房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控探析

摘 要：作為行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、供應(yīng)鏈長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，完善供應(yīng)鏈成本管理對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體成本控制具有重要意義。傳統(tǒng)的成本控制模式只關(guān)注企業(yè)的內(nèi)部活動(dòng)，特別是企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)，暴露了時(shí)代和形勢(shì)發(fā)展中的諸多缺陷和弊端，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。供應(yīng)鏈成本管理作為一種成熟而先進(jìn)的管理理念，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有很強(qiáng)的適用性和實(shí)用性。本文就通過談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理控制現(xiàn)存問題切入，引出其中的重要性，最后給出相應(yīng)地解決建議方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);成本管控

通過成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低了成本，對(duì)擠壓市場(chǎng)泡沫發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有效控制成本，以減少不必要的費(fèi)用，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。本文將緊密結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行研究，主要研究內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面存在的問題，以及解決這些問題的有效方法。本研究旨在幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，希望能有效地提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制水平。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控漏洞弊端分析

（一）企業(yè)管理者對(duì)成本控制缺乏認(rèn)識(shí)

在企業(yè)內(nèi)部管理中，沒有完整的成本控制體系，成本管理只是解決企業(yè)所遇到的問題。沒有對(duì)未知事件的科學(xué)預(yù)測(cè)，沒有成熟的治療方法和科學(xué)體系，只能盲目應(yīng)對(duì)，暫時(shí)抱“腳”。組織不了解所有員工、整個(gè)流程和整體管理成本。大多數(shù)人認(rèn)為成本只是幾個(gè)部門或個(gè)人的問題。企業(yè)管理者不控制項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段、部門和人員。我們還沒有調(diào)動(dòng)和充分發(fā)揮大家的積極性。我們還沒有將成本控制的理念滲透到企業(yè)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)和項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段。

（二）成本控制和管理目標(biāo)是相互分離的

在企業(yè)發(fā)展的過程中，無論它是無效的或低級(jí)的控制方法，他們傾向于單方面追求成本最小化和利潤最大化，沒有設(shè)定相應(yīng)的目標(biāo)成本根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，而不自然，盲目和拆分組合的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)成本。企業(yè)的成本控制只會(huì)使企業(yè)的成本控制離目標(biāo)越來越遠(yuǎn)，最終無法達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

（三）企業(yè)管理者對(duì)市場(chǎng)和發(fā)展過程缺乏足夠的了解

我們不能全面把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和發(fā)展的全過程，也不能分析和解決市場(chǎng)和環(huán)境變化帶來的問題，成本控制只是紙上談兵。面對(duì)環(huán)境和市場(chǎng)的變化，我們不是無能為力，就是隨波逐流，成為市場(chǎng)的“受害者”。

（四）成本控制人員專業(yè)水平不高

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)置臨時(shí)施工人員，缺乏專業(yè)技能培訓(xùn)和文化培訓(xùn)，缺乏施工知識(shí)，人員素質(zhì)參差不齊，可能影響項(xiàng)目進(jìn)度。同時(shí)，一些企業(yè)在招聘和引進(jìn)人才時(shí)，沒有對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展愿景和實(shí)際工作能力進(jìn)行評(píng)估，導(dǎo)致人才安排存在不合理性從而影響了企業(yè)全體員工的工作積極性，未能及時(shí)改變成本控制人員的低專業(yè)水平。

（五）方法比較陳舊，缺乏創(chuàng)新。

房地產(chǎn)是一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)。由于傳統(tǒng)的慣性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理手段和方法有著嚴(yán)重的歷史積淀。成本控制對(duì)象主要是土地成本（購買價(jià)格、土地取得成本、土地形成成本等）、建筑安裝工程成本、配套設(shè)施成本。從成本管理手段上看，大多數(shù)企業(yè)都試圖降低絕對(duì)成本，包括加快開發(fā)速度，縮短建設(shè)周期，降低資金成本;偷工減料，更換立柱，降低材料成本;加班、節(jié)省人工、降低人工成本、改變?cè)O(shè)計(jì)、減少工作量、節(jié)約資金等。

從成本控制方法來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要采用傳統(tǒng)的固定成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法、計(jì)劃成本法進(jìn)行成本核算和控制。但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，作業(yè)成本法、環(huán)境成本法、成本計(jì)劃法等現(xiàn)代成本管理和控制方法較為少見。

二、房地產(chǎn)成本管控的重要性

2018年，我們強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)定不放松”，實(shí)行差異化監(jiān)管。許多房地產(chǎn)公司對(duì)征用土地持謹(jǐn)慎態(tài)度，但房價(jià)不降反升。然而，政府規(guī)定了成品房的價(jià)格。在政府制定土地出讓金價(jià)格的條件下，企業(yè)要想生存和發(fā)展，獲得更多的利潤，就必須加強(qiáng)內(nèi)部控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)成本包括土地成本和建設(shè)成本，土地成本占開發(fā)成本的比重很大。特別是在中心城區(qū)，土地非常稀缺，現(xiàn)在的底價(jià)相當(dāng)高。因此，控制工程造價(jià)顯得尤為重要。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)不勝枚舉，它們之間的競(jìng)爭也逐漸加劇。只有盡可能控制成本，才能增加企業(yè)利潤，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長期發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

