中國房地產泡沫問題的探討

摘要：房地產泡沫一直是政府、學者關注的問題，對房地產泡沫的研究具有重要意義。本文基于對過去房地產泡沫的案例的分析，結合已有的文獻綜述，并應用回歸分析等，對當下中國房地產潛在的泡沫狀況進行分析，歸納出房地產泡沫可能對中國經濟、社會等各方面帶來的影響，以及房地產泡沫產生的原因。最后，本文從政府和金融機構的角度，提出抑制房地產泡沫產生的相關建議。

關鍵詞：房地產泡沫;影響;原因;建議

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）03-0120-02

一、研究背景

由于一個房子的建立并不是只由開發商來完成的，它還需要其他產業的協調配合，因此房地產的開發會帶動各種各樣產業的發展，這就會拉動中國經濟的增長，促進中國的發展。但凡事總有兩個方面，由于房地產開發中會牽扯到大量的資金流動，其中包含有對土地買入并轉售的市場情況，因此它給了人為操作的機會。根據經濟學十大原理人們會對激勵做出反應，人們看到房子不僅是住的，還可以投資，于是房地產中出現了投機現象，房子的價格越來越高，房地產出現了虛假繁榮的景象，但這種炒作并沒有實體經濟作為依托，因此它就像泡沫一樣隨時會破裂，造成經濟市場的混亂。2008年的美國的次貸危機所造成的后果席卷全球，造成全球經濟的下滑，為了避免悲劇的重演，對房地產泡沫問題的研究具有重要意義。

二、房地產泡沫經濟對中國的影響

1.造成物質資源的浪費

由于房地產具有較高的投資回報率，所以投機者們普遍相信在未來他們會得到更高的回報，于是在泡沫期間大量的資金流入房地產市場，這就意味著房地產商擁有充足的資本去擴大自己的市場。由于在市場上其他的人包括生產商和政府對房地產市場的發展抱有樂觀的態度，土地和原料的買賣變得更加頻繁，幾乎整個市場都參與到這種生產大協作中。大量的物質資源被用于建造樓房，在信息的缺乏下，這種現象非但沒有停下來反而有上升的趨勢，這就造成了供給大于需求的現象，在泡沫破裂后，這些被用于建造房子的資源就成了社會的負擔，給社會造成嚴重的資源浪費。

2.影響其他產業

房地產市場的繁榮是靠吸引大量外界的資本來支撐的，相對的流入其他產業的資本就會減少，這樣其他產業用來生產商品的成本就會增加。隨著成本的增加，人們購買商品的欲望就會降低，企業在未來所要承擔的風險也會增加，企業為了降低這種風險，便會在如人力、研發成本等其他的公司投入上進行削減。這樣一來，社會不僅負擔會變重，也會使財富更加不均勻，降低了勞動者的積極性，阻礙了中國社會的發展。

3.影響金融秩序

雖然房地產需要大量的資金，但因其具有高昂的回報，商業銀行往往很樂意提供資金支持，這樣一來房地產市場便與商業銀行緊密相連。但這也增加了銀行壞賬、破產的風險，從而引發一系列的連鎖效應。2008年美國的次貸危機，導致原本“大而不倒”的雷曼兄弟銀行破產，進而造成經濟衰退、社會負擔加重、通貨膨脹等一系列嚴重反應，因此金融業要以次貸危機為戒，重視房地產泡沫所帶來的金融市場的風險。

4.引起通貨膨脹

在生產率不變的情況下，市場上的物質資源是一定的，當大量的物質資源被用來制造房子的時候，其他產業在物質資源嚴重分配不均時，所生產的產品就會減少，這就會造成供給小于需求，從而增加通貨膨脹上升的速率。

三、房地產泡沫產生的原因

1.緊張的土地資源

自1994年我國施行分稅制改革以后，地方的財政收入大部分上交給了國家，而地方只保留少部分的財政收入。出于解決地方財政收入不足的問題以及支持城市經濟建設的目的，地方政府越來越依賴于土地財政，即出讓地方土地權來維持地方財政支出。但土地是稀缺資源，隨著買賣的增加，土地會越來越少，最終可能會導致需求遠遠大于供給的現象。土地越來越稀缺會導致土地的價格不斷上漲，房地產商購買了這種土地后，勢必會提高房價來彌補土地價格的上升帶來的損失，房子的價格上漲會導致房地產泡沫化的加劇，這對于中國的消費者來說無疑是巨大的負擔[1]。

2.政府的激勵政策

地方政府是中國國民經濟的重要組成部分，中國為了促進經濟的高速發展，對地方政府采用了晉升錦標賽激勵制度，但這種制度在一定程度上也加劇了房地產的泡沫化。在中國，政績的高低被看成政府官員能否被提拔的重要指標，而政績則主要體現在地方的GDP上，這就意味著地方政府官員把GDP看得相當重要。為了提高地方的GDP，地方政府會對能夠在短期內促進GDP增長的企業或集團進行投資，這也就一部分企業快速發展，但也擠壓了另一部分企業的生存空間。房地產行業由于其背后擁有巨大的利潤，它也就成為了企業的點金石，并且房地產行業能夠快速地提高一個地方的GDP，因此也就得到了地方政府的支持。在利益的驅動下，房地產行業得到了大量的投資，民間投資也進一步跟風，房地產泡沫在這樣的風氣下進一步擴大[2]。

