某IT集團資產證券化融資的可行性研究

林璐瑤

[摘 要]資產證券化的出現，使更多的企業增加了融資渠道選擇。通過有效整合企業現有資產，降低了企業重資產的比例，增加了企業現金流量，對盤活企業資產起到了重要作用。在進行資產證券化的同時，應注意信用增級以及風險隔離。本文通過對具體案例的分析，模擬運用資產證券化的手法，最終實現增加現金流的目標。

[關鍵詞]資產證券化;資產重組;風險隔離;財務管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.08.077

[中圖分類號]F832.51[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）08-0-02

1? ? ?資產證券化的概念

目前，我國對資產證券化的理解公信度最高的說法是：從概念上看，資產證券化是針對企業目前的資產進行重組和管理，通過一系列信用增級措施，達到符合投資者需求、投資者信用登記、期限支付方式等手段，以收入憑證形式存在的資產狀態。國外學者對資產證券化的定義大致有以下4個方面：一是從信用匹配的角度，研究學者加德納認為，資產證券化實際上就是借款人、存款人以金融市場匹配信用等方式為基礎所設置的一種工具和手段;二是從資產轉換的角度，美國證券交易委員會將資產證券化定義為通過金融融資方法，使原始收益性資產實現證券資產轉化;三是從金融發展的角度，花旗集團董事長約翰·利德等人認為，資產證券化就是一種改變傳統債務金融模式，轉變為高效率、低成本金融模式的資產形式;四是是從產品技術的角度，學者恩德爾和弗蘭克·法博茲認為，資產證券化是一種資產轉換為有息證券的過程。

2? ? ?資產證券化運作的理論基礎

2.1? ?資產重組原理

資產重組實際上是資產證券化發行者的首要步驟，資產重組最核心的價值是在保證滿足法律法規的背景下，采取一定的措施，分解原有的資產結構，以此滿足企業實際需求，通過有效重組和整合，使目前的資產結構滿足證券化基礎資產配置的需求。

2.2? ?風險隔離原理

從資產的角度看，風險和報酬是相互對應的存在，個人在承受資產高風險的同時，將獲得豐厚的資產投資回報。與此同時，資產權屬在轉移時，風險和回報是相互并存的，但是都從原始所有人向當前所有人手中轉移。

2.3? ?信用增級原理

原始權益人進行資產證券化，實際上就是保證企業在后續的經營期間具有足夠的資金支持，投資者活躍自有資產，實際上就是通過變現自有資產，用于投資回報率更高的項目，以期在后續的投資活動中增加現金收入，并逐漸收回投資本金。

3? ? ?某IT集團自有樓宇經營現狀

2018年，某IT集團實現71.7億元的營業收入，與2017年相比，增長幅度是0.55%;抵扣公司2017年年度合并財務報表的異常數據，公司能實現2.3%的同比增長率;在凈利潤方面，公司在2018年期間下降89.6%，凈利潤總額僅有1.1億元;在每股收益方面，IT集團與2017年相比下滑89.63%，每股收益僅有0.09元;在抵扣部分非經常性損益以后，實現凈利潤

1 118萬元;與2017年相比，下降幅度在95.27%左右。若抵扣相同會計周期內多個子公司對集團公司利潤的影響，歸屬于上市企業股東的凈利潤與2017年相比下滑20.56%。

截至2018年12月，某IT集團樓宇出租情況如下：廣州市已出租面積21 530平方米、上海市紫竹高新技術開發區已出租面積8 900平方米、上海市張江國家自主創新示范區門戶網已出租面積3 067平方米、南京市已出租面積10 262平方米、北京市海淀區一期大樓已出租面積2 555平方米、北京市海淀區二期大樓已出租面積10 262平方米、天津市已出租面積10 262平方米、沈陽某園區已出租面積17 730平方米。根據2018年統計數據看，2018年收入的租金總額為6 518萬元，相較2017年3 830萬元的總租金收入增長了70.18%。其中租金總收入包含房租收入，支付的水電費、物業費、稅費等，2018年需要支出總費用2 180萬元，2017年需要支出總費用1 120萬元。總體算下來，2018年房租的凈利潤4 338萬元，2017年房租的凈利潤2 710萬元，凈利潤上漲60%。

4? ? ?某IT集團自有樓宇租賃存在的問題及成因

某IT集團樓宇租賃共涉及5個部門共同管理，管理較分散，往往一件事情需要多個部門共同協調，延長了事情處理的時間。因沒有專門負責的部門會導致合同出現問題互相推卸責任，無法更好地解決。其中，導致某IT集團自有樓宇租賃收入不高的原因主要分為以下幾點。

4.1? ?財務管理制度和內部控制制度不健全

企業內部財務管理制度缺失，并不重視財務管理工作。集團內部并未建立完整的內部控制制度，在內部控制時也沒有形成廣泛的覆蓋面，無法滿足企業不同工作領域、環節的需求，與“賬錢分管”的財務管理原則背離，集團內部現金、賬簿管理非?；靵y。

4.2? ?盈利模式過于單一

集團籌資困難，資金嚴重不足;負債過度，融資程度偏高、風險系數大。此外，集團本身屬于民營企業，受制于政府部門的干預和影響，并不關心貸款相關事宜。

4.3? ?多部門管理租賃情況的內部控制方法不恰當

在樓宇管理上采取了本地行政負責本地樓宇的方式，并非集團總部統一管理。由于管理模式及管理要求不同，導致客戶的體驗感有所不同。同時，各地租戶產生房租問題時，多由當地行政自行解決，并不上報總部。

