淺析民營房地產企業實現可持續發展的對策

唐鋒

【摘要】在新常態下，民營房地產企業在國家宏觀調控和市場風云變幻的背景下，經營活動面臨諸多困難，如何有效實現自身的可持續發展，本文對此做一個淺析。

【關鍵詞】新常態;民營房企;可持續發展

1、新常態的特點和要求

“新常態下，我國經濟發展表現出了速度變化、結構優化、動力轉換等重要特點。”摘自《新常態下我國經濟發展的新特點》作者：張宇。來源：人民網-人民日報，2015年12月15日08：20）文中對新常態進一步分析認為“我們必須著力實現有質量、有效益、沒水分、可持續的增長，著力在轉變經濟發展方式、優化經濟結構、改善生態環境、提高發展質量和效益中實現經濟增長。”作為房地產企業，應該主動適應新常態下經濟變化的規律，按照新常態下的客觀要求謀求企業的發展。房企的決策者，應該主動提高思想認識，充分了解新常態下房地產行業發展變化趨勢，順應經濟運行規律，指導企業的生產經營活動。

2、當前民營房企面臨的現狀

2019年我國房地產政策整體偏緊，對于民營房企而言，無疑真正進入了“寒冬”。許多企業，由于歷史遺留的債務問題，加上地方政府出臺的限購、限價政策，以及國家出臺史上最嚴的融資政策的限制，許多房企沒有熬過這個寒冷的“冬天”，有一些房企正處在苦苦掙扎的生死邊緣。市場的殘酷再一次敲醒了警鐘，在新常態下，受到國際國內環境多種因素的沖擊，沒有堅實的基礎和一定抗風險的能力，終究是要被淘汰的。所以，對于民營房企而言，在新常態下，轉變思維方式，提升服務品質，加強供給側結構性調整，實現有效供給，才是生存和發展的出路。

3、新常態下實現可持續發展的對策

中國的房地產經歷了近20年的高速發展，極大地解決了廣大人民群眾的住房需求，但同時也產生了一些問題，給國家經濟建設帶來了巨大的風險，嚴重影響了房地產業的健康發展。2016年12月中旬，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。這不僅是對住房的精準定位，也是對房地產的發展方向提出了明確要求：必須堅持可持續的發展戰略。在新常態下，要實現房地產的可持續發展，應堅持以下對策：

3.1找準市場定位

在國家宏觀調控政策下，土地供應和市場需求在一定程度上受到了限制，所以房地產無序、高速增長期已經不復存在，市場規模總量趨于穩定，房企之間的競爭更加激烈。對于民營企業而言，很難與國有房企和上市房企進行PK。因此企業應充分了解市場的行情，避實擊虛，根據企業實力尋找投資機會，避免與上市公司或國企展開競爭。要開發新興的市場、個性化市場和探索發展智能化市場。我國目前的城市化進程已近60%，許多城市的房屋已經飽和。但是對于一些縣城、鄉、鎮，甚至一些較大的村落，實際上也有市場。特別是一些鄉、鎮、村落，政府出臺了相應的政策，需要打造極具地方特色的鄉居、民居。雖然地理位置較偏，利潤較低，但是競爭相對較小，很適合民營房企進行開發。同時，在康養、生態、數字化、智能化等方面，是一種消費趨勢，逐漸進入到我們的生活，需要進行認真的研究和探索。在新常態下，傳統的市場增長已經日趨飽和了，住房剛需減少，大規模的開發難以再現，更多是對產品品質的個性化需求。所以企業要以市場為導向，在開發新興、個性化和智能化市場方向尋求生存發展空間，真正做到產品能夠為消費者接受，滿足消費者的需要。

3.2創新產品開發合作模式

民營房企的經營模式比較單一：拿地、開發。新常態下，產業的融合度逐漸深入，不同行業間需要更加緊密的配合，才能開發個性化、定制化的適銷對路產品。比如，生態觀光農業，需要與農業、旅游業的深度融合;康養產業，需要與生態環境、醫療護理等產業深度融合。過去單一的開發模式是難以完成的。未來的經營模式，必將是多種產業鏈的深度融合，相互交織。未來的產品形態也將表現為具有綜合應用功能和顯著特色的產品，不再是單一的居住功能那么簡單。因此，隨著產品功能的跨界，未來的行業界限，越來越難以區分。產業鏈也將由“線”變成“面”，去中心化逐步形成，所以房企作為產業鏈頂端的局面將發生改變。在這種情況下，只有在完善產品功能上實現與相關產業的深度融合，創新產品開發合作的模式，才有自身的生存空間。

3.3合理控制開發規模

房地產是投入大、回收期較長的資金密集型企業，資金成本大。作為民營企業，一定要結合企業的資金情況，合理開發項目，要盡量縮短開發周期，爭取做到“短、平、快”，加速回籠資金，避免大量占用資金。同時，項目開發規模要與企業管理能力相匹配。在項目開發中，要充分考慮企業管理能力，在人員、設備、供應鏈等方面，是否能夠達到項目開發要求。控制項目開發規模，表現在兩個方面：一是要在總量上控制項目開發的規模;二是對于單個項目要合理分期，減少單項投入。在項目投資方面，切忌高估冒進，要求實、求穩。

3.4加強自身的“造血”功能，合理利用外部資金

由于民營房企，規模小、抗風險能力弱，融資難、融資貴的現象將一直存在，這是市場經濟競爭的結果，很難改變。要從金融市場上獲取資金確實很困難，即便獲得資金，一方面是規模受限，另外就是成本相對較高。因此，企業應持有一定的自有資金，堅持底線思維，保持合理債務比例，控制債務成本。更為重要的是，一定要加強自身的“造血”功能。要把企業的現金流，作為企業經營活動的核心任務，常抓不懈。不僅實現營運活動的收支平衡，更應創造增量的現金流入，從而實現企業的持續發展和逐漸壯大，提高抗風險能力。

3.5追求合理的利潤指標

在新常態下，房地產的發展速度將會放緩，過去“搶購”的情形，難以再現，人們的消費更接近理性。土地成本、建造成本已經清晰透明，供需信息不對稱越來越弱化，房屋售價將出現相對平穩的走勢，在一定期間內不會出現較大的波動，房地產行業利潤相對于過去也將呈現下降趨勢，歸于合理水平，因此企業應把合理利潤作為經營目標。相比于利潤指標而言，持續而穩定的現金流更加重要。

3.6誠信經營，努力提高企業信譽

在數字化時代，信息瞬間可以傳播到全世界，一條負面新聞可毀掉一個企業。因此企業一定要把“誠信經營”作為立身之本。縱觀商海沉浮，因缺乏“誠信”倒閉了的企業不在少數。房企尤其應該重視，這是關系千家萬戶、國計民生的大事，不可掉以輕心。以誠信為本，利國利民，用百姓的“口碑”樹立企業的“豐碑”，努力提高企業的信譽，才能得到社會的認可。

總之，新常態下民營房企將面臨許多不確定的變化因素，要實現企業的可持續發展，只有順應新常態條件下的經濟運行模式，努力加強自身建設，在實踐中調整、改變和提升，始終樹立危機意識，防范風險，才能在“夾縫”中求得生存和發展。