuàng)造良好的生活氛圍與工作氛圍，促使人們之間的溝通與交流，使得各個業(yè)主之間能夠形成良好關系，從而為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下良好基礎。

結語：

綜上所述，物業(yè)管理對于房地產(chǎn)保值增值而言具有重要作用。因此，為促使我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到更快進步與發(fā)展，實現(xiàn)自身的保值增值，針對物業(yè)管理工作需要給予更多重視與關注。結合實際情況，對物業(yè)管理工作進行優(yōu)化，促使物業(yè)管理工作能夠有序進行。使得人們的生活環(huán)境與工作環(huán)境得到完善，滿足人們對房地產(chǎn)的需求與居住的需求，從而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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