合肥老城區老舊小區空間優化研究

潘仁穎，張思敏，沈俊偉，徐鋒

（安徽省建筑科學研究設計院規劃分院，安徽 合肥 230031）

0 前言

所謂生活空間，就是能夠在其中開展一系列生活活動的場所，也是能夠體現居民生活實踐經驗空間的總和[1]。城市系統以城市空間組成為基本單位，城市空間不僅影響人們的生活質量，更關系著城市未來的發展方向。隨著經濟的發展，城市城鎮化的快速發展，城市數量和規模也在急劇增加，如何在空間結構優化的前提下實現城市空間的擴大，成為近幾年的研究重點。老城區作為城市空間的核心地帶，其品質提升和活力的激發對整個城市都至關重要，城市居民作為城市空間使用的主體，與生活空間提升息息相關。

《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中明確提出“有序推進老舊住宅小區綜合整治”的要求，加快推進城市更新，將提升群眾幸福感上升到國家層面。同時，老舊小區改造作為2019年國務院下達的一項新任務，總體規模很大，且能夠獲得中央財政補貼[2-3]。老舊小區是指建筑隨著使用年限的增加，其使用功能受到社會性、物質性、經濟性等因素影響產生的建筑單體及功能設施逐漸陳舊的建筑。

現有關老舊小區的研究文獻較少，且以應用型紀實類為主，相關研究主要集中在以下幾個方面：一是對老舊小區改造主要集中在對現狀的改造措施方法，缺少管理問題的研究[4-6]；二是研究方法多以某一小區為案例[7-8]；三是研究范圍多集中在區、市一級，少有對區域多個地市的研究[9]。對于老舊小區空間更新方面的研究較少，基于此，本研究落腳點放在老城區生活空間舒適度分析，探究合肥老城區老舊小區目前生活空間現狀以及存在的問題，最后，綜合調查研究結果，提出老城區老舊小區生活空間的優化策略。

1 老舊小區改造工作的原則

1.1 堅持科學發展的原則

堅持可持續的發展觀，統籌經濟、社會和生態效益的協調發展。老舊小區的改造更要注重科學持續化的發展，例如合理利用土地資源，科學運用水資源、綠色能源以及其他可再生能源。建設安全、健康、綠色的小區環境，實現綠色建筑目標。合肥市老舊小區雖然在某種程度上無法滿足居民的生活需求，但大規模的拆除會造成資源浪費，對老舊小區改造有利于資源的合理利用，有利于可持續發展。

1.2 堅持以人為本的原則

老舊小區普遍存在居住環境不佳、人口密度高、基礎設施條件差、面積小、存在安全隱患等問題。為了改善廣大人民群眾的生活質量，堅持以政府為主導、以人為本的原則，在規劃、設計、修護完善的過程中，認真聽取居民訴求，才能真正地做到以人為本。

1.3 堅持綠色生態的原則

在老舊小區改造的過程中，對既有建筑改造不僅要注重高效、節能、環保、健康、舒適、綠色生態，更要注重節約資源，采用綠色建筑材料，減少對環境的破壞。綠色生態城區未來發展方向為開發利用綠色和可再生能源，堅持綠色生態的原則。

2 老舊小區改造的一般模式

目前對老舊小區的改造主要針對小區物質環境以及人文環境2個方面，具體是指對老舊小區的環境、功能、基礎設施等要素進行補充、改善或重建，使老舊小區空間接近或幾乎達到住宅區的功能。主要更新內容有：功能設施升級、既有建筑改造、空間環境改善、人文環境的提升等。其更新的方式主要有維護保留、修繕改造、功能重塑以及拆除重建。

2.1 維護保留模式

老城區中一些具有較高歷史文化價值的古老建筑，對此主要以改造、保護為主。如果該歷史建筑基本完善，滿足基本生活需求，以維護保留為主。維護現有結構和氛圍，從而達到保護歷史文化價值的作用。

2.2 修繕改造模式

20世紀80～90年代的老房子，存在建筑外立面脫落、小區內水泥路且破損嚴重、雨污分流不完善等環境問題，基礎設施年久失修。此類小區以修繕為主，修繕主要針對建筑本身的外立面粉飾、屋面防水；針對房屋管線進行更換，針對服務設施進行監控系統安裝、大門安裝、破損樓梯扶手修繕等。

