房地產項目招標采購中供應商管理研究

【摘要】房地產項目招標采購與項目成本控制有著直接關系，也是房地產項目順利實施的重要保證。深刻理解房地產企業供應商管理的重要性，建立規范的房地企業招標采購管理體系，制定招標采購管理流程和方法，提高房地產項目招標采購管理水平，從而提升房地產企業建設經濟效益。本文主要探討房地產招標及供應商管理辦法。

【關鍵詞】房地產;招標采購;供應商管理

改革開放以來，中國的市場環境和經濟環境均產生明顯變化，人民生活水平不斷提高，百姓對美好生活的追求與向往，均為中國房地產業的發展提供了重要機遇。近年來，房地產市場逐漸飽和，部分城市已呈現出供大與求的狀況，企業競爭變得越來越激烈。中國房地產市場已進入深度調整期，在此背景下，房地產企業要在激烈的市場環境中立足就需要采取切實可行的管理措施，合理控制投資成本，從而提高房地產企業的經濟效益。成本控制的關鍵，是要優化各項目招標采購環節，其中包括工程、服務、貨物，涉及種類多，范圍廣。企業必須加強對各類供應商的管理，保障供應商提供貨物或服務的優質。

1、房地產項目供應商管理的必要性分析

我國城市房地產建設項目迅速發展，已逐步形成規模效應，對供應商市場供求也產生很大影響。我國從計劃經濟時代走到社會主義市場經濟時代，房地產項目中，無論是工程建筑材料采購或是技術服務采購均已形成完全競爭市場。市場中存在大量的生產者、供應商以及消費者，任何生產者、供應商或者消費者的單獨市場行為均不會引起市場價格和的產量變化。美國經濟學家喬治·斯蒂格勒認為在這種競爭環境下，任何單獨的購買者和銷售者都不能依憑其購買和銷售來影響價格。換句話說就是：任何購買者面對的供給彈性是無窮大，而銷售者面臨的需求彈性也是無窮大的。

完全競爭市場環境下，產品同質性強，資源流動性大，信息完整性高，供應商管理難度增加。房地產項目不同于其他單純的開發或銷售項目，其價值影響因素包括多個級別，土地招拍掛，勘察設計招標，施工招標，材料設備采購，技術服務采購，后期營銷等，需要多單位、多部門、多崗位人員積極配合、協調發展方可實現預期收益。目前我國房地產企業已趨于成熟，但管理水平仍需加強。

2、房地產企業供應商管理的具體內容

2.1質量管理

高質量保證是項目招標采購的基本要求，也是最根本要求。招標活動的根本目的是采購到符合質量要求的工程、貨物、服務。首先，企業須成立房地產項目招標采購專業管理團隊，強調項目經理負責制，落實質量管理的崗位責任體系。房地產項目涉及采購種類多，范圍廣，可專門設置不同類別的SQE（即供應商管理工程師）。其次，建立招標采購質量保證體系，編制質量計劃、技術文件、驗收程序及標準等，確保招標采購活動程序的規范化。SQE負責保障供應商所供貨物的質量，制定檢驗計劃并負責過程中抽檢，負責對供應商進行周期性的評價、管理。再次，要注重招標采購全過程質量的動態控制。無論是工程質量、服務質量，還是貨物質量，均可根據招標采購質量目標進行具體目標分解，在重要的工作節點設立主要控制點。此外，SQE應及時與企業研發部門溝通，了解行業最新信息，參與對新供應商的開發與審核，保障供應商的選擇達到最佳狀態，增強企業活力。

2.2成本管理

房地產項目中，招標采購服務過程中所發生的費用均應納入成本管理范疇。傳統意義上的采購成本，主要可分為前期、中期、后期三個階段。前期成本管理，主要是靜態投資預算管理，主要應注意提高招標文件編制的準確性，重點關注投標人資格條件的設置、招標采購技術需求的合理性以及招標控制價編制的科學性，減少無效招標發生的概率。改進招標采購工作流程，合理安排招采時間，避免緊急采購或“反季”采購引起的費用增加。中期成本管理，主要包括采購費用控制、招標采購活動本身產生的成本控制以及伴隨服務成本的控制。中期成本管理強調的是動態成本控制的意識及手段。此外，還應注意零星采購與批量采購的合理把控。后期成本管理，主要包括維修保養費用、培訓費用等。因此，對于工程施工總承包，必須按照國家規定嚴格約定缺陷責任期與質保期，明確雙方責任;對于技術復雜的工程設備，招標方應在招標文件中明確要求中標人提供相關的培訓與技術指導，嚴格按照使用說明書進行操作，以減少維修成本。

除傳統意義上的成本分析外，前期的招標采購需求分析也非常重要。通過對房地產項目采購對象的外部環境、市場供求關系、技術需求條件以及采購方自身資源的分析，判斷采購的方式（自制或外購）與途徑，對采購成本均能產生一定影響。

2.3 風險管理

招標采購風險，是在招標采購過程中由于內部或外部環境導致出現的各種不確定性事件，使招標采購的最終結果與預期目標產生偏離。在房地產企業，招標采購涉及項目種類多，各種信息日新月異，風險種類眾多。從內部風險來看，主要包括管理風險、決策風險、人員道德風險、合同風險;從外部風險來看，主要包括市場風險、政策風險、經濟風險、結算風險等;此外還有因惡劣天氣因素、社會動蕩因素、健康疾病因素等不可抗力產生的各類風險問題。

