我國房地產市場價格波動中的非理性因素研究

張曉云

【摘要】在多重因素交互作用下，我國房地產市場價格波動顯現出典型的非理性特征。本文首先對我國房地產行業資金運作路線予以分析，剝離出資金方、項目方、買方三方參與下的博弈模型，在此模型下探討房地產市場價格波動中，三方參與者的行為模式，并對房地產價格波動中的非理性因素進行總結分析。

【關鍵詞】非理性波動，三方博弈，理性市場理

一、引言

自上世紀70年代，美國興起金融自由化和資產證券化浪潮，房地產泡沫現象開始頻繁出現，房地產價格波動的非理性特征十分顯著，引起了學界的廣泛關注。國內外諸多學者從行為心理學、投資心理學、博弈論等不同角度對房地產的非理性波動進行了解釋。我國在經歷了持續十年的繁榮期后，參考美國、日本在這方面的經驗教訓，可知我國房地產業已經面臨著巨大的下行壓力。由于我國房地產業在我國經濟中占據的重要位置，為維持經濟社會穩定運行，對我國房地產行業價格波動的具體機制進行研究，對其非理性因素進行分析，對癥下藥，對于促成我國房地產市場形成理性波動，穩定經濟發展預期，具有十分重要的現實意義。

二、房地產項目的博弈模式

（一）影響資金流動的主要因素

我國房地產項目的開發流程非常復雜，以房地產一二級市場為例，涉及到政府職能部門、銀行信托等資金方、施工方、購貨商、勘察設計、消防市政、監理營銷等數十個職責主體。在這個流程中，有三個主要的資金注入節點，分別是土地招拍掛環節的資金注入，項目建設階段的中期融資，以及銷售環節的資金回流。這其中，從資金可控性角度來看，影響資金流動的主要因素為金融機構的信貸意愿和房地產買方市場的預期。

（二）博弈模型設定

三、對模型的解釋及政策建議

由以上計算結果可知，在項目運作的不同階段，資金方的放抽貸傾向會隨著市場變化發生轉向，而市場價格波動又與買方市場的理性程度息息相關，具體表現為以下幾點。

第一，在項目運作前期，資金方的放款傾向主要與自身的風險偏好、抽貸損失，及開發方允諾的項目回報、項目爛尾的概率密切相關。比較激進的資金方會在項目開發前期提供較多的資金支持，特別是在房地產市場價格攀升階段，資金方的放款意愿尤其強烈。

第二，在項目中期，當開發方形成高杠桿高回報與低違約的非常規組合，市場判斷開發方的道德風險上升，特別是在市場風向有變的情況下，資金方會增強抽貸傾向。

第三，在項目后期，在市場價格出現巨幅波動，買方市場非理性占比越大，價格波動越大。在價格出現持續下降的時候，開發方對資金的需求越大，而此時資金方的抽貸傾向越嚴重，對市場的打擊越劇烈。

第四，在項目后期，在市場價格出現波動，買方市場理性占比越多，價格波動幅度越小，資金方的抽貸傾向越低，房地產市場的價格波動越平滑。

通過以上分析可知，買方市場的非理性占比越高，市場價格的波動幅度越大，資金方的抽貸意愿越強，流動性風險越大。反之，買方市場越理性，市場價格波動越平滑，資金方抽貸意愿越低，流動性風險越小。鑒于此，對于我國當下的市場環境來講，培育理性的買方市場，特別是價值投資型的市場交易理念，可以有效的平滑房地產價格波動曲線，穩定市場價格，引導房地產市場良性有序發展。

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