我國房地產(chǎn)市場價格波動中的非理性因素研究

張曉云

【摘要】在多重因素交互作用下，我國房地產(chǎn)市場價格波動顯現(xiàn)出典型的非理性特征。本文首先對我國房地產(chǎn)行業(yè)資金運作路線予以分析，剝離出資金方、項目方、買方三方參與下的博弈模型，在此模型下探討房地產(chǎn)市場價格波動中，三方參與者的行為模式，并對房地產(chǎn)價格波動中的非理性因素進行總結(jié)分析。

【關(guān)鍵詞】非理性波動，三方博弈，理性市場理

一、引言

自上世紀70年代，美國興起金融自由化和資產(chǎn)證券化浪潮，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象開始頻繁出現(xiàn)，房地產(chǎn)價格波動的非理性特征十分顯著，引起了學(xué)界的廣泛關(guān)注。國內(nèi)外諸多學(xué)者從行為心理學(xué)、投資心理學(xué)、博弈論等不同角度對房地產(chǎn)的非理性波動進行了解釋。我國在經(jīng)歷了持續(xù)十年的繁榮期后，參考美國、日本在這方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，可知我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨著巨大的下行壓力。由于我國房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中占據(jù)的重要位置，為維持經(jīng)濟社會穩(wěn)定運行，對我國房地產(chǎn)行業(yè)價格波動的具體機制進行研究，對其非理性因素進行分析，對癥下藥，對于促成我國房地產(chǎn)市場形成理性波動，穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

二、房地產(chǎn)項目的博弈模式

（一）影響資金流動的主要因素

我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程非常復(fù)雜，以房地產(chǎn)一二級市場為例，涉及到政府職能部門、銀行信托等資金方、施工方、購貨商、勘察設(shè)計、消防市政、監(jiān)理營銷等數(shù)十個職責主體。在這個流程中，有三個主要的資金注入節(jié)點，分別是土地招拍掛環(huán)節(jié)的資金注入，項目建設(shè)階段的中期融資，以及銷售環(huán)節(jié)的資金回流。這其中，從資金可控性角度來看，影響資金流動的主要因素為金融機構(gòu)的信貸意愿和房地產(chǎn)買方市場的預(yù)期。

（二）博弈模型設(shè)定

三、對模型的解釋及政策建議

由以上計算結(jié)果可知，在項目運作的不同階段，資金方的放抽貸傾向會隨著市場變化發(fā)生轉(zhuǎn)向，而市場價格波動又與買方市場的理性程度息息相關(guān)，具體表現(xiàn)為以下幾點。

第一，在項目運作前期，資金方的放款傾向主要與自身的風險偏好、抽貸損失，及開發(fā)方允諾的項目回報、項目爛尾的概率密切相關(guān)。比較激進的資金方會在項目開發(fā)前期提供較多的資金支持，特別是在房地產(chǎn)市場價格攀升階段，資金方的放款意愿尤其強烈。

第二，在項目中期，當開發(fā)方形成高杠桿高回報與低違約的非常規(guī)組合，市場判斷開發(fā)方的道德風險上升，特別是在市場風向有變的情況下，資金方會增強抽貸傾向。

第三，在項目后期，在市場價格出現(xiàn)巨幅波動，買方市場非理性占比越大，價格波動越大。在價格出現(xiàn)持續(xù)下降的時候，開發(fā)方對資金的需求越大，而此時資金方的抽貸傾向越嚴重，對市場的打擊越劇烈。

第四，在項目后期，在市場價格出現(xiàn)波動，買方市場理性占比越多，價格波動幅度越小，資金方的抽貸傾向越低，房地產(chǎn)市場的價格波動越平滑。

通過以上分析可知，買方市場的非理性占比越高，市場價格的波動幅度越大，資金方的抽貸意愿越強，流動性風險越大。反之，買方市場越理性，市場價格波動越平滑，資金方抽貸意愿越低，流動性風險越小。鑒于此，對于我國當下的市場環(huán)境來講，培育理性的買方市場，特別是價值投資型的市場交易理念，可以有效的平滑房地產(chǎn)價格波動曲線，穩(wěn)定市場價格，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良性有序發(fā)展。

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