昆明市商品房租金空間分布研究

王思明

(云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650221)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了20年的快速發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展被逐步抬高。高房?jī)r(jià)同時(shí)也提高了中低收入居民購(gòu)買商品房的門檻，租房逐漸成為實(shí)現(xiàn)居者有其房的重要方式。根據(jù)相關(guān)研究，我國(guó)現(xiàn)階段的住房租賃市場(chǎng)需求增長(zhǎng)旺盛，部分一二線城市中近四成常住人口以租賃代替購(gòu)買。商品房租賃市場(chǎng)的發(fā)展同時(shí)暴露了我國(guó)當(dāng)前商品房租賃市場(chǎng)的許多缺陷，相關(guān)體制建設(shè)依舊存在問(wèn)題，具有巨大的發(fā)展空間，而租金是商品房租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題，租金的數(shù)值高低和空間分布，反映了租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系。了解昆明市商品房租金分布規(guī)律，有助于更好的了解和管理昆明市商品房租賃市場(chǎng)。

一、研究區(qū)域與數(shù)據(jù)概況

(一)研究區(qū)域概況

本文研究區(qū)域?yàn)樵颇鲜±ッ魇兄鞒菂^(qū)，具有較明顯的中心集聚效應(yīng)，是典型的中心省會(huì)城市[1]。(城市地價(jià)空間的計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析，張紅)五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)與呈貢區(qū)(或空港區(qū))等八個(gè)區(qū)。

(二)數(shù)據(jù)概況

本研究主要收集了昆明市主城區(qū)的區(qū)域因子、租金樣點(diǎn)等資料，包括

(1)商服繁華程度資料，包括商服繁華程度資料，收集內(nèi)容主要包括：商服中心的位置、數(shù)量、范圍等；

(2)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)狀況資料，包括：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)數(shù)量、位置、購(gòu)物人數(shù)；

(3)交通條件資料，包括：道路類型、道路級(jí)別(主干道、次干道于支路)、道路分布；對(duì)外交通設(shè)施的類型：長(zhǎng)途汽車站。

(4)公共設(shè)施狀況資料，包括：基礎(chǔ)教育設(shè)施中的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的分布及級(jí)別等。醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，只要包括醫(yī)院的位置、數(shù)量、分布及級(jí)別。

二、研究方法

昆明市主城區(qū)商品房租金分布研究采用市場(chǎng)比較法，綜合考慮區(qū)域因素以及租金因素。本文選取昆明市主城區(qū)范圍內(nèi)的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)與呈貢區(qū)(或空港區(qū))等八個(gè)區(qū)。

對(duì)于區(qū)域因素，首先建立指標(biāo)體系，采用專家打分法確定權(quán)重。收集區(qū)域內(nèi)各類影響市場(chǎng)租金的要素，對(duì)區(qū)域進(jìn)行單元?jiǎng)澐郑?jì)算區(qū)域因素綜合作用分。對(duì)于租金因素，搜集整理各房屋中介網(wǎng)站的房屋成交租金樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)修正到2018年12月31日時(shí)點(diǎn)，進(jìn)行租金插值，生成租金均值區(qū)圖。然后疊加區(qū)域因素綜合作用分圖以及租金均值區(qū)圖，確定租金均值等級(jí)，劃分租金均值區(qū)，形成租金級(jí)別圖。

(一)多因素加權(quán)求和法

本文的區(qū)域作用分計(jì)算采用多因素加權(quán)求和分值法，主要考慮商服繁華度、道路通達(dá)度、以及公用設(shè)施完備度。商品房租金區(qū)域差異作用分計(jì)算公式如下：

(式2-1)

公式式中，i為因素的編號(hào)。Fi為第i個(gè)指標(biāo)因素的作用分值，wi為第i個(gè)因素的權(quán)重。

(二)空間插值法

商品房租金價(jià)格空間格局的研究，通常可以采取兩種方式其特征，價(jià)格等值線和價(jià)格剖面。兩種方式建立依據(jù)與研究區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格在空間上的集合。

