我國預(yù)售商品房銀行按揭貸款 幾個(gè)法律問題的思考與分析

徐夢(mèng)晗

摘 要：近年受益于我國民族傳統(tǒng)投資思想和影響我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資熱度常年不減，買房子的成本越來越高。因此也就越來越多的年輕人開始選擇購買預(yù)售后的商品房或者按揭抵押貸款方式作為主要的家庭購房資金支付貸款方式。相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示，在近幾年的我市預(yù)售新建商品房中，一半以上的預(yù)售房屋產(chǎn)權(quán)購買者仍然會(huì)選擇使用銀行按揭抵押貸款的一種方式使用來自行支付目前剩余的商品房款。隨著個(gè)人按揭住房貸款的快速勝行，不僅直接促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展，銀行業(yè)的消費(fèi)者和土地開發(fā)商都逐漸成為了個(gè)人按揭住房貸款的主要受益者。但在實(shí)際的房屋按揭抵押貸款中房地產(chǎn)中的開發(fā)商，購買者和其他按揭貸款銀行都同樣面臨著許多的相關(guān)法律法規(guī)問題。本文我們將結(jié)合開展關(guān)于辦理預(yù)售住宅商品房貸款按揭抵押過程貸款中的相關(guān)法律實(shí)務(wù)問題的一個(gè)相關(guān)學(xué)術(shù)討論和案例分析。

關(guān)鍵詞：房屋預(yù)售房和商品房;按揭抵押貸款;法律相關(guān)問題解答

一、預(yù)售房和商品房屬于按揭抵押貸款專業(yè)概括

隨著當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的逐步健康發(fā)展，商品房這個(gè)專業(yè)名詞也隨之不斷出現(xiàn)。這樣一來我國新建商品房的市場(chǎng)銷售管理方式就開始產(chǎn)生了很大的社會(huì)變化。從從前單一的現(xiàn)場(chǎng)銷售管理方式逐漸發(fā)展過來成為現(xiàn)在傳統(tǒng)現(xiàn)售與當(dāng)前預(yù)售之間共存的一種銷售管理方式。簡(jiǎn)單來說，現(xiàn)金銷售就意即是售也就是業(yè)主一手交錢而另一手交貨的一種購樓交易方式。預(yù)售合同就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與具體購房者的合同約定。這就是新房現(xiàn)售和現(xiàn)場(chǎng)預(yù)售的最大差別。商品房開盤預(yù)售這種方式不僅被很多開發(fā)商認(rèn)為籌措了很多開發(fā)商的資金，而且還大大減輕了很多購房者的前期資金支出壓力。這些稅的優(yōu)點(diǎn)都主要是由于商品房收取預(yù)售證的方式現(xiàn)已成為用于我國。最主要的是它運(yùn)用的是范圍最廣的一種商品房地產(chǎn)銷售管理方式。在在北京商品房的市場(chǎng)預(yù)售交易過程中，除了大家都需要支付交的全額首付之外，剩余的部分錢大多數(shù)購房人都需要依靠一家銀行貸款。我國的按揭預(yù)售房和商品房貸款按揭購買貸款主要是持有房地產(chǎn)類的開發(fā)商和企業(yè)，按揭購房貸款需要銀行和房屋購房者三方共同合作參與。

二、預(yù)售房和商品房抵押按揭優(yōu)惠貸款執(zhí)行過程中可能產(chǎn)生的相關(guān)法律法規(guī)問題的政策思考

（一）銀行拖延逾期付款或個(gè)人拖延逾期辦理房屋抵押貸款登記

在我國現(xiàn)實(shí)中對(duì)該房屋的房產(chǎn)抵押貸款登記一般都都認(rèn)為是由抵押貸款人的銀行負(fù)責(zé)完成的。這就充分說明住房貸款商業(yè)銀行在進(jìn)入商品房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)過程中仍然是非常重要的市場(chǎng)參與者。總體來說，購房人如果在和房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行簽訂相關(guān)房屋買賣使用合同的這種時(shí)候就可能會(huì)需要支付購房首付。而該貸款合同中關(guān)于可不是否可以個(gè)人辦理房屋按揭抵押貸款則可能需要咨詢銀行。進(jìn)行內(nèi)部審查相關(guān)資料和內(nèi)部的業(yè)務(wù)審批處理程序。一般正常情況下某些銀行可能會(huì)在這個(gè)承諾的規(guī)定時(shí)間內(nèi)還款完成，但對(duì)某些銀行在這個(gè)承諾期限內(nèi)是否完成還款不了則沒有任何約定。還有另一種類似情況的那就是當(dāng)?shù)劂y行部門要依法起訴這些購房人需要花費(fèi)的時(shí)間人力和精神物力太多。

