試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)成本管控

孫妍瑜

摘 要 我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了拿地即賺錢的黃金時代，現(xiàn)已步入平穩(wěn)發(fā)展期，房地產(chǎn)市場競爭愈加激烈，利潤空間不斷壓縮，盈利能力減弱。房地產(chǎn)企業(yè)不但要發(fā)揮自身經(jīng)營優(yōu)勢，創(chuàng)新設(shè)計，不斷建設(shè)符合市場需求的新房型，還要加強內(nèi)部成本控制，實行精細化管理，向管理要效益。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地。本文闡述在激烈的市場競爭環(huán)境下加強項目建設(shè)成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，分析房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管控中遇到的問題，并提出針對性的解決措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 成本管控 措施

一、引言

近些年來，出現(xiàn)全國性炒房熱，房地產(chǎn)的價格不斷飆升。政府因此出臺了“國六條”“國八條”等一系列宏觀調(diào)控政策，特別是限購、限價、限貸等政策有效抑制了房價上漲，大幅度壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，使房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭壓力越來越大。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資周期長、投資額大、成本核算困難，在這種形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想打敗競爭對手、提高市場份額、增加利潤空間，一方面要創(chuàng)新項目開發(fā)模式，在產(chǎn)品設(shè)計和營銷模式上引進更先進的理念和技術(shù)，另一方面要在保證工程質(zhì)量的前提下，通過對建設(shè)成本實行精細化管控，壓縮成本，提高效益。

二、加強項目建設(shè)成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

（一）加強建設(shè)成本管控是實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的有效手段

加強建設(shè)成本管控就是加強對土地費用、前期開發(fā)工程費、建筑安裝費、市政公共設(shè)施費用以及開發(fā)過程中的監(jiān)理費、技術(shù)咨詢費等間接費用的管理。通過追蹤各項費用成本指標在建設(shè)過程中的變化，及時發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)管理中存在的問題。如果發(fā)現(xiàn)成本費用超支，能及時反映到企業(yè)管理層采取措施來糾偏，從而保證既定成本目標的如期完成，繼而保證企業(yè)達到預定利潤指標。

（二）加強建設(shè)成本管控能保證建設(shè)項目工程質(zhì)量

房地產(chǎn)建設(shè)項目的建設(shè)質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主的生命財產(chǎn)安全以及社會的穩(wěn)定，因此，項目建設(shè)成本管控必須是在保證項目建設(shè)工程質(zhì)量的前提下，從加強企業(yè)的內(nèi)部管理出發(fā)，通過合理配置資源，嚴格執(zhí)行材料采購、領(lǐng)用制度，實現(xiàn)企業(yè)控本保質(zhì)。嚴禁發(fā)生以次充好、偷工減料的行為，杜絕安全隱患。

（三）加強建設(shè)成本管控有利于促進企業(yè)管理水平的提高

建設(shè)成本管控是對項目整體建設(shè)過程的監(jiān)督，是一項完整的系統(tǒng)性的工作，在整個企業(yè)的控制系統(tǒng)運行中發(fā)揮著重要的協(xié)調(diào)作用。做好建設(shè)成本管控工作，能加強各建設(shè)環(huán)節(jié)的協(xié)同配合，防止“窩工”現(xiàn)象，保證施工進度的同時，保證企業(yè)資源的合理配置，促進各項管理制度的落實，提高企業(yè)管理水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管控中遇到的問題

（一）項目建設(shè)成本管控意識不強

以前，在房地產(chǎn)行業(yè)火熱發(fā)展的時期，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理層成本管控意識不強，認為只要能拿到地，項目建設(shè)起來，肯定會有“搶房”的銷售火爆局面，一定能取得高額回報。房地產(chǎn)企業(yè)不愁銷售，甚至捂盤惜售，房價天天在漲，今天賣不如明天賣的貴。隨著國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的重拳出擊，限購政策使得客戶群減少;限價政策使人們產(chǎn)生觀望情緒，對未來房地產(chǎn)升值空間產(chǎn)生懷疑;限貸政策使人們的購買力下降。房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，很難從銷售量、銷售價格上尋求高利潤。因此，只有從內(nèi)部挖潛，提高管控水平，加強建設(shè)成本控制，提質(zhì)增效才能保證企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）缺乏健全的建設(shè)成本管控制度體系