2.3 拆除重建模式

建設時間較早的小區如一些棚戶區，其建筑質量差，存在人口密集、公共基礎設施差、房屋簡陋、環境衛生差、庭院污水散排等問題。對于這類小區，要想從根本上解決居民的基本居住問題，以拆除重建為主。

3 合肥老舊小區空間結構的現狀

合肥市的老舊小區主要集中分布在老城區，據不完全統計，截止在2017年12月份，合肥市主城區范圍共有老舊小區400多個，且大多小區集中在城市中心位置或附近，本次研究主要針對華太小區、建機小區2個小區進行調查分析，分析老舊小區普遍存在的問題。

3.1 建筑本體方面

老舊小區的建筑布局以行列式為主，建筑朝向、高度、體量等以平等為基本原則。住宅外立面因為時間長，外立面有脫落的現象，建筑屋頂多為平面屋頂，外立面以水泥粉刷和紅磚為主，其中建筑的比例和色彩都比較粗糙。住宅戶型面積一般較小，以緊湊型為主，平面布局多以樓梯間式布局為主。建筑環境方面，大部分住宅通風條件有限，采光效果不好。建筑外體沒有做隔熱處理，更沒有節能環保措施。隨著使用年限的增加，住宅的基本功能退化，存在設備老化等現象。在調查中發現，建機小區居民樓樓道內部整體較差，樓梯欄桿有銹蝕現象，樓道墻面和頂棚涂料飾面存在部分脫落現象。樓道燈雖然運行正常，但不是節能燈，耗電大，使用不方便。小區信報箱為塑料盒，損壞也較為嚴重。

圖1 合肥建機小區建筑現狀圖

3.2 公共配套設施方面

合肥市老舊小區大都處于城市的中心位置，周邊的配套設施較成熟，老舊小區周邊商業、醫療衛生等服務設施較完備，居民在此生活較便捷。但是由于小區內面積小，小區內部配套的基礎設施條件較差，小區內無公共廁所，小區室外雨水立管破損嚴重，南陽臺排水立管與屋面雨水合用，且部分陽臺排水底層散排，污水排至路面，且排水管道有破損，影響污水排放。部分小區未布置監控，存在安全隱患，路燈比較老舊，使用不便，且數量僅有1個，不滿足需求。

圖2 合肥華太小區現狀圖

3.3 道路交通方面

老舊內部道路多以水泥路為主，道路狹窄，以居民通行為主，合肥華太小區內部道路現狀路面為水泥混凝土路面，主路寬度4.39～4.9m不等，樓前支路2.3～3.2m不等，整體破損嚴重，路牙石損壞情況也較為嚴重。老舊小區外部交通相對便捷，公交線路較多，但小區內停車位數量，不能滿足居民停車需求，經調查，合肥建機小區內部機動車停車位數量為235個，整體上滿足使用要求，但材質不統一，其中有210個植草磚停車位，25個水泥混凝土停車位。

圖3 合肥建機小區現狀停車位

3.4 公共環境方面

大部分老舊小區內部以宅前綠地為主，少有大型集中的綠地。由于沒有物業管理，種植綠地沒有考慮季節性變化和合理選擇物種，綠化樹種單一，不成系統。華太小區景觀不夠完善，現狀喬木數量上基本完善，但景觀區域內地面主要為裸露的泥土，缺乏灌木和草皮，導致水分流失、土質硬化，部分區域雜草叢生，影響美觀。

據調查，合肥建機小區內部環衛設施不夠完善，入口處有1處集中垃圾桶，能夠處理日常的生活垃圾，滿足居民的生活要求。內部垃圾桶數量不夠，且垃圾桶形式不統一，公共活動場地前無垃圾桶，居民使用起來不方便，且垃圾桶的位置隨意擺放，有的放置在草坪上，有的放置在道路上。

4 合肥老舊小區空間優化的基本對策

4.1 建立科學長效的管理機制

首先，在空間優化的過程中，發動群眾，讓居民能真正參與到社區自治中來，并發揮長效管理機制。鼓勵居民自發地提出“我要改造”的想法，鼓勵老舊小區居民向政府申請改造，以政府為引導，群眾為主體，只有真正讓居民參與其中、發表意見，貢獻他們的聰明才智才最能獲得他們的滿意和認可，這樣可以提高社區認同感和幸福感，構建社區生活共同體。

