“以房養老”政策的發展困境及解決對策

侯爽靚 陳樹文

【摘 要】 為了解決老齡化社會“以房養老”政策的發展困境，應進一步加大政府宣傳力度，改變公民傳統觀念;政府實施激勵舉措，給予機構政策優惠;提高機構風控能力，建立保險保障體系;改進單一產品供給，創新多元產品融合。

【關鍵詞】 老齡化社會;以房養老;發展困境;解決對策

一、引言

根據2000年11月底第五次人口普查，中國65歲以上老年人口已達8811萬人，占總人口6.96%;60歲以上人口達1.3億人，占總人口的10.2%，這標志著中國進入老齡化社會。除此之外，由計劃生育政策所引發的獨生子女問題也逐漸進入到人們的視野中，大多數家庭都是“4+2+1”的結構，這意味著一對夫婦要面臨著贍養四位老人的現實情況，在經濟和心理方面都對獨生子女產生了一定的壓力效應。

二、“以房養老”的概念及相關理論

1、“以房養老”的概念

“以房養老”的概念起源于荷蘭，之后在各國的實踐中逐步完善。廣義的“以房養老”是指利用房屋價值來達到養老目的的方式。狹義的“以房養老”即住房反向抵押貸款。[1]無論是廣義還是狹義上的定義，其本質都是利用老年人所擁有的固定資產，通過一定的金融或非金融的轉換方式，將房屋的價值釋放出來實現養老目的。

2、“以房養老”的相關理論

（1）生命周期消費理論。生命周期理論指消費者是理性的，會在整個生命周期內合理配置消費和儲蓄，以實現資源的最優化配置。[2] “以房養老”通過金融制度創新，賦予住房一定的流動性，將其愛如生命周期理論的統籌范圍，使得住房資產和其他金融資產一樣，都能在人的一生中得到合理的配置，并最終達到整個生命周期消費效用的最大化。

（2）家庭財富傳遞動機理論。家庭財務傳遞動機理論的核心是上一代把財富傳遞給下一代及因此產生的影響。該理論的主要內容是遺產動機，包括利他動機、利己動機、交換動機。在我國，受傳統文化的影響，年長一代往往會出于利他動機把房產等具有重大價值的財產留給后一代，給他們的生活提供一定的保障;也有一些年長一代會出于利己動機，用房產來換取子女的贍養，確保自己的晚年生活得到保障;[3]相比前兩種遺產動機，交換動機下的財富傳遞相對少見，這也為“以房養老”的實施提供了理論依據。

（3）產權分割理論。產權在一定范圍內是可以分割的，因為它具有多層次、多元化的性質，并且在一些情境下進行產權分割可以提高整體的效率。基于該理論，“以房養老”從本質上就是對住房所有權進行不同類型的分割，以此來換取養老服務的一種模式，具體可以分割成所有權、使用權及抵押權。老年根據自己的需求進行不同產權分割類型的選擇，給晚年生活提供一份保障。

三、國內現有模式研究

1、北京——住房反向抵押模式

早在2014年3月份，北京市豐臺區右安門街道率先開展了以房養老試點工作，并開展了街道宣講會，邀請了百余名老人參加，幸福人壽保險公司也推出了《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》這款保險，它也是國內首款保險版“以房養老”。其采用的是住房反向抵押模式，[4]指擁有獨立產權房屋且符合一定年齡限制的老人首先將房屋抵押給開辦機構，然后，開辦機構通過房產中介進行房屋價值評估，在扣除一定準備金的前提下，將剩余價值分批次返還給抵押房屋產權的老人，老人可以用這筆資金購買養老產品。其好處是老人可以保留自己的房子，自主性強，易被接受。

試點開始實行時，的確吸引到一批符合條件的老年人參加，在這一模式下，老年人群體除了每個月定期領取政府發放的養老金之外，還可以額外的收到開辦機構的抵押款，而且還可以住在自己的房子內，無論對物質方面還是精神方面都有很大的好處。但是后期出現了“以房養老”騙局，許多開辦機構打著“以房養老”的旗號，在拿到房屋所有權之后不僅沒有按時發放抵押款，而且還卷款潛逃，這些案件嚴重打擊了老年人接受“以房養老”模式的積極性。