根據(jù)已知地理空間的特性探索未知地理空間的特性是許多地理研究的第一步，也是地理學(xué)的基本問(wèn)題。常規(guī)方法無(wú)法對(duì)空間中所有點(diǎn)進(jìn)行觀測(cè)，因此需要獲得一定數(shù)量的空間樣本，這些樣本反映了空間分布的全部或部分特征，并可以據(jù)此預(yù)測(cè)未知地理空間的特征。在這一意義上，空間內(nèi)插可以被定義為根據(jù)已知的空間數(shù)據(jù)估計(jì)(預(yù)測(cè))未知空間的數(shù)據(jù)值。其目標(biāo)可以歸納為：缺值估計(jì)，估計(jì)某一點(diǎn)缺失的觀測(cè)數(shù)據(jù)，以提高數(shù)據(jù)密度；內(nèi)插等值線，以等值線的形式直觀地顯示數(shù)據(jù)的空間分布；數(shù)據(jù)格網(wǎng)化，把無(wú)規(guī)則分布的空間數(shù)據(jù)內(nèi)插為規(guī)則分布的空間數(shù)據(jù)集，如規(guī)則矩形格網(wǎng)、三角網(wǎng)等。

樓立明(2004)在對(duì)余姚的地價(jià)分布分析中比較了幾種插值方法的插值結(jié)果，結(jié)果顯示克里格插值方法效果較好，既反映了地價(jià)的空間分布格局，又考慮到了空間相關(guān)性的影響，且沒(méi)有太多的細(xì)碎地價(jià)斑塊出現(xiàn)。吳宇哲(2005)、富毅(2006)也都是利用眾Kriging進(jìn)行空間內(nèi)插分析杭州住宅價(jià)格分布的。因此，本研究也采用克里格(Kriging)最優(yōu)插值法。克里格內(nèi)插法是根據(jù)無(wú)偏估計(jì)和方差最小兩項(xiàng)要求來(lái)確定加權(quán)系數(shù)，故稱為最優(yōu)內(nèi)插法，其中最關(guān)鍵的函數(shù)是半方差函數(shù)。半方差函數(shù)確定以后，就可以對(duì)未知點(diǎn)進(jìn)行最優(yōu)化插值估值。

考慮到本研究的研究對(duì)象住宅租金的空間分布具有空間相關(guān)性，而且取得的調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)在客觀上受到限制，分布上亦不規(guī)則，因此采用眾Kriging算法來(lái)對(duì)空間樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)內(nèi)插法以供分析。

三、研究結(jié)果

(一)商品房租金均值差異分?jǐn)?shù)計(jì)算體系

1.指標(biāo)權(quán)重

根據(jù)因素因子選擇的基本原則，在充分調(diào)查和認(rèn)真分析的基礎(chǔ)，制定《昆明市城區(qū)租金差異分級(jí)因素選擇調(diào)查表》，邀請(qǐng)昆明市城區(qū)各有關(guān)部門的專家選擇分級(jí)因素因子。根據(jù)昆明市城區(qū)各有關(guān)專家選擇結(jié)果，確定均值區(qū)域分級(jí)因素因子體系，因素因子體系共分為三級(jí)，一級(jí)指標(biāo)包括繁華程度、交通條件和技術(shù)設(shè)施三個(gè)指標(biāo)，二級(jí)指標(biāo)包括五個(gè)指標(biāo)因素，三級(jí)指標(biāo)包括九個(gè)指標(biāo)因素。詳見(jiàn)表3-1：

表3-1 商品租金區(qū)域分值計(jì)算指標(biāo)體系及權(quán)重

2.差異分?jǐn)?shù)計(jì)算

(1)商服繁華度作用分

商服數(shù)據(jù)來(lái)源是在《昆明主城55分區(qū)控制性詳規(guī)合圖(2012年)》的基礎(chǔ)上，先把該圖進(jìn)行校正，并把商業(yè)用地矢量化，并根據(jù)聚集度與商服中心大小確定了以下商服中心，再根據(jù)2018年最新的數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充。昆明市主城區(qū)商服中心共分為三類，其中核心商服中心5個(gè)、次級(jí)商服中心15個(gè)、小區(qū)級(jí)商服中心38個(gè)。

1)確定各級(jí)商服中心功能分

設(shè)Fi，F(xiàn)j，F(xiàn)k分別為各級(jí)商服中心功能分，本項(xiàng)目中三個(gè)級(jí)別的商服中心功能分分別為45，35，20分。

2)計(jì)算各級(jí)商服中心最大影響半徑，公式如式3-1所示：

(式3-1)

