營改增后房地產企業增值稅涉稅風險分析

喬國偉

摘要：自“營改增”后，我國的房地產行業面臨的稅務風險也發生了前所未有的改變，即增值稅風險開始顯現出來。本文分析了“營改增”后我國房地產企業面臨的常見增值稅風險，在此基礎上提出了如何處理應對這些風險的對策和建議。

關鍵詞：營改增;涉稅風險;房地產企業

自2016年我國全面啟動營改增試點改革后，增值稅的鏈條覆蓋了所有貨物、勞務的生產銷售。作為我國宏觀經濟發展體系的重要組成部分，房地產行業的“營改增”備受重視，成為我國增值稅改革中的重要一環。房地產企業利潤高、金額大，一直以來都是稅務機關的重點關注對象，而“營改增”的房地產企業面臨著前所未有的增值稅風險，如何能夠既規避面臨的風險，又最大程度的做到稅務籌劃，給企業減輕稅務負擔，成為房地產企業面臨的亟待解決的關鍵問題。

一、“營改增”后增值稅涉稅風險分析

（一）隱匿銷售收入風險

根據稅法相關規定，房地產企業的銷售收入應為銷售產品時取得的全部價款和其他形式的經濟利益，而在實際中，存在很多隱匿銷售收入的行為，給企業帶來了稅務風險。在房地產產品銷售中，存在很多不能辦理不動產權證的開發產品，如車位、地下室等等，因不需要產權證，銀行對此也不能夠辦理貸款業務，因此很多購房者在拿到繳款收據后可能會忽略發票問題，給房地產企業偷漏增值稅以可利用機會;違規收取預收賬款，且金額較大，這些款項應當認同為預收賬款，預繳3%的增值稅，但是對于預繳的這部分稅款，一些房地產企業會將收入記在“其他應收款”科目中，不申報交稅，偷逃稅款;另外由于房地產企業往往涉及多個稅目，對于兼營的，應當分別核算銷售收入，未分別核算的，從高稅率，房地產企業很多會在適用稅率方面打政策擦邊球，并沒有按照業務行為屬性來區分兼營行為。

（二）取得虛假、虛開發票及無法取得專用發票的風險

很多房地產企業會將自己項目中的小工程包給施工隊，但這些施工隊往往不具備開票資格，只能依靠房地產企業自行解決發票問題，因而會購買一些普通發票，但是營改增后，房地產企業為抵扣增值稅進項稅額，可能會購買專用發票，但是買票這種行為存在很大風險，輕者不能扣除成本，重者可能會觸犯刑法;另外，房地產企業經常會涉及到采購花草苗木、園林綠化等項目，園林樹苗屬于免稅農產品，代開發票成本很低，其開具的增值稅普通發票對于下游企業來講又可以抵扣，因此非常容易出現房地產開發商采取投機行為，如與園林公司簽訂虛假的銷售合同，以高價購進苗木，形成大量虛增增值稅進項稅額。

（三）增值稅進項稅額違規抵扣風險

根據稅法規定，房地產企業對用于餐飲服務、集體福利、個人消費等的支出，都是不能抵扣進項稅額的。在營改增之前，房地產企業通常將取得的發票都直接計入成本費用，而沒有增值稅抵扣的習慣，營改增之后，房地產企業將取得的煙酒、禮品、服務等增值稅專用發票通通不區分用途直接抵扣進項稅額，造成增值稅的錯誤抵扣，形成偷漏稅風險。另外，對于企業在營改增后新購入的不動產和通過改擴建、修繕等行為超過不動產原值50%的，不能夠將其一次性抵扣，而是應當將進項稅額分次抵扣，首先在取得時抵扣60%，之后的剩余部分在取得后第13個月才能抵扣。而我國的房地產企業經常會在取得大額不動產增值稅專用發票時，不做進項稅額轉出，而是將其一次性全部抵扣，等到以后資金寬裕時又主動調整轉出多抵扣進項稅額，這種情況容易帶來被行政處罰風險。

（四）發生視同銷售行為卻不繳納增值稅風險

根據稅法規定，一些視同銷售行為，應當繳納增值稅：（1）無償贈送行為。房地產企業會在平時或年會時送員工、客戶等一些實物作為禮品，對于企業發生的這種贈送行為，應當將其定義為視同銷售，即與銷售無異，對此要計提增值稅;（2）房地產企業開發的不動產存在以下五種情形時應當視同銷售：將商品房無償轉交物業使用，將開發產品對外投資，向股東等以分紅名義分配，將開發產品用于償還應付工程款，將開發產品用于集體福利或向內部員工分配;（3）處理配套公告設施。對于一些公共配套設施項目的處理應當繳納增值稅：如無償將公共配套設施移交政府部門，有償轉讓公共配套設施，應計銷售額，繳納增值稅。