5? ? ?某IT集團的融資情況及分析

目前，某IT集團的融資渠道主要分為以下4種，即“銀行貸款”“股票債券”“扶持基金”“其他資金”。就融資比例以及集團特性而言，某IT集團其他資金的融資比例較高。根據某IT集團的企業年報來看，因為集團屬于多個子公司共同運作的體系，所以在業務范圍方面相對廣泛，導致整個集團2018年的收益下降明顯。同時，集團在未來的發展中，不僅正常業務需要資金，新開展的公司及業務也需要大量資金支持，集團融資迫在眉睫。

6? ? ?某IT集團自有樓宇資產證券化分析及風險控制

6.1? ?建立資產池，設置專業管理組織

發起人對資產進行證券化整合，建立資金池。特殊目的載體需要與發起人建立合同關系，并在合同中表明把資產池資產授予特殊目的載體，這樣的資產處理方式對企業現金流量可進行有效評估，也可以根據歷史發生的數據進行價值預判。如果特殊目的載體屬于信托類金融產品，那么資產就屬于信托財產類型;如果特殊目的載體屬于公司形式，那么資產就屬于特殊目的公司資產。

6.2? ?外聘中介機構，完善信用評級工作

基于證券評估公司關于IT集團資產證券信用狀況的評估，交由評級委員會對客戶信用等級進行評定，所計劃的集團作為優先資產，支持證券信用等級屬于“3A”級。通過信用等級評定，將有利于解決IT集團預期回報的兌付問題，本金在約定的時間范圍內可滿足全額支付的要求，降低企業面臨的違約風險。

6.3? ?后續管理

專項計劃實施期間，基本資產回收資金由原始權益人收繳，之后由項目公司授權的收繳賬戶監管銀行從收繳賬戶轉入監管賬戶。管理者、托管銀行需要單獨對資產進行管理和監督，并對資金進行明確計劃。管理人員需要保證專項資產的合理使用，并保持“自有資金”“客戶委托資金”“計劃委托資金”的獨立性。

6.4? ?租金收入波動風險及其控制措施

某IT集團資產證券化實施期間的現金流主要來自基礎資產資金池所產生的租金收入。在這種情況下，如果承租人對其應盡的租賃業務表示拒絕，或者由于其他不可抗力事件導致租金不能有效收取，那么本次資產支持證券資產池產生的現金流可能會受到干擾，導致該資產支持證券的收益無法確認。因此，集團要與租賃人簽訂租約合同，清晰約定證券化開始租賃時間以及租金的支付方式。

6.5? ?專項計劃無法如期退出風險及其控制措施

由于在資產證券化結束以后，特殊目的載體將通過在二級市場出售的方式處理所擁有的資產或者通過出售股權的方式獲取最后的經營收入。但是，市場環境是變化的，所出售資產的價格可能受多方面因素的影響。假設市場成交狀況低迷，出售價格不理想，就意味著原始權益人可能遭受利益方面的損失，同時，也可能使資產池未來可預期的現金流發生變化。

7? ? ?解決某IT集團自有樓宇租賃存在問題的對策

7.1? ?建立統一的財務管理體系

針對集團自有樓宇對外租賃業務所設置的管理團隊，可專門配備稅務、財務、核算、法務、經營和行政管理人員，規范管理流程。根據公司的整體戰略，分析整體的費用情況，制定詳細可執行的對外出租戰略，在提高對外出租經營收入的同時，對成本進行管理。在不降低用戶體驗感、保證正常辦公的同時降低成本支出，提高凈利潤點。同時，儲備對外租賃經營的儲備金，支出預算外的執行費用。

7.2? ?加強自有樓宇的租賃管理

目前，某IT集團目前自有樓宇管理較分散，沒有統一的管理標準。可以將各地樓宇的管理權交由總部統一處理，制定管理標準文件，交由對外租賃專項管理團隊整體管理，定期巡查各地樓宇執行情況，對執行不好的地區全集團通報處理。

7.3? ?建立專項組管理租賃收入的現金流

某IT集團原有的租賃收入均直接進入集團統一賬戶中，此現金流資金歸集團統一調配。在這種財務政策下，對外租賃的收入將有很大一部分被用于集團其他項目的項目資金中，不利于租賃業務未來的發展。建議成立專門的銀行賬戶，以項目收入管理項目，即專項資金專用，并由對外租賃管理團隊的財務人員對此筆資金做詳盡的規劃方案，明確資金的用途以及收益利潤點，分析規劃方案的可行性。

7.4? ?改善租賃及服務環境

在現有服務及環境的基礎上，組織對外租賃管理團隊人員參觀學習其他集團對外出租的自有樓宇的服務標準及環境，在可操作的范圍內，改善高標準企業，以達到提高房租單價和保留租賃客戶的目的。同時，定期回訪客戶，對客戶提出的要求進行研判，如果確實是集團服務管理問題，那么應及時制定妥善的解決方式，針對客戶提出的疑問和標準，在有限的時間內解答，尋求合適的解決方案。

7.5? ?加大招商宣傳力度

截至目前，某IT集團招商的重點都在關聯企業、合作企業或者科技企業，招商局限性較大，且傾向于整層或者整棟租賃，加大了招商難度，時常存在整棟樓只出租了20%，其他的都處于長期閑置狀態，且有其他公司詢問時出現并不出租的情況。針對此類現象，在加大招商宣傳力度的同時，通過多媒體等渠道宣傳樓宇招租政策，放開招商條件，歡迎其他公司進入。支持零星辦公室的租賃模式，對此類租戶提高租賃單價，縮短合同時限，達到加強管理的目的。