其中 S為城鎮(zhèn)主城建城區(qū)總面積，根據(jù)測(cè)算昆明市2018年的主城建成區(qū)總面積為686.70平方千米；n為同級(jí)商服中心數(shù)目(等于同級(jí)中心+所有高級(jí)中心數(shù))。通過(guò)計(jì)算可以得到：核心商服中心5個(gè)，影響半徑：d1=0.5643(686.70/5)^1/2=6661.13米；次級(jí)商服中心15個(gè)，影響半徑；d2=0.5643(686.70/20)^1/2=3306.589米；小區(qū)級(jí)商服中心38個(gè)，影響半徑：d3=0.5643(686.70/51)^1/2=2070.66米；

3)計(jì)算各商服中心附近各計(jì)算方格單元到商服中心的相對(duì)距離，公式為：

r=di/d0<=r<=1

(式3-2)

式中，di為i計(jì)算方格單元到某個(gè)商服中心距離。

4)計(jì)算各方格單元繁華影響度分值，公式為：

(式3-3)

式中：fij為i方格受Fj商服中心繁華影響度；Fj為i方格單元在r≤1距離范圍內(nèi)的商服中心功能分。

計(jì)算出fij后，疊加、選擇i方格單元的商服繁華影響分值。公式為：

fi=fi1+fi2+fi3…+fie

(式3-4)

式中，e為商服中心的級(jí)別數(shù)

(2)交通條件作用分

1)道路通達(dá)度

通達(dá)度是指到達(dá)某特定土地區(qū)位的交通運(yùn)輸條件，由距離、耗時(shí)、費(fèi)用來(lái)反映。按照城鎮(zhèn)內(nèi)的道路類型在城鎮(zhèn)交通中的作用，本研究將昆明市主城區(qū)道路(如圖1-6)共分為三類，其中主干道、次干道和支路。

計(jì)算主干道和次干道影響范圍，公式為

d=S÷2L

(式3-5)

式中，S為城鎮(zhèn)建成區(qū)面積，昆明市建成區(qū)取269平方公里；L為主干道以及次干道長(zhǎng)度。通過(guò)計(jì)算得：干道影響范圍d1=S÷2L1=269*1000 000/(2*234194)=574米;次干道影響范圍d2=S÷2L2=269*1000 000/(2*310409)=433米;支路的影響范圍自行確定，d3=350米(0.3～0.75公里)

確定各級(jí)道路的作用分

道路可分為三類，其作用指數(shù)分別為l、0.8、0.6，則各自的作用分為100、80、60分。

(4)計(jì)算i方格單元到某道路的相對(duì)距離，公式為：

r=di/d0≤r≤1

(式3-6)

i方格單元實(shí)際距離di超過(guò)某道路影響范圍d，不再計(jì)算i單元到該道路的相對(duì)距離。

(5)i方格單元道路通達(dá)度分值計(jì)算，計(jì)算公式：

fij=Fj(1-r)

(式3-7)

i方格單元道路通達(dá)度分值選擇原則是：該單元只受一條道路影響時(shí)，即fi=fij；當(dāng)該單元受多條道路影響時(shí)，要分別計(jì)算各道路對(duì)該單元分值，最后選擇其中分值最高者為i單元作用分，即fi=maxfij。

2)對(duì)外交通便利度

本研究中對(duì)外交通便利度所用的指標(biāo)為長(zhǎng)途汽車站，昆明市主城區(qū)內(nèi)共有5個(gè)長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站，這5個(gè)客車站分別分布于昆明市主城區(qū)近郊的5個(gè)方向，且根據(jù)所處方向分別輸送到幾個(gè)方向的乘客與貨物，根據(jù)調(diào)查的資料顯示每個(gè)車站的客運(yùn)量與貨運(yùn)量相差不大，故在此不做等級(jí)劃分。根據(jù)昆明市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，確定服務(wù)半徑為15000米。

計(jì)算i方格單元到某設(shè)施的相對(duì)距離，公式為：

r=di/d0≤r≤1

(式3-8)

(3)計(jì)算i方格單元受j級(jí)e類設(shè)施的作用分；最后計(jì)算得對(duì)外交通作用分值圖如圖2-4所示。

fije=Fje(1-r)

(式3-9)

