昆明市商品房租金空間分布研究

王思明

(云南財經大學 云南 昆明 650221)

我國房地產業經歷了20年的快速發展，商品房價格隨著房地產行業的發展被逐步抬高。高房價同時也提高了中低收入居民購買商品房的門檻，租房逐漸成為實現居者有其房的重要方式。根據相關研究，我國現階段的住房租賃市場需求增長旺盛，部分一二線城市中近四成常住人口以租賃代替購買。商品房租賃市場的發展同時暴露了我國當前商品房租賃市場的許多缺陷，相關體制建設依舊存在問題，具有巨大的發展空間，而租金是商品房租賃市場的核心問題，租金的數值高低和空間分布，反映了租賃市場的供需關系。了解昆明市商品房租金分布規律，有助于更好的了解和管理昆明市商品房租賃市場。

一、研究區域與數據概況

(一)研究區域概況

本文研究區域為云南省昆明市主城區，具有較明顯的中心集聚效應，是典型的中心省會城市[1]。(城市地價空間的計量經濟分析，張紅)五華區、盤龍區、西山區、官渡區、高新區、經開區與呈貢區(或空港區)等八個區。

(二)數據概況

本研究主要收集了昆明市主城區的區域因子、租金樣點等資料，包括

(1)商服繁華程度資料，包括商服繁華程度資料，收集內容主要包括：商服中心的位置、數量、范圍等；

(2)農貿市場狀況資料，包括：農貿市場數量、位置、購物人數；

(3)交通條件資料，包括：道路類型、道路級別(主干道、次干道于支路)、道路分布；對外交通設施的類型：長途汽車站。

(4)公共設施狀況資料，包括：基礎教育設施中的中學、小學、幼兒園的分布及級別等。醫療衛生設施，只要包括醫院的位置、數量、分布及級別。

二、研究方法

昆明市主城區商品房租金分布研究采用市場比較法，綜合考慮區域因素以及租金因素。本文選取昆明市主城區范圍內的五華區、盤龍區、西山區、官渡區、高新區、經開區與呈貢區(或空港區)等八個區。

對于區域因素，首先建立指標體系，采用專家打分法確定權重。收集區域內各類影響市場租金的要素，對區域進行單元劃分，計算區域因素綜合作用分。對于租金因素，搜集整理各房屋中介網站的房屋成交租金樣點數據，將數據修正到2018年12月31日時點，進行租金插值，生成租金均值區圖。然后疊加區域因素綜合作用分圖以及租金均值區圖，確定租金均值等級，劃分租金均值區，形成租金級別圖。

(一)多因素加權求和法

本文的區域作用分計算采用多因素加權求和分值法，主要考慮商服繁華度、道路通達度、以及公用設施完備度。商品房租金區域差異作用分計算公式如下：

(式2-1)

公式式中，i為因素的編號。Fi為第i個指標因素的作用分值，wi為第i個因素的權重。

(二)空間插值法

商品房租金價格空間格局的研究，通常可以采取兩種方式其特征，價格等值線和價格剖面。兩種方式建立依據與研究區域的商品房價格在空間上的集合。

根據已知地理空間的特性探索未知地理空間的特性是許多地理研究的第一步，也是地理學的基本問題。常規方法無法對空間中所有點進行觀測，因此需要獲得一定數量的空間樣本，這些樣本反映了空間分布的全部或部分特征，并可以據此預測未知地理空間的特征。在這一意義上，空間內插可以被定義為根據已知的空間數據估計(預測)未知空間的數據值。其目標可以歸納為：缺值估計，估計某一點缺失的觀測數據，以提高數據密度；內插等值線，以等值線的形式直觀地顯示數據的空間分布；數據格網化，把無規則分布的空間數據內插為規則分布的空間數據集，如規則矩形格網、三角網等。

樓立明(2004)在對余姚的地價分布分析中比較了幾種插值方法的插值結果，結果顯示克里格插值方法效果較好，既反映了地價的空間分布格局，又考慮到了空間相關性的影響，且沒有太多的細碎地價斑塊出現。吳宇哲(2005)、富毅(2006)也都是利用眾Kriging進行空間內插分析杭州住宅價格分布的。因此，本研究也采用克里格(Kriging)最優插值法。克里格內插法是根據無偏估計和方差最小兩項要求來確定加權系數，故稱為最優內插法，其中最關鍵的函數是半方差函數。半方差函數確定以后，就可以對未知點進行最優化插值估值。