成本管控是個復雜、系統(tǒng)和連續(xù)的過程，主要是因為成本管控滲透于房地產(chǎn)項目建設(shè)的全過程，因此需要一個完善的成本管控制度體系保駕護航。但現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管控制度不完善，未從組織結(jié)構(gòu)入手進行建設(shè)成本管理體系的構(gòu)建;對各部門成本管控責任不明確，各部門之間也缺乏協(xié)同配合，成本管控水平較低;內(nèi)部控制制度執(zhí)行不嚴格，成本管控未在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)揮應有的作用。不同程度存在采購業(yè)務控制不嚴、施工材料管理混亂、賬物不實等問題。

（三）項目建設(shè)成本管控忽略了項目前期控制

房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，很多企業(yè)只重視工程建設(shè)施工階段，而忽視前期規(guī)劃設(shè)計階段。其實成本管控是一項系統(tǒng)性工作，事前控制是實現(xiàn)成本控制目標效果的前提。

1.建設(shè)項目前期調(diào)研不到位。房地產(chǎn)項目建設(shè)可行性研究報告是企業(yè)管理層決策的重要依據(jù)，但很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視此項工作，有的干脆不做，有的雖然做了也是流于形式，目的是應付貸款融資需要。

2.規(guī)劃設(shè)計工作不能實現(xiàn)與造價管理有效結(jié)合。建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計工作是成本管控工作實現(xiàn)“事前控制”的關(guān)鍵，項目建設(shè)造價預算在這個工作環(huán)節(jié)實現(xiàn)完全滲透融合能最大限度地減少設(shè)計變更帶來的建設(shè)成本增加。合理科學的設(shè)計可降低項目工程造價10%左右。但不少設(shè)計人員多從技術(shù)角度出發(fā)，對項目造價成本考慮較少，從根本上影響了房地產(chǎn)項目成本的有效控制。

（四）項目施工建設(shè)階段成本管控工作不到位

原來房地產(chǎn)企業(yè)大多是粗放式管理模式，為了趕工期進度，在項目施工建設(shè)階段未嚴格按照成本目標進行控制管理，認為只要項目結(jié)算控制在目標總成本內(nèi)就行，甚至明知會超預算，也不積極應對，覺得即使超預算，開發(fā)利潤也能通過高售價彌補，因此在施工過程中缺乏對成本的動態(tài)管理數(shù)據(jù)控制，不能及時發(fā)現(xiàn)并糾正成本超支現(xiàn)象。這樣很容易使項目建設(shè)成本管理失控，最終不能實現(xiàn)利潤最大化。

（五）缺乏激勵機制，無法調(diào)動全體員工的積極性

部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控中不能以企業(yè)發(fā)展遠景和戰(zhàn)略目標為基礎(chǔ)確定成本管控目標，不能將企業(yè)成本管控目標與企業(yè)考核管理制度結(jié)合。企業(yè)員工在實際工作中沒有堅持成本管控原則的意識，不知道成本管控的重要性，覺得成本管控是企業(yè)領(lǐng)導和財務部門的事，和自己無關(guān)。沒有充分調(diào)動職工成本管控的主動性與積極性，企業(yè)經(jīng)營管理出現(xiàn)了成本管理漏洞。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控的措施

（一）加強企業(yè)文化建設(shè)，樹立全員成本管控理念

增強全員成本管控意識是保證成本管理組織工作有序推進、保證成本管控效果的基礎(chǔ)。增強全員成本管控意識不是一朝一夕能完成的工作，打造具備成本管控意識、素質(zhì)過硬的團隊，首先需要企業(yè)管理層具備較強的成本管控意識;其次要加強職工培訓，灌輸企業(yè)成本管控理念，宣傳低成本、節(jié)約型的企業(yè)文化。