房地產項目全生命周期的招標采購行為，均應加強招標采購風險管理。具體管理措施包括：對項目中的外部風險及內部風險進行識別并列出風險清單，對清單各項內容做出定性分析以及定量的風險衡量與評估，制定風險防控措施，能規避的主動規避，能控制的加強控制，從而達到控制或減少各種意外損失，實現招標采購預期目標。無法規避控制的，比如屬于履行社會責任類的采購行為，該承受的風險也需要企業自行承受。依法必須招標的項目，尤其要做好項目開標前的事前風險監控，避免管理層投資項目的決策失誤以及招標工作相關人員非法干預招標活動的道德風險。項目開標后，在合同簽訂、履行過程中也要注重事后風險控制。

3、房地產企業供應商管理的具體方法

3.1科學建立房地產項目供應商管理團隊

房地產企業應根據自身情況，科學規范建立房地產項目招標采購專業管理團隊。項目經理必須熟悉國家及地方相關法律法規、政策標準及行業規范，科學制定招標采購管理制度與工作流程，全面負責招標采購的計劃編制、監督執行、結果評價及反饋。團隊按照專業不同區別劃分工作崗位，各崗人員負責其管轄范圍和產業結構范圍內的各項信息資料收集、供應商資格審查、投標評估、合同審查等工作。同時，加強企業間各部門的溝通交流，尤其是與采購需求部門，建立項目組織結構，明確劃分施工區域及施工計劃，明確采購時間節點，有效地管理各個環節，使相應的各個職能部門規范行使職責和權力，守土有責，守土擔責，守土盡責。

3.2合理規劃項目招標采購方案及流程

房地產企業的招標采購工作，應合理規劃招標采購方案及流程，保障企業合法權益，降低采購成本。第一，企業應根據相關法律法規，結合自身情況設置不同的招標采購方式及適用范圍。除法律規定必須公開招標的項目外，企業可選擇非招標采購方式。非招標采購方式具體包括談判采購、詢比采購、競價采購、直接采購、框架協議等，企業自主性強，方式靈活，可有效減少投標產生的經濟費用，同時節約時間成本。尤其是直接采購及框架協議采購方式，能更好的維護企業與供應商的長期合作關系。

第二，房地產企業應積極響應國家、省市、行業提出的各項優化招標采購流程，提高采購效率要求。加強對前期招標采購文件的技術審核，完善招標文件質量，減少投標人提出問詢、質疑、投訴的概率，降低流標率，節約招標采購時間;簡化招標前置審核程序，創造公平的營商環境，將更多的精力放在開標評標過程中以及評標工作結束后合同簽訂、履行過程中的監管;提倡電子招標、計算機輔助評標，節約紙張經濟成本，加強環保觀念，同時也防止腐敗，提高工作效率。

3.3優化房地產供應商管理模式

傳統的供應商管理模式結構簡單，技術含量低，現代企業應優化房地產供應商管理模式。新型的管理模式可采用三線結構，將集中采購與分散采購結合起來。三線結構應用在一般規模的房地產企業中，主要包括最高戰略集團采購、子公司采購以及項目現場采購。三種不同類型的采購采用不同的管理措施，有利于降低采購管理成本。

從房地產項目的全生命周期來看，企業管理者建立標準化的采購流程，實現準時化采購，既已成為管理趨勢，也使制造商、供應商、采購方均能實現三贏。企業逐步形成準時化采購思維，將制造商去庫存、按訂單及時安排計劃生產的JIT思想擴展到供應商。供應商作為聯系制造商與采購方的中間環節，掌握大量的信息與數據資源，能合理預判市場需求并根據需求變化積極做出快速反應，減少庫存擠壓，節約時間成本，使得采購方與供應商建立良好的供需合作關系。對制造商來說，制造的敏捷性與柔性增加了，大幅降低管理成本。房地產企業作為采購方，也能通過對供應商的有效控制管理提高各項工程、服務、貨物的品質。

3.4建立采購信息管理系統。

采購信息管理系統可將收集到的各類采購數據和信息進行鑒別、選擇、核對、合并、排序、更新、計算、匯總，生成不同形式的數據和信息匯總表，最終形成采購信息系統的業務流程圖、數據流程圖。通過建立科學的數據庫、信息管理系統，對各類供應商形成統一管理。采購信息管理系統主要包括：計算機網絡技術及其應用、電子招投標交易系統、企業資源計劃信息系統（ERP系統）、項目管理輔助工具等。其中，計算機網絡技術及其應用主要包括計算機網絡系統及互聯網;電子招投標交易系統適用于組織大型項目招標、開標，特別是對于大宗的進口設備采購的項目，可在全球范圍內選擇最優供應商;ERP系統是企業自行開發應用于企業內部管理的企業資源計劃信息系統，ERP系統的功能模塊能覆蓋企業的主要業務活動和內部資源管理;項目管理輔助工具，是指項目管理需要借助于相應的計算機輔助工具，在招標工作中所涉及的許多項目管理方法和工具，可以使用功能模塊齊全的項目管理軟件來輔助實現企業對項目招標采購的全過程管理。信息管理系統的建立，可有效幫助房地產企業選擇、管理、評價供應商。

參考文獻：

[1]尹旭升.關于房地產項目中招標采購的重點要素探討[J].住宅與房地產，2018（13）：22.

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[3]楊海艷.房地產項目物資采購管理的研究[D].天津大學，2010.

作者簡歷：

束方圓，女，1988年12月生，山西太原人，經濟師，碩士研究生：2017年07月畢業于山西財經大學工商管理學院MBA。