2、上海——售房返租模式

上海市公積金管理中心于2007年4月推出了售后返租模式，是全國首個以政府為開辦機構，不以營利為目的的養老模式。此模式是針對65歲以上擁有房屋產權的老人，先將房屋出售給管理中心，管理中心一次性支付所有資金，然后管理中心再以較低的價格返租給老人，供其居住。這種模式下老年人的自主性比較強，操作方法簡單。

但是，上海售房返租模式推廣了三年，最終因效果不佳而在2010年被叫停。通過分析現狀得出政策終止原因，一是現階段，房價上漲速度較快，房產價值的精準評估較為困難，如果房價上漲，老人則會遭受損失;二是我國老年人受傳統思想影響較重，還是傾向于把房屋作為遺產留給后代。

3、南京——租售換養模式

2005年，南京市一家老年公寓推出了“租售換養”模式。模式規定有不低于60平方米房產且年齡在65歲以上的老人可以將房屋抵押出去，經證明之后可以免費入住老年公寓，期間開銷由公寓承擔，直至老人去世，老人去世之后，公寓擁有房屋的全部產權。這種模式的好處在于它比較適用于孤殘老人，既可以為他們解決物質問題，也可以通過老年公寓匯集有同樣狀況的老人，給他們提供一個良好的精神環境。

但是，到后期南京市的老年公寓就無法發展下去了，經分析其主要原因是：一是其條件設定的過高，滿足租售換養模式的老人數量很少;二是老年人資金使用的靈活度下降，期間費用都由公寓承擔，但自己手中的資金過少。

四、我國“以房養老”發展問題剖析

1、政府角度

（1）宣傳力度不足。“以房養老”模式發源于國外，在引入我國的過程中，大眾對這一新型養老模式認識不足，熟悉度較低，接受度也不高。在此現狀下，政府并未對其進行大力宣傳，許多試點城市的實踐已經證明了這一事實。政府對“以房養老”模式的參與僅僅體現在模式的實施過程中，但一項政策在實施之前必須要獲得公眾的關注和熟知，而這一過程往往依靠的就是政府宣傳的力量。由于前期宣傳的不夠，該模式在公眾面前的“曝光率”過低，導致后期政策實施中參與群體過少，阻礙了模式的發展。

（2）激勵手段匱乏。“以房養老”作為一種新型養老方式，在結合我國現狀進行引入時，考慮到其風險性和不可預估性，無論是公民還是相關的金融機構、養老機構都持著一種“觀望”的態度，而不真正采取行動。在這一狀況下，政府沒有提供相應的激勵手段或措施來鼓勵公民和相關機構積極參與，導致了前期政策出臺“無人應答”狀況的出現，最終使得政策的開展異常艱難。

2、機構角度

（1）風險預估困難。簡單來說，“以房養老”模式就是老人把固定的房屋的價值轉換成靈活的資金或服務，在這個過程中涉及到對房屋價值的評估以及老年人生命周期長短的預估，相關的金融機構以及養老機構在進行這兩項評估時都存在著一定的困難。房屋價值受到房地產市場價格波動以及利率波動的影響，且地區的不同也會導致房產價值有很大的區別，因此金融機構對此評估是困難的。除此之外，“租售換養”和“售房返租”兩種模式都是要在老人去世之后對其房屋收回，但是由于現在生活水平的提高，對老年人生命周期的評估也是難以測算的。

（2）產品提供單一。在最初引入“以房養老”模式時，最常推出的就是住房反向抵押貸款，全國大部分的金融機構都在提供單一且相似的產品，完全沒有結合地方特點和情況，鑒于這種形式的優點其缺點，因此不是任何地區的情況都可以適用這種形式。對于房價較高且波動較大的城市，老年人不愿意放棄對房屋的所有權，因此他們不會選擇把房屋所有權抵押出去來換取流動資金。

3、公民角度

傳統觀念阻礙著“以房養老”政策的推行。我們不能忽視我國傳統文化對“以房養老”政策的影響，它通過對老年人心理的間接影響阻礙了政策的實施，使得“以房養老”政策不被接受。在傳統文化中，老年人普遍信奉“養兒防老”，而房子又是父母和子女之間的紐帶，出于遺產動機，他們更傾向于把房子作為遺產留給后代，因此，傳統觀念的阻礙也是一個非常重要的因素。

