物管條例修訂 從民意中汲取營養的立法實踐

宋婷婷

5月1日，新修訂的《重慶市物業管理條例》正式施行。2001年，重慶市人大常委會通過市律協委托相關律師事務所起草《重慶市物業管理條例（草案）》，開了委托律師起草地方性法規的先河。2018年，為順應時代發展要求、回應人民群眾訴求，重慶市人大常委會適時啟動修訂該條例，其深接地氣、廣納民意的力度，同樣前所未有。

收集3000多條建議

修改比例超95%

“市人大常委會2018年啟動修訂《重慶市物業管理條例》工作后，多次向社會各方征求意見，廣泛聽取群眾呼聲，對收集到的3000多條建議逐條研究、充分吸納。”在今年1月召開的市五屆人大三次會議上，市人大常委會工作報告中的這句話，引發了與會代表和社會公眾的熱議。

物業管理事關千家萬戶，社會關注度高，影響范圍亦廣，為此，市人大常委會成立調研組，分赴渝中、南岸、沙坪壩等十區深入調研，并召開片區座談會，廣泛征求街道、社區、業主、業委會、物管公司、行業協會、基層法院及政府有關部門的意見，開門立法，廣納良言，為修訂《重慶市物業管理條例》打下了堅實基礎。

2019年5月，《重慶市物業管理條例（修訂草案）》立法論證會在九龍坡區綠韻康城小區舉行。各方代表面對面坐下來，展開了坦誠交流。市人大常委會此舉也被相關專家評價為：“保證了從民意中把握立法重點、汲取有益營養、樹立鮮明價值導向，有助于增進地方性法規各項制度的社會認同度。”

歷時一年多，歷經四次審議，《重慶市物業管理條例》在市五屆人大常委會第十三次會議上獲表決通過。

重慶市人大法制委主任委員鄒鋼表示，“在整個修訂過程中，我們征求主管部門、業主和服務企業、廣大市民等各方意見，收集到相關建議3000多條，整理歸納以后也有1000多條。我們根據各方意見對該條例進行了修改，其修改比例超過95%。”

重慶市人大充分傾聽民意、集中民智，尋求社會各方訴求的最大公約數，“精雕細琢”出的這部法規，真正踐行了立法為民的宗旨。

采納區縣建議

創設民宿服務規范

小區能不能開民宿，一直是《重慶市物業管理條例》修訂過程中人們關注的熱點。

隨著重慶都市旅游的快速發展，從2017年開始，重慶的民宿驟然增多，甚至被形容為“野蠻生長”。因相關法律法規缺失，民宿老板及住客和小區業主屢起紛爭。物業公司負責人也表示，民宿增多給物業管理工作帶來了新難題。2018年8月，重慶市渝中區海客瀛洲、財信渝中城等小區短時間內開辦了大量民宿，業主和民宿經營者的矛盾日漸激化，甚至出現業主圍堵驅逐游客的情況。

民宿問題引發全城關注。2018年11月，《重慶市物業管理條例》修訂提上日程后，如何規范這方面的問題受到渝中區人大常委會的高度關注。

根據渝中區人大常委會年度工作安排，2019年3月，渝中區人大常委會七星崗街道工委召開《重慶市物業管理條例（修訂草案）》征求意見座談會。七星崗街道分管負責人、物業科、社區居委會主任代表、區人大代表、法律界人士、物管公司代表、業委會代表、業主代表等參加了會議。

為開好此次座談會，七星崗街道人大工委積極籌備，廣泛宣傳，提前將條例（修訂草案）資料發放到參會人員手中。而座談會上提出的意見建議，則由人大街道工委梳理后，按有關程序向區人大監察和法制委員會反饋。

同年7月，重慶市人大常委會副主任王越率隊到渝中區開展關于《重慶市物業管理條例（二次審議稿）》立法調研。民宿（網約房）管理正是此次調研的重點。

在實地視察南紀門街道熊貓公館民宿（網約房）經營情況之后，調研組還組織召開座談會，聽取了區公安分局、七星崗街道以及物業管理協會、物業管理企業、網約房平臺及經營者、小區居民代表的意見建議。

發言中，大家反映最多的是，民宿（網約房）行業飛速發展，在促進地區經濟社會發展，提升游客旅行品質的同時，也帶來諸如安全隱患及深夜噪音擾民等問題，給物業管理增加了難度，建議相關部門進一步明確監管責任。

最終在《重慶市物業管理條例》修訂中，最大程度地吸納了各方訴求，經表決通過后，條例第七十四條規定，業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

