商業銀行個人住房貸款風險及防范

宋飛

銀行個人住房貸款以住房為抵押物，貸款用途真實性強、抵押率高、貸款期限長，一般 20 年左右，最長可達 30 年、風險較小且分期還款的金額小，相比于其他類型的貸款，不良率較小，安全性較高，但隨著個人住房貸款業務的不斷增多，貸款的違約風險也不斷加大，對于商業銀行來說，需要對貸款風險進行高度關注并防范。

商業銀行個人住房貸款風險管理體制

目前，商業銀行對于個人住房貸款風險管理主要是設立“三道防線”和“前、中、后臺”，全面把控風險管理的每個環節、每項業務、每個風險項，把風險降到最低?！暗谝坏婪谰€”是住房金融業務部，負責制定風險管控計劃，在充分調研市場的基礎上，規劃業務的開展工作，包括產品的分類、客戶的篩選、產品的推廣等，持續關注風險的發展。“第二道防線”是風險管理部、授信審批部、營運部、法律與合規部等風險管理部門，完善風險的評級標準和管理辦法，把控授信業務的風險因素?！暗谌婪谰€”是內部審計部門，負責業務部和風險管理部統計來的風險報告的審查和判別?！扒?、中、后臺”就是把工作流程設置三層管理機制，“前臺崗”主要工作是銷售和前期征信調查，“中臺崗”的業務就是以“前臺崗”提供的信息進行額度審批和風險把控，“后臺崗”以貸款的還款查驗、違約處理等為主要工作，明確分工，層層把控，形成和諧統一的管理機制。

商業銀行個人住房貸款風險管理現狀

銀行個人信用評分系統的完善性欠缺，難以充分體現風險

我國銀行個人信用評分系統的評估因素全面性欠缺，專業性不強，缺少一個統一的標準來判斷一個客戶是否誠信，是否貸款給客戶。同時，銀行內部評估操作方法簡單，銀行對借款人各項指標審查不嚴，如資產是否真實、是否有其他不誠信的記錄。

業務流程信息化、自動化程度較低，辦理效率不高

現階段個人住房貸款業務在商業銀行中的辦理過程較為復雜，涉及多個部門，一方面增加了銀行的辦理成本，另一方面降低了辦理效率，客戶體驗感不好。在我國，銀行的資料信息的紙質化文檔儲存已經逐步過渡為電子信息文檔形式，但受到信息系統功能的限制，業務流程中手工化的比例相比于自動化依舊較高，內部業務流程的再造被疏忽，造成信息化建設的需求難以滿足。

貸前、貸后管理工作的完善性欠缺，部門之間缺乏協調

信貸風險因素的主要來源是貸前以及貸后管理缺乏規范性和嚴格性。銀行在實施貸前調查的過程中，對個人誠信信息的評估僅依靠個人填報的信息以及出具的證明文件，并沒有進行實地的考察和核實，對于信息的真實性以及貸款意圖的合法性缺乏警惕，導致貸前管理缺乏嚴格性，加大了風險發生的概率，包括道德風險、假按揭等。另外，銀行對于擔保單位的審查不夠嚴格，包括行政事業單位、開發商等，在借款人獲得產權證后逾期未能辦理抵押手續的情況下，責任追究制度不明確。銀行在貸后的管理中，貸后檢查的內容不夠明確，也缺乏規范化以及定量化的檢查指標，對于借款人貸后財產情況的監管缺乏持續性，在借款人的個人償債能力降低以及償還貸款逾期的情況下，沒有及時應對的策略。目前，信貸審查部門獨立雖增加了信貸審查的公正客觀性，但也讓前臺調查部門與后臺審查部門之間存在由于缺乏溝通而形成的信息不對稱問題。

個人住房貸款監管立法不健全，相關責任不明確

目前，房貸監管機構在實際的監管中過多地關注特定的業務以及操作流程，進行詳細的規定和法律制定，對風險的其他方面疏忽，難以滿足監管的系統性和全面性要求。此外，房貸經紀人在業務量的驅使下，盲目鼓勵客戶進行貸款，增加了不良貸款的風險和借款人違約的風險，但目前沒有對房貸中介提供的借款人違約或者信息有誤有相關的責任追究。

商業銀行個人住房貸款業務風險來源分析

借款人風險

銀行的個人住房貸款風險分析中，最為主要的即道德風險與信用風險。

在道德風險中，常常有以下三種情況：1.假名、冒名貸款。如借款人盜用他人的真實身份證、冒名頂替騙取貸款。2.偽造工作收入證明。3.利用貸款政策漏洞修改婚姻狀況。以上情況極大地增加了銀行風險。

