長租公寓生死抉擇

鄭欒

春節(jié)過后，大眾的所有注意力都投在了“新冠肺炎”疫情上。此時，長租公寓行業(yè)爆發(fā)了巨大爭議——一些長租公寓企業(yè)借機增加房租，或者向房東要求減免房租的同時，對租戶的租金照收不誤。

這種商業(yè)倫理上的爭議，背后是整個長租公寓行業(yè)不景氣的現(xiàn)狀。原本就經(jīng)歷了倒閉潮的長租公寓行業(yè)在疫情中雪上加霜。對某些企業(yè)來說，命都要保不住的時候，沒資格考慮要不要臉的問題。

但眾多被傷了心的用戶，恐怕很難會繼續(xù)租下去了。

一個長租公寓創(chuàng)業(yè)者的春節(jié)

“正月初三晚上國務(wù)院發(fā)布（延遲開工開學(xué)的）文件，正月初四我跟股東開會，開始去找口罩、消毒水、測溫槍這些一線必備的防疫物資。那時候就已經(jīng)很難了。”樂乎公寓的創(chuàng)始人羅意在接受《商界》記者采訪時說。

借助一位股東在海外的資源，羅意成功調(diào)集了一批口罩，在疫情爆發(fā)的初期調(diào)集給了各地的一線員工。他有些后悔沒有多儲備一些口罩，因為公司后來再想買口罩難度很大。

樂乎創(chuàng)立于2014年，定位“長租公寓輕資產(chǎn)運營服務(wù)品牌”，并在2018年中獲得了過億元的B輪融資。由于很早就定位“輕資產(chǎn)”“運營服務(wù)”，外加拿到了一筆比較可觀的融資，羅意坦言，樂乎的現(xiàn)金流還未承受很大壓力。

但他認為，對整個行業(yè)來說，疫情已經(jīng)帶來了巨大影響。

首先，2019年長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了寒冬，尤其年底都是租戶退租的高峰期，活下來的企業(yè)都希望2020年上半年能迎來一個“小陽春”。

“毫無疑問，今年的小陽春是不會來了，甚至疫情的結(jié)束也沒有確定的時間。”

同時，防疫物資的短缺和長租公寓用戶構(gòu)成的復(fù)雜性，都會對企業(yè)當前的經(jīng)營帶來更大的壓力。

前一年底行業(yè)不景氣，新一年的高峰被無限推后，甚至可能被抹平，2020年對整個長租公寓行業(yè)都是挑戰(zhàn)。

事實上，長租公寓行業(yè)在整個商業(yè)生態(tài)中處于比較長尾的位置。2016-2018年，受到融資環(huán)境寬松、資本機構(gòu)看好行業(yè)的影響，長租公寓進入一段爆發(fā)增長的時期。但隨著經(jīng)濟下行壓力增大，新增用戶數(shù)量下降，老用戶的消費也更趨于理性。

大趨勢的變化，要經(jīng)歷一個較長的時間周期，才能在行業(yè)里產(chǎn)生影響。

眼下的這場疫情，是否會讓行業(yè)在3-5年內(nèi)難以恢復(fù)元氣？這是行業(yè)內(nèi)每一個創(chuàng)業(yè)者都無法下定論的。

而談及部分企業(yè)的漲價舉動，羅意表示，在核實真實信息前，不希望做出評價。

“但從行業(yè)的角度看，現(xiàn)在漲價的成本都是比較高的，我認為從目前的供需關(guān)系來看，好像沒有太多漲價的理由。整個外部宏觀經(jīng)濟可能讓各行各業(yè)都受到疫情影響的情況下，我覺得覆巢之下難有完卵，沒有哪一個行業(yè)可以獨善其身，但并不影響整個租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”

對羅意和樂乎來說，形勢也許還沒有到生死存亡的階段。但很多長租公寓企業(yè)被商業(yè)模式帶來的資金壓力扼住了喉嚨，讓它們不得不伸手從用戶手里掏錢。

危險的商業(yè)模式

疫情期間，據(jù)多家媒體報道，蛋殼公寓一方面向北京、無錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地的房東要求執(zhí)行不少于30天的免租期，另一頭的房租和服務(wù)費卻照收不誤。

很多房東表示，蛋殼并沒有和他們協(xié)商，而是強制執(zhí)行。

面對質(zhì)疑，蛋殼公寓發(fā)布了《致蛋殼公寓租客的一封信》，其中承諾：對武漢租客將會返還一個月的租金，其他城市的租客則根據(jù)當?shù)卣l(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)返還租金，或提供相對應(yīng)的免費延住申請。