考慮到本研究的研究對象住宅租金的空間分布具有空間相關性，而且取得的調查樣點數在客觀上受到限制，分布上亦不規則，因此采用眾Kriging算法來對空間樣本進行數據內插法以供分析。

三、研究結果

(一)商品房租金均值差異分數計算體系

1.指標權重

根據因素因子選擇的基本原則，在充分調查和認真分析的基礎，制定《昆明市城區租金差異分級因素選擇調查表》，邀請昆明市城區各有關部門的專家選擇分級因素因子。根據昆明市城區各有關專家選擇結果，確定均值區域分級因素因子體系，因素因子體系共分為三級，一級指標包括繁華程度、交通條件和技術設施三個指標，二級指標包括五個指標因素，三級指標包括九個指標因素。詳見表3-1：

表3-1 商品租金區域分值計算指標體系及權重

2.差異分數計算

(1)商服繁華度作用分

商服數據來源是在《昆明主城55分區控制性詳規合圖(2012年)》的基礎上，先把該圖進行校正，并把商業用地矢量化，并根據聚集度與商服中心大小確定了以下商服中心，再根據2018年最新的數據進行補充。昆明市主城區商服中心共分為三類，其中核心商服中心5個、次級商服中心15個、小區級商服中心38個。

1)確定各級商服中心功能分

設Fi，Fj，Fk分別為各級商服中心功能分，本項目中三個級別的商服中心功能分分別為45，35，20分。

2)計算各級商服中心最大影響半徑，公式如式3-1所示：

(式3-1)

其中 S為城鎮主城建城區總面積，根據測算昆明市2018年的主城建成區總面積為686.70平方千米；n為同級商服中心數目(等于同級中心+所有高級中心數)。通過計算可以得到：核心商服中心5個，影響半徑：d1=0.5643(686.70/5)^1/2=6661.13米；次級商服中心15個，影響半徑；d2=0.5643(686.70/20)^1/2=3306.589米；小區級商服中心38個，影響半徑：d3=0.5643(686.70/51)^1/2=2070.66米；

3)計算各商服中心附近各計算方格單元到商服中心的相對距離，公式為：

r=di/d0<=r<=1

(式3-2)

式中，di為i計算方格單元到某個商服中心距離。

4)計算各方格單元繁華影響度分值，公式為：

(式3-3)

式中：fij為i方格受Fj商服中心繁華影響度；Fj為i方格單元在r≤1距離范圍內的商服中心功能分。

計算出fij后，疊加、選擇i方格單元的商服繁華影響分值。公式為：

fi=fi1+fi2+fi3…+fie

(式3-4)

式中，e為商服中心的級別數

(2)交通條件作用分

1)道路通達度

通達度是指到達某特定土地區位的交通運輸條件，由距離、耗時、費用來反映。按照城鎮內的道路類型在城鎮交通中的作用，本研究將昆明市主城區道路(如圖1-6)共分為三類，其中主干道、次干道和支路。

計算主干道和次干道影響范圍，公式為

d=S÷2L

(式3-5)

式中，S為城鎮建成區面積，昆明市建成區取269平方公里；L為主干道以及次干道長度。通過計算得：干道影響范圍d1=S÷2L1=269*1000 000/(2*234194)=574米;次干道影響范圍d2=S÷2L2=269*1000 000/(2*310409)=433米;支路的影響范圍自行確定，d3=350米(0.3～0.75公里)

確定各級道路的作用分

道路可分為三類，其作用指數分別為l、0.8、0.6，則各自的作用分為100、80、60分。

(4)計算i方格單元到某道路的相對距離，公式為：

r=di/d0≤r≤1

(式3-6)

i方格單元實際距離di超過某道路影響范圍d，不再計算i單元到該道路的相對距離。

(5)i方格單元道路通達度分值計算，計算公式：

fij=Fj(1-r)

