鄆城縣房地產價格的影響因素及價格走勢研究

郭琦 王寧 莊光賓

摘要：自古以來，普遍認為房子是人們生活的重要保障和基石。房地產價格近幾年來持續上漲，成為了人們最為關注的一個熱點，它作為國民經濟的晴雨表，反映著中國經濟的變化，體現著改革開放40年來中國房地產事業的成果。但過高的價格有利有弊。本文將依據一個鄆城縣近幾年來的價格變化去體現我國房地產的價格走勢。

關鍵詞：房地產價格的影響因素;價格走勢;鄆城縣房地產

1 研究背景

隨著我國經濟的發展，高樓大廈一棟棟的建立，大量閑置資源的出現，讓其持有觀望態度，希望房價下降，這也是近幾年來成交普遍下降的原因。本文將研究我國房地產價格的現狀及影響因素和鄆城縣房地產價格的影響因素，研究現下房地產價格的變化規律，預測鄆城縣房地產的價格走勢并針對鄆城縣房地產提出有效的解決方法。

2 我國房地產價格的現狀及原因

2.1 我國房地產市場的歷史變革

改革開放之前的福利住房制度，住房由政府單位提供，個人只需繳納部分租金。但隨著我國經濟的發展，政府赤字增加，給予政府的負擔增大。所以到了20世紀80年代提出了住房商品化政策，城鎮住房制度得到了重大突破性的進展，掀起了一輪房改的新熱潮。到了90年代住房改革力度加大，提出交納租賃保證金、分布提租、新房新制度、集資合作建房等住房改革的方案，促進了住房改革新的基本思路。自1993年來住房向市場化過渡，1998年以后房地產市場的發展進入了快車道行列，房地產市場商品化逐漸全面推行。房地產市場的發展一方面提高了人們的住房條件、增加了人們的辛福生活指數，另一方面帶動了我國國民經濟的發展。

2.2 影響我國房地產價格的原因

2.2.1 需求數量增加

（1）人民收入水平的提高。一方面居民收入水平的提高可以增加其購房能力，滿足其購房需求。購房能力的增強可以其強烈的購房心理，導致需求增大。另一方面，居民收入的提高增加了炒房的起始資金，在龐古效應的影響下，炒房由一線城市不斷向二、三線城市擴張，使得房地產價格居高不下。

（2）城鎮家庭數量的增加。首先城鎮化的發展可以讓越來越多的農民向城鎮遷移，增大城鎮人口，擴大住房需求。其次隨著人們生活水平的提高，越發重視生活質量加上學區房的出現，購房需求增大，影響其價格變動。

（3）按揭貸款購房制度。按揭貸款制度減輕了購房壓力，在穩定的月收入下和國家政策的幫扶下，人們的購房需求可以得到滿足，加快了其購房行動。再加上人們普遍認為房子是家庭的根本，使得低齡化的人們快速購房增加了房地產的需求。

2.2.2 供給成本的增加

（1）土地取得成本上升。住房用地都是從居民手中買的，近幾年來從居民手中取得土地的成本上升，導致房屋供給成本上升。另一點由于地方政府收入少，房地產的開發是增加政府稅收收入的有效方法，故而開發商從政府手中購買土地的成本上升。

（2）開發成本上升。隨著社會的快速發展、我國經濟突飛猛進，工地勞動力成本增加、建筑材料成本增加、質量要求的提高讓其配件設施增多成本增加。開發商的成本增加會導致房地產價格上升。

3 我縣房地產市場的現狀和影響因素及存在的問題

3.1 我縣房地產市場的現狀及影響因素

近幾年來鄆城縣房地產市場一直處于較為平穩階段，國家政策的調整對其銷量和價格影響較小。這主要是因為鄆城縣整體經濟的發展狀況和樓盤供給量的增大。以2016年為基準介紹我縣房地產的狀況，在第一季度去房源量約800套。啟動“棚戶區改造”政策，預計2016年可以拆遷6000余戶，并在之后的幾年里加大力度。加快在售項目庫存房源的同時，釋放更多的地出來，增加居民區域的配套設施。第一季度末，返鄉潮的結束，購房市場逐漸回歸淡季，整體銷售量下滑。第二季度中期五一期間購房數量增加，接著進入一個長時間的淡季，知道年底才可迎來旺季。總體來說，我縣房地產市場發展較為健康，未來仍會有一個較為理想的投資環境。

3.2 我縣房地產市場存在的問題

3.2.1 住房價格偏高，超過了當地居民的經濟承受能力

我縣大部分人員的工資在3500-4500元＼月，購買一套房子需要去償還50年的貸款，很多人在退休之后仍需還房貸。穩居高價的住房超過了我縣居民的經濟承受能力。

3.2.2 投資投機性購房比例升高，樓房閑置量增多

投資人手中有剩余資金，投資房地產是其首選，這逐漸形成一人名下多套房產，越來越多的房產被閑置。在2019年初的大調查中根據人口和建成房子數量算得我縣均下來3人一套房子。

4 預測我縣房地產的價格走勢

在國家的幫扶下、在我縣干部和人民共同努力下，我縣整體經濟發展狀況較好，GDP增速是山東省第二。在有利的經濟環境下，預測我縣房地產價格將會有所上升。

4.1 從供給角度分析

從供給角度來說，商品的價格取決于成本，因此房地產的價格取決于房地產的建設成本。我縣經濟的發展，通貨膨脹帶來的影響使得勞動力成本上升、建筑材料成本上升、土地取得成本上升等。建設成本的上升則會導致房地產價格上漲。

4.2 從需求角度分析

居民個人的可支配收入提高，推動了人們對住房的需求。增加購房能力，滿足購房需求。可支配收入的提高必然會促進房地產需求，從而影響房地產價格上漲。

4.3 從其他角度分析

日益活躍的房地產投資一定程度上抬高了房地產的價格，國民經濟的快速發展推動了房地產價格上漲。

5 針對我縣房地產存在的問題提出的解決辦法

5.1 增加住房有效供給

調整住房供應結構，適度控制高檔小區的開發建設，增加普通住房和經濟適用房的建設。通過政策引導鼓勵開發商多建設普通住房滿足大眾的需求，強化政府的住房保障職能，讓百姓老有所依。

5.2 抑制不合理的購房需求

隨著個人可支配收入的增加，人們理財意識越來越重，房地產投資已被納入理財項目，這就會出現一人名下多房現象。我們針對這一現象，應該頒布相關的法律法規限制其購買多套房產。減少房地產投資投機現象的出現。

5.3 加強市場監管

5.3.1 加強對房地產開發企業的監管

政府部門加大專項整治和清查力度，嚴格依法查處土地閑置和炒房投機行為。加大交易秩序的監管力度，讓售樓處明碼標價，讓購房者獲得相應數量的土地，不被欺騙，保護其合法權益。對哄抬物價、囤積房源的開發商給于嚴懲。

5.3.2 完善房地產市場信息

可利用互聯網、微信公眾號等及時向社會公布房源信息、住房用地的建設計劃和住房用地的供應計劃。加快個人住房信息系統的建設，逐漸控制個人購房數量，一定程度上可以減少房地產的投資投機行為。

房地產事業一直是鄆城縣經濟發展的重要力量，它關乎著居民生活的幸福指數，是政府工作的重中之重。本文主要從我縣房地產市場的現狀分析得出影響房地產價格的因素，并預測之后的房地產市場價格走勢將會上升。針對目前存在的問題提出了自己的見解方法。

（作者單位：煙臺南山學院）