五、我國“以房養老”的解決對策

1、加大政府宣傳力度，改變公民傳統觀念

“以房養老”政策還處于成長過程中，還不為公民所熟知，因此需要政府出面，加大宣傳力度，發動媒體力量，在社區內開展相關講座和介紹，要讓公民了解這一政策的本質以及相關知識，積極介紹政策的好處，引導其改變原有觀念，在宣傳中不斷鼓勵公民積極參與。除此之外，政府也可以多向青年群體宣傳，他們的接受能力相對較強，通過他們間接改變老年群體的想法，這樣不僅起到了宣傳作用，而且還可以提高宣傳效率。

2、政府實施激勵舉措，給予機構政策優惠

“以房養老”政策的參與群體有兩部分，一個是公民，一個是相關機構。由于該政策是以房產為中介而進行的一系列活動，因此雙方都會面對未知的風險，在這種情況下，無人愿意涉足這一領域。因此，政府要實施激勵舉措，加大激勵力度，對于公民的擔憂，政府可以作為中間擔保人并加強監管，給予他們足夠的安全感;對于相關機構，政府可以給予一些政策傾斜或優惠政策，提供“以房養老”服務的機構可以減免相關稅收或免費給這些機構進行宣傳和嘉獎，擴大其知名度，同樣政府也可以為機構做擔保，如果出現風險，政府可以承擔一部分損失。

3、提高機構風控能力，建立保險保障體系

推出“以房養老”產品的企業必然會面對各種各樣的風險，部分來自于房地產市場，部分來自于抵押房屋的個人，如果對風險處理不好，這些機構往往最終會落得一個“錢房兩空”的下場，所以一定要提高機構的風險管理和風險控制能力。在這種情況下，可以通過建立多層次的保險保障制度來解決，金融機構或養老機構可以提前購買不同類別的抵押保險、長壽保險等，由保險公司來分擔部分風險，實現風險轉移。在面對老人長壽風險時，機構可以設置一個年齡上限，將長壽風險控制在可控的范圍內。在面對房價或利率浮動時，機構可以事前規定給付的養老金金額可以在一定范圍內進行小調整。總之，就是要用適當的方法和措施規避風險，實現雙方的共贏。

4、改進單一產品供給，創新多元產品融合

近幾年來，隨著試點城市的增多，“以房養老”產品的供給也呈多元化的趨勢。各個相關機構都結合各地區的特點和情勢推出了不同類型和模式，不再是單一的住房反向抵押貸款模式，但是不能僅僅考慮“以房養老”自身產品的創新，而可以適當的與其他產品進行組合式創新。比如，在“租售換養”模式中，老年人把房屋抵押出去，入住到老年公寓，在這個過程中，可以讓有住房需求且找房困難的大學生參與進來，讓大學生每個月為老年公寓或養老院提供一定時間的陪護服務，而他們則可以免費入住閑置公寓，這樣既可以排解了老年人的孤獨感，也可以解決大學生就業的住房難的問題，或者在設置前提條件的情況下，一些寄宿項目倡導學生租住老人房屋，實現利益互補。

六、結語

通過對“以房養老”優勢及其發展困境的分析，可以得到：“以房養老”模式在我國的發展還很不完善，我們現在所能做的就是在現有模式的基礎上不斷加以改進和改造，匯集政府部門、相關機構以及公民個人三方力量來推動這個艱難的過程，從而建立一個符合中國特色社會主義的、惠民利民的“以房養老”保障體制。

【參考文獻】

[1] 葉淼，張迪.失獨家庭新型“以房養老”模式探索[J].中國經貿導刊（中），2019.14.121-123.

[2] 金星.我國“以房養老”模式發展的困境及路徑選擇[J].勞動保障世界，2016.06.15-16.

[3] 陳璨.“以房養老”的現實困境及破解機制研究[D].鄭州大學，2018.

【作者簡介】

侯爽靚（1996—）女，漢族，山西晉中人，碩士研究生在讀，研究方向：公共管理.

陳樹文（1955—）男，漢族，遼寧本溪人，博士學歷，教授，博導，研究方向：公共管理，本文通訊作者.