（二）建立成本管控制度體系，嚴格內(nèi)部控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想在整個建設(shè)周期實現(xiàn)既定的成本控制目標，一是要建立健全成本管理制度體系，成本管理制度體系要具有可操作性和前瞻性。在落實過程中，應結(jié)合實踐不斷完善和充實管理內(nèi)容，使成本管理體系不但管用，還得好用。二是要建立完整的成本管理組織架構(gòu)，明確各層級、各部門之間的職責劃分，保證成本管理機制高效運行。三是企業(yè)各項內(nèi)控制度是企業(yè)成本管控的依據(jù)，是成本管控目標實現(xiàn)的保障。因此，要嚴格執(zhí)行，資金、工程管理、全面預算、合同管理、采購業(yè)務等各項內(nèi)部控制制度。

（三）加強項目建設(shè)前期成本控制

1.可行性分析作為成本管控的起點，需要綜合分析相關(guān)影響因素，確定合理的項目收益和成本。應盡可能將潛在的多方風險因素及成本納入考慮范圍，為管理層投資決策提供依據(jù)。其重要性不容小覷。

2.規(guī)定設(shè)計限額，加強設(shè)計階段的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在設(shè)計委托書中規(guī)定設(shè)計限額，并與設(shè)計費掛鉤，改變只管設(shè)計、不算賬的思想。找準項目市場定位，參考同地區(qū)、同類項目的先進技術(shù)指標和經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行科學比對，合理分解成本限額，將圖紙設(shè)計與成本預算融為一體，實現(xiàn)合理項目造價與最優(yōu)設(shè)計的完美結(jié)合。

（四）嚴格落實對項目建設(shè)過程的成本管控

項目建設(shè)過程的成本管控，是企業(yè)按照預期計劃實施并實現(xiàn)預期經(jīng)濟效益的保證，是成本管控工作的重中之重。一是要將成本管控指標及責任合理分配到施工建設(shè)的每個環(huán)節(jié)、各部門及個人。二是要按月編制施工進度及成本數(shù)據(jù)報表，做到實時監(jiān)控動態(tài)成本變化。如果發(fā)現(xiàn)偏差，要及時反饋企業(yè)管理層并加以調(diào)整。三是應當建立完善的施工變更簽證審批制度，做到每一次變更簽證都是按規(guī)定程序?qū)彾?，杜絕由現(xiàn)場監(jiān)理私自同意施工單位進行工程施工變更的情況發(fā)生，防止工程成本失控。

（五）建立激勵機制，完善成本管控業(yè)績考核

房地產(chǎn)企業(yè)要將成本管控工作與企業(yè)績效考核掛鉤，建立職工激勵機制。第一，企業(yè)制定的激勵政策必須是可行的;第二，要讓每個職工清晰地知道自己在成本管控中的職責、任務;第三，要培訓職工做好成本管控的方法、步驟;第四，制定的成本管控指標是公開、公平、可量化的;第五，成本管控評價結(jié)果要與職工薪酬掛鉤。評價結(jié)果不只有獎勵，對管控制度落實不到位、管控結(jié)果不達標的部門及職工要執(zhí)行懲戒制度，真正做到有獎有罰，賞罰分明，營造職工創(chuàng)新爭先的競爭氛圍。

另外，對項目建設(shè)成本管控結(jié)果進行評價，分析最終產(chǎn)生成本差異的原因，有利于企業(yè)改進成本管控的方式方法，為企業(yè)在項目建設(shè)中積累經(jīng)驗，提升企業(yè)管理水平。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在當前行業(yè)發(fā)展形勢下，只有立足于企業(yè)內(nèi)部管理，不斷健全和完善企業(yè)成本管控制度，狠抓落實，不留死角，將成本管控工作貫穿于項目建設(shè)全過程、全方位，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中走上良性運營道路，實現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻

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