(式3-7)

i方格單元道路通達度分值選擇原則是：該單元只受一條道路影響時，即fi=fij；當該單元受多條道路影響時，要分別計算各道路對該單元分值，最后選擇其中分值最高者為i單元作用分，即fi=maxfij。

2)對外交通便利度

本研究中對外交通便利度所用的指標為長途汽車站，昆明市主城區內共有5個長途汽車客運站，這5個客車站分別分布于昆明市主城區近郊的5個方向，且根據所處方向分別輸送到幾個方向的乘客與貨物，根據調查的資料顯示每個車站的客運量與貨運量相差不大，故在此不做等級劃分。根據昆明市社會、經濟發展狀況，確定服務半徑為15000米。

計算i方格單元到某設施的相對距離，公式為：

r=di/d0≤r≤1

(式3-8)

(3)計算i方格單元受j級e類設施的作用分；最后計算得對外交通作用分值圖如圖2-4所示。

fije=Fje(1-r)

(式3-9)

多個不同類設施對i方格單元的作用分，將其加權求和，作為i方格單元公用設施完備度分值，即：

(式3-11)

n為列入計算的公共設施類型數，wi為多個不同類設施的權重。

3)軌道交通便捷度

本研究中軌道交通便捷度所用的指標為已建成地鐵站，昆明主城區內共有4條建成地鐵線路，四條線路鏈接昆明市東西，南北以及市區和機場。

3.基礎實施完備度

基礎設施完備度中主要包括公共設施完備度和文體設施影響度，公共設施完備度中包括中學、小學、幼兒園、醫院和農貿市場，文體設施影響度主要是公園。類似于商服中心呈點狀分布。基礎設施完備度作用分的計算步驟如下：

計算i方格單元到某設施的相對距離，公式為：

r=di/d0≤r≤1

(式3-12)

4.計算i方格單元受j級e類設施的作用分

fije=Fje(1-r)

(式3-13)

(4)綜合作用分計算

使用ARCGIS10.2中的柵格計算器，疊加商服繁華度、道路通達度、基礎設施完備度作用分圖，得到公租房租金區域總作用分。

圖3-1 租金區域綜合作用分圖 圖3-2 昆明市商品房租金空間分布

(二)商品房租金價格空間分布

1.樓盤空間樣本

將網絡房屋中介平臺搜集到的2017年5月至2018年5月昆明市主城區各樓盤租金數據進行時間修正，均修正到2018年12月31日，由于各中介公司提供的7892套交易數據的有限性，只能對交易的租金進行加權平均得到1126個樓盤的平均租金，并把租金錄入到數據庫。運用ARCGIS10.2進行克里金插值。

2.商品房租金價格均值區域劃分

將上文得到的租金插值與差異分數疊加，租金區域綜合作用分圖與租金均值區圖疊加圖為基礎，分級并且以租金樣點為主要參考因素劃定市場租金均值區域，并以昆明主城55分區控制性詳細規劃合圖為邊界底圖，并且由于租金樣點不完全，建議切去邊緣無數據的部分以突出租金區域。按此思路，得到如圖3-2所示的均值區域圖。

四、結論

(1)昆明市的商品房租金空間分布呈現扇形輻射分布，以翠湖區域為核心，向外部輻射，空間上呈現明顯的租金級別梯度遞減趨勢。

(2)昆明市的商品房租金空間分布還具有明顯的多級中心。翠湖區域和三市街周邊區域，憑借優越的周邊配套，得天獨厚的地理位置以及良好的人居環境成為主中心。同時由于昆明市建設規劃發展需要，逐步圍繞翠湖區域形成以北市區北城財富中心區域，南市區佴家灣區域以及滇池國家旅游度假區區域為主的多個次級中心。

(3)昆明市各主城區發展規模和發展時間的差異，還似的昆明市商品房租金在空間分布上，具有一定的時間性。建設發展時間較長的東南部城區租金價格優于北部區域，西部區域低于上述兩區。此外，隨著呈貢新區的發展，配套基礎設施，人居環境，交通通達度等條件發展潛力巨大，租金空間中心也存在向南移動的趨勢。