（一）成本控制是企業(yè)在同行業(yè)中獲得競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵

隨著經(jīng)濟(jì)全球化，信息技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)模式和管理模式的轉(zhuǎn)變，企業(yè)成功的關(guān)鍵在于為客戶創(chuàng)造價(jià)值。通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈的分析，抓住企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)細(xì)分中贏得一席之地。

（二）成本控制可以為企業(yè)帶來利潤空間和現(xiàn)金流

在房地產(chǎn)企業(yè)的總成本預(yù)算中，期間費(fèi)用一般占5.5%（財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入施工成本），施工成本占94.5%，成本控制成為企業(yè)利潤和現(xiàn)金流增長的主要來源。成本控制是企業(yè)提高管理水平的重要手段之一。企業(yè)成本控制的水平?jīng)Q定了企業(yè)利潤空間的大小和企業(yè)現(xiàn)金流的多少，影響著企業(yè)的發(fā)展。成本控制好的企業(yè)更容易進(jìn)入良性循環(huán)，管理水平也逐漸提高。

三、房地產(chǎn)成本管控的措施

（一）強(qiáng)化全生命周期成本意識(shí)實(shí)施全過程成本管理

在實(shí)踐中，大多數(shù)企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)完成后，通過加強(qiáng)對(duì)生產(chǎn)過程中的材料、勞動(dòng)力和成本的管理和控制來降低成本。但一旦產(chǎn)品設(shè)計(jì)成型，70%的成本必然會(huì)產(chǎn)生，在生產(chǎn)過程中很難降低成本。因此，降低原材料和工資已成為大多數(shù)企業(yè)降低生產(chǎn)成本的主要手段。結(jié)果不僅影響產(chǎn)品質(zhì)量，增加售后成本，而且影響員工的積極性和創(chuàng)造性。成本管理效果不明顯。

在設(shè)計(jì)階段，優(yōu)化土地布局、設(shè)計(jì)模式、建筑材料、科學(xué)規(guī)劃、園林綠化及配套設(shè)施等對(duì)整個(gè)工程的造價(jià)控制起著重要作用。二是在建設(shè)項(xiàng)目成本控制方面，要建立嚴(yán)格的招投標(biāo)制度，防止“交叉招標(biāo)”、“圍攻”，樹立質(zhì)量成本意識(shí)，鼓勵(lì)使用新型建筑材料和替代產(chǎn)品，確定消費(fèi)定額，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，在保證工程質(zhì)量的前提下，禁止施工計(jì)劃的頻繁變更。如有變化，應(yīng)在美觀、實(shí)用性、工程結(jié)構(gòu)等方面局部變化，防止工程變更，增加工程造價(jià)。三是注重后期成本管理，特別是竣工驗(yàn)收階段的成本控制，防止設(shè)計(jì)成本和施工成本得到有效控制，防止后期維修、維護(hù)和質(zhì)量保證成本上升。

（二）成本控制專業(yè)人員的管理培訓(xùn)

有效且迅速的提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭中的生存能力，關(guān)鍵在于提高專業(yè)管理水平，大力培養(yǎng)專業(yè)管理人才。建立房地產(chǎn)企業(yè)人才庫，根據(jù)個(gè)人經(jīng)營能力和綜合素質(zhì)的雙重評(píng)價(jià)，選拔合格和有潛力的人才，定期制定培訓(xùn)計(jì)劃，聘請(qǐng)資深專家進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。一方面，有利于做好成本控制工作，為企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值。另一方面，有利于增強(qiáng)企業(yè)的歸屬感，提高工作積極性，為企業(yè)提供更好的服務(wù)。

（三）加強(qiáng)部門間溝通與合作

提高溝通意識(shí)，提高溝通效率。在日常工作中，許多員工認(rèn)為做好工作是件好事。他們習(xí)慣于自己解決問題，不想依靠部門的配合。這實(shí)際上是缺乏溝通與合作。有鑒于此，各部門在工作中遇到問題，要主動(dòng)溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)反映問題，盡快解決問題，提高溝通效率。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題的根本原因在于內(nèi)部控制制度不完善、管理意識(shí)不強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)和對(duì)成本控制的重視不夠。因此，企業(yè)必須完善內(nèi)部控制制度，注重專業(yè)人才的培養(yǎng)，從思想上講，每個(gè)人都要自下而上強(qiáng)化成本控制意識(shí)，做到企業(yè)成本控制科學(xué)、合理、有效降低成本，以良好的管理模式為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值，使企業(yè)的生存更加長久。

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作者簡介：

陳潤發(fā)（1998—），男，漢族，湖南岳陽，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。