在信用風險中，往往有以下兩種情況：1.借款人意外喪失部分或全部還款能力。2.借款人主觀還款意愿變化，如婚姻關系破裂引發的財產分割不明確情況等。

銀行存在的管理風險

1.自身風險防控建設不足。部分小銀行對于風控體系的建立，往往有政策完善、規章齊全卻難以落到實處等情況。2.審查不嚴。對于每一筆放款，貸前調查不夠嚴格。3.從業人員風險意識不足，導致最后違約事件的發生。4.從實務的角度來說，經過數年的建設，銀行個人貸款中心已建立標準化的個人住房貸款審查、審批、發放、貸后管理工作，但仍然存在一些問題。首先是獨立性不夠，貸前、放款、貸后管理目前只是在部門內劃分了相應的管理人員或管理小組，并沒有設立獨立的分中心，也就難以達到全部集中風險防控的目標。其次是績效考核機制不夠完善，會出現一些違規操作，對銀行來說是巨大的隱患。

開發商及中介機構風險

在一手房的個人住房按揭貸款業務中，開發商是否按期交房、交房與合同的差距、房屋質量、取得房產證的時間都是會影響借款人還款行為的重要因素。如小開發商挪用項目建設資金、“一房兩賣”造成“假按揭”等情況。

二手房的交易由于主要依靠房屋中介、房地產中介、資產評估機構等中介機構推進，而為實現自身利益最大化，中介機構也容易出現違背職業道德和職業規范的情況，造成銀行風險。部分中介和個人為了獲取較低成本的資金，甚至會出現操作二手房交易，獲得銀行的貸款額度后進行使用并負責還款，借款人此時仍然是名義使用者。此外，擔保機構為追逐利益，可能盲目辦理保證業務，一旦出現客戶違約，擔保方無法真正履行擔保職責，造成銀行的損失。

商業銀行個人住房貸款風險防范措施

建立健全與個人住房貸款相關的法律制度和個人信用評估體系

建議建立健全與個人住房貸款相關的擔保、保險的法律和法規，明確具體的對個人住房貸款的相關要素進行規定，共同維護商業銀行、借款人以及房地產商等參與者的合法權利，對合同的違約者嚴懲不貸。同時加強信用體系建設。一是完善個人信用數據庫。目前，我國個人信用數據庫僅包括信用卡透支、貸款信息兩方面的信息，應該在此基礎上增加收集個人的資產信息、收入納稅信息、社保信息、行政處罰以及涉訴信息等。二是加快信用評估系統、信用懲罰系統的建設，對個人信用作出準確客觀的評估，幫助商業銀行全面了解客戶風險。信用懲罰系統應涵蓋金融懲罰、社會信用懲罰、法律懲罰以及輿論懲罰，一系列的懲罰措施可以在全社會形成對個人信用的敬畏。

加強銀行的內部管理

一是經辦人員要樹立風險意識，加強貸前調查，履責到位，避免貸款審查流于形式，對資料真實性、合法性及合理性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料進行深入細致的調查。二是優化借款人評分系統。目前商業銀行的借款人評分系統多是根據借款人的基本信息和征信情況得出一個綜合評分，建議將借款人在借款銀行的綜合貢獻度納入其中，包括借款人在借款銀行的存款、貸款、購買的各項理財基金等產品。三是強化貸后管理。個人按揭貸款是一項長期貸款，風險潛伏期較長，要及時維護客戶基本信息并在系統更新。高度重視風險信號，對個人疏忽造成的逾期，應加強教育，督促還款；對因家庭變故造成的逾期，應持續跟蹤，在做好催收的同時，評估客戶還款能力，及早發現潛在的風險信號。同時，對于不良貸款，安排專人催收，妥善處理好后續的訴訟、核銷工作，維護借款銀行權益的時效性。四是推進風險分散和轉移。針對個人住房貸款客戶，提倡借款人購買借款人意外險，在貸款存續期內第一受益人設置為貸款銀行。

加強合作機構管理，防范外部風險

在開發商準入環節，重點關注開發商的資質、綜合實力、股東構成等情況，選擇資質好、實力強、歷史開發良好、管理規范的開發商作為合作伙伴。二手房中介準入環節，應重點關注其在當地的規模、門店數量、管理的規范性以及聲譽狀況，查詢主要負責人的征信狀況，擇優合作。定期關注合作機構的銷售情況和財務狀況，通過失信人被執行人查詢、天眼查、網上搜索等渠道查詢開發商相關信息，一旦發現風險即采取有效措施。對開發商、中介機構建立名錄，進行動態管理，定期進行走訪，關注合作狀況，定期評估，建立退出機制。對幫助客戶造假、推薦虛假按揭貸款以及有其他違規行為的開發商、中介機構應中止合作，以防范外部風險。