但這返還的費用也并非現(xiàn)金，而是一些“代金券”，可用于抵扣房屋服務(wù)費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續(xù)租首付款等蛋殼App內(nèi)賬單費用。有租客計算，自己被返還的租金至少能交4年的各類費用，但誰能租房這么久？

蛋殼的同行自如，也做了不太體面的事兒。

據(jù)《中國基金報》報道，有不少自如租客在微博上反映自如續(xù)約漲價的情況。

有網(wǎng)友稱，自如趁疫情期間，租客不便搬家換租，租金續(xù)租增長10%～30%，漲價最高竟然達到38.3%。

也有房主表示，自如一邊給租客漲價，另一邊卻讓房東降價。該房主稱這樣的操作“沒有一點契約精神，兩頭吃的操作毀三觀！”

實際上，很多長租公寓的商業(yè)模式十分危險。

不久之前，隨著青客公寓、蛋殼公寓的上市，部分輿論看好長租公寓行業(yè)，認為洗牌期已過，頭部企業(yè)盈利的機會已經(jīng)到來。

按運營模式來分，國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。其中集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營。而分散式主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延伸而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理。

前幾年，長期公寓企業(yè)為了快速搶占市場份額，不惜采取“高進低出”的競爭策略，這也進一步壓縮了長租公寓企業(yè)的盈利空間。已經(jīng)上市的兩家長租公寓企業(yè)中，青客公寓2019年第三季度營收為3.4億元，凈虧1.25億元，較上一季度擴大75%;蛋殼公寓在2019年前10個月營收57.13億元，凈虧損為28.13億元。

據(jù)招股書顯示，蛋殼公寓的租賃成本自2017年以來逐年攀升，由2017年的5.12億元增至2019年前三季度的44.5億元，增長超過7倍，占總運營成本比例由77.9%進一步提升至2019年三季末的89%。

青客公寓的招股說明書也顯示，2019財年前9個月，青客公寓的租賃費用為7.19億元，占總運營成本的比例超過77%。

高昂的租賃成本讓蛋殼公寓的“身負重債”。截至2018年末，蛋殼公寓總資產(chǎn)負債率為83%，處于近年來的較低水平，但到2019年三季度末，這一比率又進一步提升至100%。

以蛋殼為代表的長租公寓企業(yè)，大多以向用戶提供“租金貸”緩解杠桿壓力。

蛋殼公寓招股書顯示，公司與租戶簽訂合同時，會通過更低的月租金鼓勵其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租后，向合作銀行申請一筆金額為11個月房租之和的貸款，申請成功后，銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓，租戶每月向銀行償還貸款，蛋殼公寓則定期向房東支付租金。

這樣，企業(yè)就可以提前收到尚未支付給房主那部分房租，進而緩解企業(yè)的資金壓力，有更多的資金用戶與擴展房源。蛋殼公寓在招股書信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長租公寓市場處于比較高的水平。

根據(jù)青客披露的招股書，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機構(gòu)合作提供租金貸，有65.2%的租客使用租金貸。

此前蛋殼的招股書顯示，2019年前9個月，通過租金貸模式獲取的租金預(yù)付款，已經(jīng)占到蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例高達90%和88%。

通過租金貸，長租公寓企業(yè)可以一次性從銀行或貸款平臺（以貸款平臺居多）拿到現(xiàn)金流，但卻將一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了用戶，長租公寓企業(yè)再用這些資金進行投資或擴張。

這樣的商業(yè)模式像一列裝滿炸藥的高速列車，隨時都充滿危險，只不過疫情的火花提前點燃了引信。

去年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6 部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確提出各地方指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶;住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當于2022年底前調(diào)整到位。

據(jù)媒體報道，北京、深圳、杭州全國多地的蛋殼公寓被業(yè)主集體投訴，其中僅在深圳就有至少上千名業(yè)主參與。2月14日，深圳市住建局已經(jīng)約談深圳蛋殼公寓相關(guān)負責(zé)人，要求其高度重視此事，及時組織法律專業(yè)人士參與研究制定解決方案，按照法律規(guī)定和合同約定妥善處理相關(guān)問題。

政策壓力加上疫情帶來的影響，將原本有希望回暖的長租公寓行業(yè)再次打入深淵。

即使是幸存的企業(yè)，現(xiàn)金流也并不寬裕。這就不難理解，為什么哪怕是自如和蛋殼這樣在行業(yè)內(nèi)有較大影響力的長租公寓品牌，也選擇犧牲品牌美譽度來換一點點的現(xiàn)金流。

這個行業(yè)的前路仍然布滿荊棘。