房屋“養老金”：錢從哪里來？

鄭智維

房屋養老金可以為房屋安全管理提供資金保障。圖/趙慧

“要為民眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”日前，住房和城鄉建設部部長倪虹談道。

在會見到訪的中國銀行董事長葛海蛟一行時，倪虹再次提及建立房屋養老金制度。

改革開放以來，特別是1998年城鎮住房制度改革后，我國通過大規模城鎮住宅建設有效解決了城鎮住房嚴重短缺問題。

然而，受當時房屋建設階段客觀條件的限制，建設標準較低，設計使用壽命一般為50年，目前，存量住房已開始逐步進入“老齡化”階段。

今年兩會期間，全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強曾提交一份《關于及早建立房屋養老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。

“通過建立房屋養老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障。”接受《民生周刊》記者采訪時柴強說。

部分住房步入“中老年”

作為居民最主要的財產形式，住房占到我國居民財富的60%～70%。房屋能否維護好，既關系到群眾日常居住舒適性，也影響著房地產存量信貸的質量。

目前，我國住宅面積約500億平方米。其中，超300億平方米住房建造于上個世紀。隨著時間的推移，這些房屋逐步進入“中老年”階段。

今年兩會期間，倪虹在部長通道曾談道：“城鎮化發展到現在，很多新房子成為了老房子，許多市政設施也開始老化，存在安全隱患。”

增量時代，住建部門的任務主要是如何建設更多住房，解決城鎮化快速推進過程中急劇擴張的住房需求。進入存量時代，如何做好房屋的全生命周期維護，成了亟待解決的新問題。

本世紀以來，我國住房建設迎來快速增長期。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉注意到，一些住房也存在質量問題，包括地下管線建設、房屋本體等房子質量及維護問題開始逐步顯現。外墻脫落、屋頂垮塌、設施設備銹蝕、管線老化、樓梯過道不穩固，甚至存在房屋結構安全隱患，發生房屋倒塌等重大安全事故。

城市更新是城市化發展的必然過程。針對存在的問題，倪虹將任務概括為三個革命：第一個是實行樓道革命，消除安全隱患，有條件的加裝電梯；第二個是實行環境革命，完善配套設施，加裝充電樁等和適老化改造；第三個是實行管理革命，黨建引領，物業服務。

維修資金存在不足

存量房屋的安全隱患越來越多、日漸突出，難以讓人民群眾“安居”。在房屋后續使用中，需要有持續的資金進行維護。

目前，我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。所謂住宅專項維修資金，是指用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后日常維修以外的大、中修，以及更新改造的資金。

然而，隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭。

存量房屋老化帶來安全隱患，但現有的住宅專項維修資金難以滿足房屋維修及改造的需求。“單個住宅小區，歸集資金規模一般僅為600萬元到900萬元甚至更低，現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋應修盡修的需求。”柴強談道。

如何對房屋進行全生命周期的維護？“鑒于存量房屋規模越來越大，涉及居民和家庭越來越多，亟須未雨綢繆，向事前預防轉型，從現在開始逐漸為房屋積累‘養老金。”柴強說。

房屋養老金制度的建立，需要考慮資金來源。按照柴強的設想，每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例。例如，可按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金。

除了籌措資金，房屋養老金還應發揮在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用。

在為房屋提供全生命周期安全保障方面，柴強建議建立房屋體檢制度，利用房屋養老金開展房屋定期體檢，實現安全檢測、緊急情況排險及意外風險保障，從而形成房屋安全長效機制。

商業性金融資源

5月12日，住建部房地產市場監管司一級巡視員周韜一行赴南京調研探索開展房屋養老金制度試點相關工作并召開座談會。

圍繞建立房屋養老金制度的必要性、可行性，以及住宅專項維修資金管理使用過程中存在的問題和有關建議，與會人員進行了交流。

事實上，房屋養老金制度此前曾被明確提及。2022年，長沙自建房倒塌事件后，住建部就明確，要研究建立房屋養老金制度，更好地解決既有房屋維修資金來源問題。

同年，國務院辦公廳印發的《全國自建房安全專項整治工作方案》再次強調，要完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度。

在李宇嘉看來，既有的住宅專項維修資金存在不足，勢必需要金融資源進一步支持。“以往金融機構主要是提供增量住房的開發貸、按揭貸，如今轉向房屋和社區維護，即房屋養老金。”

考慮到此次住建部與中國銀行的交流內容，商業性金融或將涉足房屋養老金領域。李宇嘉認為，實現資金的投入與產出平衡，是商業性金融資源進入的關鍵。房屋養老金制度的建立，仍需要探索建立合理的商業模式、居民付費買服務的模式等。