其次，嘗試推行非營利性的“準物業”自治管理模式，建立智慧社區。由街道辦事處和社區組織實施物業管理，為居民提供簡單的物業管理服務，將維修等專業服務降低成本的一種嘗試管理方式。依托于街道辦事處，形成“街道、社區、小區居委會”三位一體的物業管理模式[10]。

4.2 堅持節能環保的技術創新

4.2.1 外墻

增加外墻保溫層是提升室內溫度、降低熱能耗的有效方式。加強外墻保溫改造，因地制宜地選用經濟合理的保溫模式。合肥作為中部地區，外墻可選擇保溫涂料。建筑建材方面鼓勵使用太陽能、地熱能等可再生能源與新型結構體系；推廣使用綠色建筑標準，加大驗收審查力度；增加綠色建筑比例，提高綠色建筑認證比例，降低單位面積能耗，積極推廣綠色建筑示范工程。

4.2.2 屋頂

小區建筑屋頂設置熱水器與太陽能一體設施，充分利用可再生資源，起到發電與隔熱的作用，既節能環保，又能達到美化住宅的作用。該模式不需要政府投資，節能減排的同時可以另外獲得10%的利潤[11]。平頂屋可用屋頂綠化，增加小區綠化的同時，增加屋頂的抗熱性能，有效的降低中心城區熱島效應。

4.2.3 排水

老舊小區為了節約水資源，可實行雨水采集處理利用，不僅能夠調整小區用水結構，還能促進水循環利用。基于合肥天氣，實行屋頂及綠地的雨水收集更有意義。屋頂較小的建筑可利用棄流池內設浮球閥裝置，提高水資源利用率，共建規劃中考慮雨水調蓄設施配套指標，綜合利用雨水、中水等非傳統水資源，確保“高質高用、低質低用”，提高非傳統水資源利用率以及小區生活污水集中處理率[12]。

4.3 改造老舊小區設施

老舊小區更新改造是完善小區功能、提升小區整體品質、優化小區環境的必要措施。首先，進行小區適老改造和加裝電梯。底層住戶給予補助或加裝光導窗，電梯選擇電動機在上部的可再生能源電梯，電梯頂部安裝電梯的驅動電機，避免影響到網管的布局和洪澇。

其次，針對小區缺乏停車位，亂停車而嚴重堵塞消防通道等問題。通過征求現居民停車需求意愿，開設小區地面或地下停車場，充分利用小區內部地上和地下空間，管理部門通過獎勵改造老舊小區的承包商容積率的方式鼓勵投資方積極投資。

最后，梳理原有小區路網，適當拓寬道路寬度，引入海綿城市的理念，改進小區道路軟硬材質配置比，增加下凹式綠地，停車場滲水，對原有道路路面進行修繕，修復原有破損的植草磚停車場。提高技術集成設計，綜合集成道路和停車設施、地表水排放、地上地下市政設施、園林綠化、景觀和游憩等各項技術設計，促進多技術之間的融合創新。

4.4 結合生態與美學，提升住宅環境景觀品質

一方面，加強對小區環境衛生的整治，實現垃圾分類與廚余垃圾處理，同時加強宣傳力度，提高小區居民保護環境的意識。對小區大門以及周邊圍墻進行重新刷漆修繕，小區綠化種植植物要充分考慮季節變化，充分利用小區空地來增加綠化的面積和空間層次。其次充分考慮不同季節氣溫變化，設計景觀時保證層次性和季節性。

另一方面，在設計景觀時注意主次之分，加強入口、廣場等重要節點的設計，有主次之分，門柱貼石材外飾面，新做小區名稱標識，提升小區文化品質，提升小區可識別性。提升小區整體風貌，系統設計建筑、景觀、設施、園林綠化的風格、形式和色彩。

5 結語與展望

隨著中國社會經濟的不斷發展，城市居民的日常生活空間也在發生了巨大的變化。老舊小區改造已成為當前的民生大事，老舊小區改造是一項系統、專業并且持久的工程，需要不間斷的持續完善、系統設計、整體推進。對于城市中老舊小區空間結構的優化，有利于提高居民的生活質量、營造良好的人文環境、構建和諧社區、提升城市品質，本文在分析合肥老城區生活空間的現狀及問題，并提出相應的優化策略。創造良好的社區文化和鄰里關系，既增強小區居民的歸屬感和幸福感，又豐富小區居民的精神需求，最終實現“整潔、干凈、有序”的老舊小區居住環境的目標。