強化房地產估價讓數據先行

沈紅富

隨著計算機技術和互聯網的快速發展，使得沉淀的數據和數據沉淀及再加工再應用成為趨勢和常態，成為我們估價行業面臨新時代的最大機遇。從最早時期世聯的自動估價系統和最初國家龍版納稅系統的稅基大數據提供應用到大量銀行金融機構和非銀行金融機構的大數據應用，讓我們深刻認識到數據建設的重要性。下面我也來談談我對數據建設的認識。

一、通過數據建設讓估價機構更強大

根據《資產評估法》定義資產評估是指評估機構及其評估專業人員根據委托對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或其他經濟權益進行評定、估算，并出具評估報告的專業服務行為。而房地產估價作為各類資產評估中份量最重的一類專業服務行為。房地產估價它背后具有的社會公信力，是國家賦于的，同時是建立在大量專業的、權威的、細致的數據信息采集、整理、評定、測算等長期基礎工作上逐步形成的，以及依靠全體的機構和估價專業人員在執業中長期堅守專業和執業道德的基礎上逐步樹立起來的。是我們全體估價人的立身之本，需要我們倍加呵護。

仔細研究我們估價規范中的對各種物業類型（如住宅商業辦公工業等等）的估價方法如市場法、收益法、成本法、批量評估技術等等都離不開信息數據計算，估價就是以數據采集基礎上的加工整理再應用的一種經濟行為，沒有了基礎信息數據，所有的估價行為就是無源之水，你的估價結果的社會公信力就會蒼白無力。說到底，估價行為就是一種房地產交易信息數據的交易行為。作為專業的估價機構日常的數據采集整理工作就是最基礎的工作內容，是后續工作的原材料，以前我們大量的數據依靠人工采集，采集后沒有系統歸集整理，形成數據庫檔案，造成后期數據饋乏，不利專業研究，隨著計算機技術和互聯網技術的發展，讓系統化的數據采集整理歸集成為現實，成為我們日常估價工作的常態，所以我認為所有的估價機構應該而且必須建立自己的基礎數據庫和一套完整的數據庫建設機制。只有建立了數據庫這個防火墻，我們機構管理者和執業者才會在日常的工作中更加有指導性。只有做好了數據庫，你才能有底氣說我們不是賣印章的，我們提供的是專業服務。只有做好了數據庫我們的估價機構才能成長得更健康。

一個有志于估價行業的機構，一定會是堅守數據先行的。隨著大數據時代的來臨，我們的房地產估價機構必須而且也只有沉下心來做好基礎數據工作，也只有有這樣的專業志向，在未來大整合大并構的時代有機會被別的機構并構或去并構別的機構。客觀來講，特別是現在的傳統抵押、交易課稅估價領域，市場的需求已經要求我們應該大膽地充分地引入批量估價的技術思維，數據先行，不斷提升行業標準、利用自動估價系統，通過各種方式加快機構全國性整合，系統是經脈、數據是血液，只有具有數據建設能力的機構才會被納入整合體系內。只有這樣我們專業估價機構團結起來才能在大量的跨界打劫中，讓我們的估價機構生存下去。

二、通過數據建設讓協會管理更有的放矢

我們現在經常報怨估價機構在提供估價專業服務當中的各種競爭亂象，協會管理不到位。但客觀外部環境由于目前我們估價機構在對外出具報告只是一個結果報告，社會也只看到機構出具有估價結果成果文件的幾頁紙，因無法看到你為提供這個專業服務行為背后做的大量基礎數據采集測算工作。外界很難短時間判斷機構之間工作的差異好壞，特別是在抵押交易課稅等傳統估價業務中。由于之前二二十幾年中國房地產市場一直處于上升周期，很多的違規信貸風險因房地產價格上漲而被覆蓋彌補，造成銀行客戶在抵押貸款的信貸活動中對房地產風險意識越來越淡化，對估價機構的專業服務工作越來越輕視，導致在從事信貸業務過程中越來越多干預估價師的獨立第三方的工作，要求高估值低收費。使得估價機構在業務獲取過程，存在無原則迎合客戶高價值低收費的情況層出不窮，所謂“無知者無懼無良者無底線”，由于房地產一直處于上漲周期中，表面的低風險，讓很多的外界認為估價就是隨便打印幾張紙就可以收取很“高”的費用，這生意太好做了，讓更多的非行業內撐握一定渠道的人士趨之若鷙切入到這個行業中來分一杯羹。他們僅僅把它當作一門生意來做，渠道商在估價工作中的話語權越來越大，而估價師獨立第三方的工作環境越來越差，無視行業的可持續發展，沒有基礎工作，只要打印幾張紙就可以出報告了，而且也沒有出很多的銀行壞帳，沒有了基礎數據建設工作，使很多地方的估價業務競爭業務成本幾乎趨近于零，這也是導致現在估價行業在傳統估價領域形成“紅海”的根本原因。

如果把數據庫建立和一套完善的數據庫建設機制作為房地產估價機構設立的先行條件的話，行業協會對估價機構的管理不僅從程序合規性上有管控手段，在估價實質性管理上也有了手段。有了數據庫，協會要管理機構的執業行為就不會成為無源之水，相當于讓機構先行建立數據庫，先期建設好行業協會檢查估價機構風險管理提高執業質量的“盾”，用它來監管估價機構在后期日常具體執業中“矛”，讓它們自設監管標竿，成為行業協會機構管理中實質性結果管理的管理抓手措施。我有理由相信，任何一個想把估價作為一個事業來作的機構一定是作好長期打算的，對它們來說建立自己的數據庫和一套完善的數據庫建設機制是機構的最基礎最必不可少的工作內容。有了強大的完整的基礎數據庫，行業協會才有可能有的放矢地指導各地估價機構開展有利整個行業發展的大事和進行一些基礎性的研究工作。有了強大的基礎數據庫的建設機制的支撐，那也是估價行業的社會公信力的強大支撐。有了強大社會公信力的行業一定能走得更遠理健康。

所以作為行業協會無法阻止收費競爭的市場化行為，但可以規范提高機構的執業質量，而要提高執業質量，就離不開一個高質量的基礎數據庫和一套完整的數據庫建設共享機制。

三、通過數據建設讓我們的行業更健康、走得更遠

我認為估價作為一項專業性強、有公信力的工作，一定要提高執業經營門檻，在執業的過程中只能是一個有序競爭而一定不能是一個充分競爭（甚至過度競爭）的行業。因此我們不應該鼓勵估價機構小型化，而是應規模化和大型化。通過數據建設先行的方式強化風險管理能力，以系統管理為經脈、以大數據為血液建成跨區域的大機構，通過數據建設先行的政策措施提高估價機構設立門檻和運營的成本，讓真正有志于我們估價行業長足發展的機構和估價專業人員留在估價行業中，扶持它們做大做強，爭取也能走出國門。

如果全國各地的有志估價事業的機構都能沉下心來將估價機構的基礎工作-基礎數據的建設工作做好，行業協會也將估價機構的數據庫建設和完善的數據庫建設機制作為行業管理的重要手段的話，我們全國的數據很快能形成一張大網，一張完整的數據網，讓我們的房地產估價行業在我國房地產稅的實施過程中占得先機。同時，也只有通過長期的日積月累的數據建設采集沉沉淀下，我們后續都有可能進一步分析研究各種估價參數的原始基礎數據，才能讓我們的行業走得更遠更健康。