此外，條例第七十五條規定，利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當符合本條例第七十四條的規定，并具備消防、安全、衛生等必要的條件。利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定，依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續，并同時告知物業服務企業。

鄒鋼表示，條例順應時代發展要求，回應人民群眾的利益訴求，積極探索在法制化軌道上規范民宿（網約房）等住宿服務。同時，鑒于物業管理條例修訂重點在于規制物業管理活動，在國家尚未出臺有關民宿（網約房）等住宿服務的專門法律法規的情況下，對利用小區住宅開展民宿等住宿服務僅作了原則性規定，并授權市政府制定具體辦法予以規范。

吸收律師建議

設立監事委員會

作為巴南區人大代表，重慶百君律師事務所律師邱鵬程近年來將物業問題作為律師工作的專業方向。在《重慶市物業管理條例》的修訂過程中，邱鵬程發揮專業優勢，撰寫了數十條修改建議提交市人大相關專委會以及原重慶市房管局物業處。

邱鵬程說：“在重慶，物管費欠費現象極為普遍，部分物管公司對此采取對欠費業主停水、停電等措施，逼迫業主繳納物管費。這一做法雖然可以促使部分業主繳納物管費，但卻易引發業主和物管公司之間更激烈的沖突且是違法的，因此建議在《重慶市物業管理條例》中增加相應禁止性條款。”

據了解，不少人和邱鵬程的想法一致。最終這一訴求在新修訂的條例中得到了體現——物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。可能對業主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

去年9月，條例修訂草案三審稿提交市人大常委會會議審議，業主大會是否有必要設立監事委員會成為討論焦點，這也引起了邱鵬程的關注。

“監事委員會是部分小區業主為了防止業委會擅權，設立的專門機構。對于小區是否設立監事委員會，大家的分歧很大。”邱鵬程表示，有人認為監事委員會能夠有效監督業委會的工作，也有人認為監事委員會會將業委會的權力架空，導致小區各種問題懸而不決。

對此，他認為，監事委員會一定程度上能夠對業委會形成監督，且重慶市內已有部分小區開展了相關實踐，成效較好，再結合國內其他地方法規中規定可以設“監事委員會”“監督委員會”，因此，從立法探索角度，條例規定設立監事委員會是可行的。

修訂后的條例規定，業主大會可以設立監事委員會，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。業主大會設立監事委員會的，業主大會議事規則應當對監事委員會的職責、組成、選舉產生、工作規則和成員罷免等事項依法作出約定。

邱鵬程表示，看到自己提出的建議在新修訂的條例中得到體現，感到十分自豪。

召開立法論證會

看緊業主的“錢袋子”

2019年5月15日，《重慶市物業管理條例（修訂草案）》立法論證會舉行。當天，市人大法制委邀請業主代表、業委會代表、物業服務企業代表、主管部門及行業協會代表、街道社區干部代表、立法咨詢專家代表、市人大代表、律師代表等參加會議，圍繞業主在物業管理活動中的權利和義務、如何解決業主委員會成立難的問題、如何加強對業委會成員的監督等熱點問題，進行了激烈討論。

其中，令鄒鋼印象尤深的是關于小區公共收益的問題。

“小區大修基金和公共收益貓膩多，最后成了一筆糊涂賬……”論證會上，大家對這一問題反映強烈。

而群眾的呼聲最終促成了條例相關內容的修改。記者了解到，條例第八十三條規定，業主大會成立前，物業專項維修資金由物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設部門代管，存入銀行專戶。公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶，并設立單獨賬目。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇代行管理或者自行管理。業主決定自行管理的共有資金，應當存入業主委員會賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。業主委員會可以持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府出具的業主委員會備案證明到物業所在地的物業專項維修資金專戶管理銀行開設賬戶。此外，條例還規定，對于物業專項維修資金，使用超10萬元時應當引入第三方評審。評審費用從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支。

“新增業主委員會可以依法開設賬戶這一規定完全源于群眾的呼聲。”鄒鋼解釋：“按道理，業主委員會是不具備開戶資格的，但群眾要求很強烈，我們就對接有關單位，并做了大量協調工作，最后促成這一點寫入法規。”

此外，條例中關于業主大會可以根據業主委員會成員的工作情況，給予適當津貼的規定，也來源于群眾的建議。

修改后的條例，還對物業專項維修資金和公共收益管理使用、小區車庫車位對外出售、未入住物業服務費收費標準等熱點問題進行了進一步規范。

而這些都是民意匯集所觸發的“靈感”。