多個(gè)不同類設(shè)施對(duì)i方格單元的作用分，將其加權(quán)求和，作為i方格單元公用設(shè)施完備度分值，即：

(式3-11)

n為列入計(jì)算的公共設(shè)施類型數(shù)，wi為多個(gè)不同類設(shè)施的權(quán)重。

3)軌道交通便捷度

本研究中軌道交通便捷度所用的指標(biāo)為已建成地鐵站，昆明主城區(qū)內(nèi)共有4條建成地鐵線路，四條線路鏈接昆明市東西，南北以及市區(qū)和機(jī)場(chǎng)。

3.基礎(chǔ)實(shí)施完備度

基礎(chǔ)設(shè)施完備度中主要包括公共設(shè)施完備度和文體設(shè)施影響度，公共設(shè)施完備度中包括中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，文體設(shè)施影響度主要是公園。類似于商服中心呈點(diǎn)狀分布。基礎(chǔ)設(shè)施完備度作用分的計(jì)算步驟如下：

計(jì)算i方格單元到某設(shè)施的相對(duì)距離，公式為：

r=di/d0≤r≤1

(式3-12)

4.計(jì)算i方格單元受j級(jí)e類設(shè)施的作用分

fije=Fje(1-r)

(式3-13)

(4)綜合作用分計(jì)算

使用ARCGIS10.2中的柵格計(jì)算器，疊加商服繁華度、道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度作用分圖，得到公租房租金區(qū)域總作用分。

圖3-1 租金區(qū)域綜合作用分圖 圖3-2 昆明市商品房租金空間分布

(二)商品房租金價(jià)格空間分布

1.樓盤空間樣本

將網(wǎng)絡(luò)房屋中介平臺(tái)搜集到的2017年5月至2018年5月昆明市主城區(qū)各樓盤租金數(shù)據(jù)進(jìn)行時(shí)間修正，均修正到2018年12月31日，由于各中介公司提供的7892套交易數(shù)據(jù)的有限性，只能對(duì)交易的租金進(jìn)行加權(quán)平均得到1126個(gè)樓盤的平均租金，并把租金錄入到數(shù)據(jù)庫(kù)。運(yùn)用ARCGIS10.2進(jìn)行克里金插值。

2.商品房租金價(jià)格均值區(qū)域劃分

將上文得到的租金插值與差異分?jǐn)?shù)疊加，租金區(qū)域綜合作用分圖與租金均值區(qū)圖疊加圖為基礎(chǔ)，分級(jí)并且以租金樣點(diǎn)為主要參考因素劃定市場(chǎng)租金均值區(qū)域，并以昆明主城55分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃合圖為邊界底圖，并且由于租金樣點(diǎn)不完全，建議切去邊緣無(wú)數(shù)據(jù)的部分以突出租金區(qū)域。按此思路，得到如圖3-2所示的均值區(qū)域圖。

四、結(jié)論

(1)昆明市的商品房租金空間分布呈現(xiàn)扇形輻射分布，以翠湖區(qū)域?yàn)楹诵模蛲獠枯椛洌臻g上呈現(xiàn)明顯的租金級(jí)別梯度遞減趨勢(shì)。

(2)昆明市的商品房租金空間分布還具有明顯的多級(jí)中心。翠湖區(qū)域和三市街周邊區(qū)域，憑借優(yōu)越的周邊配套，得天獨(dú)厚的地理位置以及良好的人居環(huán)境成為主中心。同時(shí)由于昆明市建設(shè)規(guī)劃發(fā)展需要，逐步圍繞翠湖區(qū)域形成以北市區(qū)北城財(cái)富中心區(qū)域，南市區(qū)佴家灣區(qū)域以及滇池國(guó)家旅游度假區(qū)區(qū)域?yàn)橹鞯亩鄠€(gè)次級(jí)中心。

(3)昆明市各主城區(qū)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展時(shí)間的差異，還似的昆明市商品房租金在空間分布上，具有一定的時(shí)間性。建設(shè)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)的東南部城區(qū)租金價(jià)格優(yōu)于北部區(qū)域，西部區(qū)域低于上述兩區(qū)。此外，隨著呈貢新區(qū)的發(fā)展，配套基礎(chǔ)設(shè)施，人居環(huán)境，交通通達(dá)度等條件發(fā)展?jié)摿薮螅饨鹂臻g中心也存在向南移動(dòng)的趨勢(shì)。