歷史視域下破解國企房改房產權過戶問題的思考

■楊海燕

（佛山市鴻田企業服務有限公司）

引 言

本文將以我國南方某國企為例，在歷史視域下思考國企房改產權過戶的問題。我國南方省市作為經濟發達地區，存在著一定數量的國有企業，這些大中型國企在經營體制改革過程中，早在20世紀90年代初期便觸及到了房改問題。如A企業根據職工家庭所居住公有住房的面積，企業以1000～2000元不等的價格出讓了部分產權，便使職工按所謂的“標準金”來獲得已居住公有住房的產權形式。隨著時間進入21世紀，我國國企改革已經全面展開，即原有子弟校已經劃撥到地方，國企退休人員逐步進入到社會保障體系，但此時企業的房改問題仍然未能得到有效解決。A企業為了提高職工的居住水平、穩定職工隊伍，近10年來在家屬區內開展了舊房改建工作，導致A企業又出現了“經濟適用房”和“房改房”之間的類別差異，這就無形中為企業房改產權過戶帶來了阻力。由此，這就構成了本文立論的歷史背景。

1 國企房改房的歷史背景

以A企業為代表，如表1所示可以從以下三個階段來認識國企房改房的歷史背景：

表1 國企房改的歷史沿革

1.1 20世紀90年代的初探階段

正如上文所提到的，在20世紀90年代中期，以A企業為代表的國企依照國家有關房改政策，職工以支付標準金的方式享有對已住公有住房的所有權。盡管在制度層面已經規定，職工在支付了標準金后居住滿5年可以擁有該住房的產權，但在實際操作中仍以賦予職工對住房的占有權為主線。此時，無論是在職職工還是離退休職工，在面對住房的維修、維護事宜時，仍依賴于企業后勤保障部門給予解決，且維修和維護住房所支出的費用則由企業承擔。

1.2 21世紀前10年的混合階段

2000年A企業的決策層決定為專業技術人員修建現代化住房，在按人才評價標準排隊選房之后，A企業有資格入住現代化住房的專業技術人員，在退還已有公有住房的同時，還需加納10～15萬不等的“購房款”，且該現代化住房無法在市場交易，在企業政策范圍內可以在內部職工中進行交易，該現代化住房被稱作“房改房”。在舊房改建階段，A企業在原有家屬區舊房地基的基礎上修建了經濟適用房，且按照企業舊房改建標準，每套經濟適用房套內面積不超過80平米，該住房不參與房改。

1.3 當前的住房全面貨幣化階段

隨著國企改革的不斷深化，國企原有“辦社會”的職能徹底交由社會辦理后，國企房改問題又一次被企業職工所關注，且在房價高企的今天，職工對于獲得完全產權形式的住房更為迫切。A企業由總廠與若干分廠組成，且在房改工作中總廠與各分廠相對獨立的進行。在21世紀的前10年，總廠在房改中已對符合房改資格的職工家庭辦理了“房產證”，但“土地證”卻遲遲沒有下發，據說當時存在著誰為土地出讓金的交付買單之爭，一說為具有房改資格的職工家庭戶，另一說應由企業全部買單。最后，由企業前期支付來獲得土地使用權資格，然后在分割“土地證”時再由職工繳納相應部分。

2 國企房改房產權過戶問題

從上文所提供的歷史背景中可知，國企房改工作千頭萬緒，其不僅需要解決歷史遺留問題，還需要在公平、正義的原則下保障所有職工的合法權益。基于歷史背景，將國企房改產權過戶問題歸納如下：

2.1 涉稅問題

涉稅問題主要包括：①在未辦理不動產證之前，部分房改房已在職工內部交易，那么在辦理不動產證時便存在著納稅問題。②從A企業房改進程可知，參與房改的職工家庭需繳納契稅，契稅的繳納額度是多少，在當前仍可以看作為問題。其中，涉稅問題的形成原因如表2所示：

表2 涉稅問題的內容概要及原因

2.2 信訪問題

前文已經提到，在A企業的家屬區內存在著性質不同的公有住房，且在國企改革的歷程中也未改變這種情況。目前，居住在經濟適用房中的在職職工和退休職工，存在著參照房改房獲得產權過戶的訴求。由此，回應居住在經濟適用房中群體的訴求便顯得較為棘手。相對于A企業中的總廠而言，各分廠在房改中存在著起點低的劣勢，但某分廠卻因同當地政府有關部門達成共識，而率先獲得了完全產權形式的住房，這可謂是刺激了總廠職工的脆弱心理，這也是總廠決策層不得不加速房改房產權過戶進程的倒逼因素。由此可見，信訪渠道的建立能夠為房改房產權過戶起到群眾監督作用，但作為企業決策層則需首先正視產權過戶的問題。

3 對 策

根據以上所述，對策可從以下三個方面構建：

3.1 從國企改革大局通盤解決房改房產權過戶問題

隨著我國房地產黃金十年的結束，這或許為國企房改房產權過戶問題增添了悲情色彩。以實事求是的態度，當前應從國企改革大局出發，通盤解決房改房產權過戶問題。具體的對策為：①對于符合房改房產權過戶條件的公有住房，應在摸排影響過戶因素的基礎上給予精準發力。如A企業總廠已獲得了土地證，那么當前便需要加快將土地使用面積精細配置到每套房改房之上。②對那些不滿足房改房產權過戶條件的住房，應本著維護職工合法權益、一切向前看的原則，在當地政府、國企、職工家庭戶三方協商下，以職工歷史貢獻、企業補貼、房產估值為標準，以貨幣化的形式置換房改房產權過戶資格。

3.2 由處理歷史問題部和財務部協調交易涉稅事項

目前，A企業總廠已經開始處理房改房的產權過戶事項，居住房改房的職工已完成了相關費用交付，此時主要需解決職工前期內部交易時的費用補償問題。筆者建議，應由處理歷史問題部和財務部協調交易涉稅事項。具體的對策為：①若在職工前期內部交易時制定了雙方協議，則可以在公正協議的基礎上依照協議條款執行。②若在職工前期內部交易時只是口頭協議，則可以在處理歷史問題部征詢雙方意見的基礎上，在無異議的情況下按口頭協議辦理。③地方稅務部門應根據職工內部交易的實際情況，對產權過戶過程中涉及相關稅費的處理適用特殊程序，這樣可以降低房改房產權過戶時的不穩定因素。

3.3 加強政策解釋對產權的轉讓科學開展會計處理

由于國企房改工作始于20世紀90年代，但卻拖延至當前，所以不少職工對企業房改政策的理解仍停留在10年前，甚至20年前。這就要求，國企房改指導小組、地方住建部門，需共同加強對企業在職工作和離退休職工的政策解釋工作。同時，還應對產權轉讓給予科學、合理的會計處理，如對等補償產權、增購部分產權等。

4 結 語

綜上所述，當前應從國企改革大局出發，通盤解決房改房產權過戶問題。需解決職工前期內部交易時的費用補償問題。需共同加強對企業在職工作和離退休職工的政策解釋工作。