本文從《國家統計局》收集了GDP與房地產投資額的數據。通過相關性分析，得到兩組數據之間的相關性系數為0.9522，數值超過0.9，說明兩者之間的線性相關程度極高。

本文再進一步進行回歸分析，對兩者進行一元回歸建模，得到模型為：

Y = 2204.869 +0.13417X

其中，Y是房地產投資額，X是GDP。所得模型的可決系數（R的平方）為0.9522，數值很高，說明模型擬合程度很高。由模型可知，當X（GDP）提供一單位，那么Y（房地產投資額）將會提高0.134單位，說明地方產行業在一個地區GDP的構成中具有很高的占比。

2.產能過剩和寬松的貨幣政策

2008年金融危機時，中國為了救市，先是進行了大規模的項目建設后又出臺了寬松的貨幣政策，這些措施極大地刺激了中國經濟的發展，使中國經濟得以渡過難關[3]。但是這些政策也造成了很大的后遺癥，如房地產泡沫加劇的問題[4]。有資料顯示，中國的水泥、鋼鐵等企業有嚴重的產能過剩問題，這些企業生產的產品超出了社會所需要的，因此它們流入市場的價格也就很低，而這些材料又都是房屋建設中所需要的，價格越低創造的利潤空間也就越大，產能過剩也就促進房地產的發展。中國采取寬松的貨幣政策是為了擴大內需增加生產，寬松的貨幣政策為大多數企業的發展提供了溫床，但它也有一定的弊端，在寬松的貨幣政策下，投資的熱度增加，由于信息的匱乏，炒作的出現，羊群效應使民眾相信在未來房地產行業將會帶來巨大的利潤，于是民眾便將手中的資源投入到房地產市場中，這樣的行為確實在促進房地產的發展，可是炒作的熱度有增無減。產能的過剩和寬松的貨幣政策使房地產泡沫化進一步加劇。

本文從《國家數據》收集到了M2的發行量增長率與GDP增長率的數據，由上圖可知，從2009年到2015年M2的增長率遠高于GDP的增長率，這說明在這段時間內中國市場存在有投資加劇的現象。當貨幣發行量遠高于GDP增長率時，將會有多余的資金被用于投資，而房地產則是資金流入的重要領域。2009年到2015年貨幣發行量的高增長率，使得流入房地產的資金數量增長率很高，導致這段期間內房地產泡沫的加劇。

四、房地產泡沫對中國經濟發展的啟示

1.加強對銀行貸款的監管

銀行與房地產泡沫密切相關，針對不斷發展變化的泡沫，國家應采取靈活的手段對銀行進行調控。如在當前這個階段，國家不應當對銀行采取強烈的改革舉措，這樣會擾亂各方利益。在貸款資金方面，國家可以調控銀行在特定的時間段內對一定的房地產企業或有關土地買賣的部門、公司的土地資金貸款進行限制，進而達到對房地產泡沫的調控[5]。

2.加強對民眾投資的引導

在房地產市場中，民眾是相對劣勢的，這樣民眾就可能因為短期利益做出對國家的長期利益具有危害的決定，針對這一點，國家可以通過一定的手段讓必要的信息更加透明化，進而引導民眾做出理性的決策，讓民眾看到其他投資的長期利益，而不是只看到房地產投資帶來的利益，避免民眾將手中的資源僅僅局限于房地產上。

3.強化對土地資源的管理

這里的土地資源管理是指對具有較高價值的土地資源的管理，如靠近市中心的居民房屋所占的土地，具有高價值的商業土地，等等。這些土地因其具有的高價值，人們往往會占據多份的土地，待其利益上升時再將其售出，這樣下來泡沫就很難控制，與其這樣倒不如從最開始就管理，如通過一定的手段限制購入土地的數量。

五、總結

本文通過分析，總結出房地產泡沫可能會造成物質資源的浪費、影響其他產業發展、影響金融秩序、引起通貨膨脹等。究其原因，緊張的土地資源、政府的激勵政策、產能過剩和寬松的貨幣政策都是導致中國房地產泡沫的重要原因。基于此，本文從國家政府、金融機構的角度出發，提出加強對銀行貸款的監管、加強對民眾投資的引導、強化對土地資源的管理等建議，以緩解中國房地產泡沫。

參考文獻：

[1]余淼.房地產市場泡沫問題研究[J].金融經濟，2018，（8）.

[2]馬麗麗.關于我國房地產經濟泡沫問題的思考[J].城市建設理論研究，2018，（5）.

[3]竇爾翔，李洪濤，李昕旸.中國房地產價格泡沫形成因素分析[J].中國社會科學院研究生院學報，2007，（1）.

[4]劉世軒.中國房地產泡沫經濟問題[J].遼寧經濟，2003，（9）.

[5]胡雪蓓.泡沫經濟危機及對中國的啟示[J].商，2016，（2）.

作者簡介：

陳世諾，西安市第二十六中學學生。