（五）以投資股利形式掩蓋利息收入少繳納增值稅風險

根據稅法規定，企業間借款利息按照6%的增值稅稅率計算繳納增值稅，且不得開具增值稅專用發票，面對這樣的規定，很多企業會通過各種形式，采取各種行為去規避繳納稅款，其中最為常見的就是通過企業間的投資股利分紅，而股利分紅不算增值稅應稅行為，所以很多企業會采用這種行為逃避稅負，這種形式雖在短期內無法核實其違規行為，可能不會被發現，但是卻存在著相當嚴重的稅務風險，當本金由股息完全償還之后，股權、分紅的風險、經營風險等都極易顯現，非常容易引起相關稅務風險。

二、“營改增”后房地產企業稅務風險對策建議

（一）對“隱匿銷售收入風險”的處理

首先，記賬要嚴謹、公允。要嚴格按照《企業會計準則》記賬，嚴格界定發生業務取得利息流入的收入性質，避免不入賬、錯誤入賬的行為發生;其次，對可售產品數量嚴格統計核算，搞清楚哪些產品按照法律法規需界定為可售商品，對于房地產產品的面積、額外面積、公共配套面積、人防設施面積等都需要根據法律規定依法入賬，避免賬外經營;第三，開票時間要規范，及時結轉收入，商品房銷售時已將風險轉移給購貨方，實現了利益流入，此時應結轉收入，及時開票申報;第四，嚴格區分混營行為和兼營行為，若一項業務從屬于另一項業務，無法分割開來，也不能給主要業務活動帶來額外收益，應將其視為混營，若房地產企業因某項業務活動的發生導致相關的其他行為形成額外收入，應將其視為兼營。

（二）對“無法取得增值稅專用發票或取得虛假、虛開發票的風險”的處理

首先，房地產企業嚴格篩選施工方與合作方，不要貪便宜圖小利去選擇小承包隊，小承包隊很可能不具備開具增值稅發票的資格，往往會通過一些其他途徑再去取得發票，這樣就可能帶來發票正規上風險，因此選擇正規的合作方才能以保證增值稅發票的合理性，避免發票上的糾紛，規避稅務風險;其次，要嚴肅對待涉農免稅項目的發票，避免故意做大成本獲取虛假發票，也要將綠化成本控制在合理范圍內，避免發票超標，帶來稅務稽查風險;另外，很多房地產企業的業務需要與勞務公司合作，務必要選擇正規勞務公司。

（三）對“違規抵扣增值稅進項稅額風險”的處理

第一，對于不是用于生產、銷售等業務活動的，不能對其抵扣進項稅，要將全額列入成本和費用;第二，對于新購入的不動產，或者是將原不動產改擴建、修繕等超過原值50%以上的，應當根據規定設置“待抵扣進項稅額”科目，分兩次抵扣進項稅額，其中60%為首次抵扣，剩余則在13個月后進行抵扣;第三，對于經營過程中的非正常損失，及時轉出對應的進項稅額。

（四）對“發生視同銷售行為，不繳納增值稅風險”的處理

在房產銷售活動中贈與行為，如買房贈家具家電等，此種行為視同銷售，也應當申報增值稅銷售收入。另外，在房地產企業的營銷過程中，企業應當盡量避免贈送實物，還是應該多從提升商品房的配置著手，比如說在商品房中統一配置中央空調等，可以不用單獨計價，也可以算作混營，抵扣掉進項稅，但也不用做視同銷售。

（五）對“以投資股利形式掩蓋利息收入少繳增值稅風險”的處理

房地產企業因產品體積龐大，成本較高，銷售較慢，資金鏈難免緊張，關聯公司間互相拆借資金是常態，但是拆借資金應當在法律允許的范圍內，以股權的形式替代了企業的債權，這種方式雖然在一定程度少繳了稅款，但風險更高，易出現壞賬。應當盡量避免用這類方法來掩蓋真實借貸資金的行為。

參考文獻：

[1]黃潔.房地產企業“營改增”稅務風險控制策略[J].合作經濟與科技，2016 （23）：166-167.

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