淺談工業地產開發企業財務風險控制管理

張穎婷

摘 要：近年來，隨著我國傳統產業改造升級的政策引導，工業地產開發企業應運而生。在當今我國的經濟發展過程中，工業地產開發企業發展的歷史比較短，目前仍處于非常初級的階段，企業內部管理面臨諸多問題，尤其是企業財務風險管理問題尤為突出。本文首先論述了工業地產開發企業的特點，簡述企業所遇到的財務風險問題，并提出針對性的解決對策，希望對工業地產開發企業的風險控制管理有所幫助。

關鍵詞：工業地產開發企業 ?財務風險 ?管理

一、工業地產開發企業的特點以及財務風險

（一）前期調研風險

工業地產開發面臨的問題不同于住宅、商業綜合體開發，甚至不同規模、不同類型的工業地產開發也大相徑庭。一些具有規模的企業更傾向于自己買地建造廠房，而一些家庭作坊式的企業或一些規模不大的企業則認為進入園區后會加重自己的經濟負擔，如稅收、物業管理費等都會增加，因此愿意入園或適合入園的企業在數量上就非常具有局限性。諸如此類的問題，在企業準備開發項目之前，如果沒有進行詳盡的市場調研，很容易脫離實際，一方面可能會因為建造的廠房不符合入園企業的要求，無法引進合適的企業，另一方面可能由于用地規模不夠，導致無法讓入園企業發揮集群效益或產業鏈條短等問題，制約傳統產業提升的發展。

（二）企業融資風險

工業地產企業開發周期普遍較長、運營所需資金量較大，此時單靠企業自有資金無法滿足建設項目的需要，從最初的項目可行性研究，購買土地，到對接銀行、信托等金融機構，企業一直都處于現金流出階段。由于企業現金流不穩定，貸款金額較大，融資成本就會相對較高，企業也會承受較大的財務風險。企業通過貸款方式進行融資，資產負債率勢必會上升，一旦在項目建設過程中企業面臨資金鏈斷裂的困境，很難再次通過貸款方式進行融資，將可能造成項目停滯，甚至企業面臨破產的風險。

（三）成本管控風險

工業地產企業在開發建設過程中，需要的現金流非常大，這也就意味著需要比較成熟的成本控制體系。但是在管控成本的過程中，又不能一味地 控制為最低成本，還應考慮工程的質量、項目的受眾群等因素，從而綜合考慮成本的管控。如果企業在最初設立成本目標時，沒有制定合理的成本計劃，可能會造成后期成本超標，而導致所開發的項目沒有利潤，甚至虧損的現象。更何況，工業地產開發企業的建設周期長，在項目建設過程中，可能會受國家政策、行業風險等因素影響，需要變更成本計劃。因此，成本管控在項目建設過程中尤為重要。

（四）企業風險意識薄弱

企業管理層以及財務人員的風險防范意識對于企業財務風險控制至關重要。企業管理層是一個企業發展的領航者，但是從目前企業的管理現狀看，管理層普遍財務風險管理意識薄弱，對其重要性的認識存在偏差和誤區。另外財務部門一般重視日常的核算工作，未將財務風險管理作為日常必須工作給予落實和執行，缺乏責任意識，加上相關部門未能密切配合管理工作的開展，使得企業的財務風險空前加劇。在日常工作過程中，企業管理層風險管理意識相當薄弱，不注重內部控制工作的開展，甚至很多企業根本沒有設置獨立的審計部門，也沒有做到不相容職務相分離，從而在工作過程中存在很大的風險，影響項目順利建設和預期收益。

二、工業地產開發企業財務風險防控措施

（一）加強前期調研工作

企業應強化可行性研究，可采取入戶等方式對可能會入駐園區的企業進行調研，了解他們對園區的要求，包括廠房的層數、每層樓的層高、機器設備所需要的承重、用電需求、環保設備如何擺放等問題。對于入園企業行業的不同，可行性研究的內容也不盡相同，如勞動密集型產業，應通過前期的調研，設計與規模相匹配的食堂、員工宿舍、停車場等，滿足企業的正常運轉需求。同時，企業的財務部門也應加強審核力度，通過科學合理的評估，提出綜合性意見，確保可行性研究切實、可行。

（二）企業融資風險防控措施

1、制定融資方案

首先，在項目研究開發階段，工業地產開發企業要仔細分析研究投資政策，并對項目的可行性進行深入研究。在開展項目融資之前，應制定科學合理的融資方案，企業應估算項目總需求，以及項目所需資金的時間節點，合理分配，避免出現融資不足或出現閑置資金的現象。其次，在項目建設開發階段，在銀行開立項目專用賬戶，并配備專人進行賬戶監管，務必做到專款專用，防止出現資金鏈斷裂的現象。

2、拓寬多元化融資途徑

從企業目前的融資情況看來，銀行貸款是其主要的融資渠道。但是，由于房地產行業本身就屬于高風險行業，并且隨著國家政策的嚴格調控，銀行對房地產行業貸款的縮緊，銀行對項目的篩選就會非常嚴格，貸款難、成本高等現象愈發突顯。因此，企業還應該適當的拓寬融資渠道和方式，鼓勵企業實施多元化的融資手段，如發行企業債券或股權融資等方式進行融資，在降低融資成本的同時，也可以提升企業信譽和知名度。

（三）加強成本管控

工業地產開發企業在工程項目建設之初，就應該根據項目的可行性研究、勘察結果、設計方案等，制定科學合理的成本管控方案，并且安排相關人員去貫徹落實，確保能嚴格按照制定的計劃去實施。當然，所謂計劃也不可能一成不變的，如果遇到突發事件以及不可抗力事件，如國家政策調整、行業競爭激烈等問題，導致需要調整成本計劃，我們應積極的去應變，以及作出相應的調整，使企業更具有競爭力。此外，財務部門更應該結合實際情況，通過科學有效的分析，及時調整成本計劃，確保制定的成本計劃能得到有效的落實，從而實現企業的健康持續發展。

（四）企業風險意識的防控措施

1、提高企業風險防控意識

工業地產開發企業從風險的識別，到風險的控制，都離不開企業管理層以及財務人員的綜合素質和專業能力。因此企業應將風險防范理念貫穿于企業運營的方方面面，不斷增強企業管理層和財務人員的風險防范意識。企業管理層對風險防控應站在戰略性發展的高度上，建立風險防控體系，注重內部審計工作的實施，設置獨立的審計部門，做到權責明晰，不相容崗位相分離，并將內部風險防控制度貫穿項目建設的全過程，做到事前計劃、事中監督、事后分析總結。

2、提高財務人員專業技能

企業財務人員的專業技能是提高企業風險防控能力的關鍵因素。因此，一方面企業應創造機會，加大對財務人員風險意識的培養力度，加強與具備豐富風險管理經驗的企業合作學習，引進先進的財務管理與風險管理理念與方法，加強創新，推進企業財務風險管理水平的提高。另一方面，企業財務工作者應通過書本、新媒體等渠道學習專業知識，并將專業知識與風險防范理念融會貫通，在財會知識日新月異的大背景下，不斷更新知識儲備，提升專業技能和綜合素質。

綜上所述，財務風險控制管理對企業實現可持續發展具有重要意義。目前，在大眾創業、萬眾創新的改革浪潮下，政府無論是對工業地產項目，還是對入駐企業都有非常大的政策支持，因此工業地產開發企業應抓住契機，利用政策紅利，從企業財務風險控制出發，迎接挑戰，促進企業發展的同時，促進中國傳統產業的改造升級。

參考文獻

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