（二）貸款中的銀行則可能會(huì)故意主動(dòng)拖延客戶辦理房屋抵押貸款登記的辦理時(shí)間

相關(guān)商品房房屋買賣合同的暫時(shí)解除不是問題在現(xiàn)實(shí)實(shí)際操作中，一些地方法院機(jī)構(gòu)會(huì)在認(rèn)定購房人已經(jīng)持續(xù)幾個(gè)月沒有足額繳納購房貸款并且沒有符合其他相關(guān)的貸款條件的特殊情況下才會(huì)支持房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)中介企業(yè)暫時(shí)解除相關(guān)商品房房屋買賣合同。假如沒有特別說明約定的特殊情況下，購房人沒有及時(shí)支付繳納按揭貸款將由房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)投資企業(yè)公司承擔(dān)或未來沒有要求其承擔(dān)貸款保證金的責(zé)任時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)公司有權(quán)向人民法院提出請(qǐng)求同時(shí)解除簽訂商品房房屋買賣合同的但訴訟請(qǐng)求不能但應(yīng)該同時(shí)得到法院準(zhǔn)許。但是如果購買方和房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中有特別的約定。則可以根據(jù)約定酌情考慮解除商品房買賣的合同。但因?yàn)樽》块_發(fā)商并沒有支付保證金的責(zé)任，銀行并不表示愿意對(duì)其行使合同解除權(quán)。這就會(huì)出現(xiàn)銀行不積極行使合同解除權(quán)的情況。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商是企業(yè)合同有效性以及保障性的問題

眾所周知，在土地預(yù)售新建商品房以及按揭抵押貸款經(jīng)營合同中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商是企業(yè)。在按揭購房人沒有承擔(dān)辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和房屋抵押房產(chǎn)登記的本錢這就是對(duì)太寬承擔(dān)直接連帶責(zé)任的。換句話就是對(duì)于房地產(chǎn)中介開發(fā)商的企業(yè)們也應(yīng)盡快組織督促住房購買者和住房按揭貸款銀行及時(shí)聯(lián)系辦理幫助購買者取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和房屋抵押貸款登記的相關(guān)手續(xù)。但是房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)者和你是否并不想要所有。要求房屋購買者立刻停止辦理持有不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)證和房屋抵押貸款登記的所有權(quán)利的。只有通過按揭貸和銀行貸款才能直接有效約束房屋購買者及時(shí)取得辦理抵押不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)證和辦理抵押房產(chǎn)登記的一切權(quán)利。在一些實(shí)際操作中，按揭貸款銀行有時(shí)可能會(huì)突然意識(shí)到得不到這種督促。購買者及時(shí)了解辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記證和房屋抵押房產(chǎn)登記的極大重要性。這就可能會(huì)導(dǎo)致發(fā)生時(shí)時(shí)按揭貸款人房產(chǎn)斷供不給按揭貸款銀行而被起訴時(shí)而按揭貸款人時(shí)而就會(huì)產(chǎn)生一系列法律問題，從而直接減輕或者間接免除其對(duì)按揭貸款人的房產(chǎn)保證貸款責(zé)任，從而大大增加按揭銀行依法收回按揭貸款的處理難度。這就必然要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在及時(shí)知道相關(guān)按揭貸款人準(zhǔn)備購買一套商品房時(shí)是否具備申請(qǐng)辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)證的基本條件時(shí)，應(yīng)該及時(shí)信息通知相關(guān)按揭人或銀行并及時(shí)做好有關(guān)相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。

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