租賃住房設計趨勢探析

朱小芹 （上海中房建筑設計有限公司，上海 200021）

隨著2017年租賃住房政策的陸續出臺和落地，租賃住房市場受到社會各界的廣泛關注并引發熱議。作為一種新的居住模式，租賃住房究竟如何定義？在“房子是用來住的，不是用來炒的”發展基調下，租賃住房如何助力保障和改善市民居住條件？租賃住房與之前的商品住宅設計有何異同？如何做好設計轉變？基于公司設計的上海閔行莘莊社區租賃住房、黃浦南浦社區租賃住房、徐匯石龍路租賃住房等項目，并進行了租賃住房的設計與研發，從國內政策、租賃市場、設計要點等角度來探尋租賃住房設計的發展趨勢。

1 政策

近年來，租賃住房發展迅猛，在國家和地方政策上都獲得了大力支持。

在國家層面，中央提出加快建立租購并舉的住房制度，滿足租賃群體的住房需求，熱點城市力爭用3～5年時間使租賃住房等用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

在地方層面，一、二線城市相繼掛牌租賃住房用地，各地“只租不售”、“商改租”、“工改租”等利好政策頻出，彰顯政府發展租賃市場的決心。

在融資管理上，證監會、住建部明確了開展住房租賃資產證券化，推動多類型具有債券性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITS）。

在市場監管上，政府陸續發布一系列監管政策，主導的租賃信息和服務平臺紛紛上線，統一管理租賃住房、租客和租約的備案、信息監控等，進一步加強市場監管及制度建設。

2 市場

隨著政府的推動，未來3成以上土地供應為租賃用地，租賃市場規模將擴大。調研發現，德國目前的住房自有率約在43%左右,一半以上的德國家庭是租房戶；美國的住房自有率也長期保持在65%左右,有三分之一的家庭是靠租房居住的。與國外發達城市相比，我國一、二線城市租賃人口占比有較大提升空間。同時，市場格局因房企、國企的加入而顛覆，包括定位高端的EQR、雅詩閣，中高端的自如寓、灣流，服務于中低端的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等房企品牌，上海地產、城投、浦東開發等國企房產也加入了其中，租賃住房的市場需求旺盛，潛力巨大。

市場調研顯示，租賃客群為集中在20～35歲的年輕人，無固定住宅，或雖有固定住宅，但受工作、出差、學區、醫療等因素的影響，仍需長期租賃。居住條件、通勤時間是租房者首要考慮因素，他們更注重入住者的社群屬性及體驗感，主要需求如下：

①價格合理，符合地區年輕人的消費能力；

②位于商圈、辦公聚集區及其附近，有便利的公共交通；

③功能設施齊全，安全管理完善；

④空間與造型的設計需滿足年輕人個性化共享與社交的需求；

⑥樓宇智能化，如指紋門鎖、家電設備與手機APP的互通互聯、手機實時交付水電費、房租等的智能化應用，強化住戶現代化和便捷化的入住體驗感。

隨著市場規模及租金水平的增長，目前我國租賃市場普遍存在3大主要矛盾：一是在租賃需求不斷增長的一線城市，租賃供給嚴重不足；二是租賃市場大量需求的中小戶型占比較小；三是低收入群體需求的低價房源市場供給總量偏低。

3 設計要點及趨勢

基于以上對我國租賃市場及客群的分析，通過國內外案例研究，分別從前期定位、總平面布局、配套分布、戶型定制4個方面，對租賃住房的設計要點及趨勢進行了歸納與總結。

3.1 前期定位

設計工作前需對項目周邊租賃市場進行充分的調研，根據周邊租賃市場的戶型及價格，兼顧周邊現狀及規劃條件等信息，進行租賃住房的產品定位。

從區域分布來看，有便利的公共交通尤其是地鐵，有成熟的社區氛圍和配套的中心城區是租賃住房布局的首選，項目周邊規劃條件的主要考慮因素有交通、購物、教育、醫療等。

3.2 總平面布局

3.2.1 朝向

由于是R4性質的土地，允許部分東西向住房，同時應保證50%以上居室的冬至日滿窗日照有效時間≥1h，較商品住宅性質的用地日照條件有一定的放寬。但考慮租賃的需求，朝南日照條件好的居室在租金上會比日照條件不好的居室有一定優勢，因此在總平面布局時，應盡量多的增加居室南向面寬，以北外廊單面布房為主。

3.2.2 開放式街區

租賃住房應重視建筑形體與空間的整體環境效果，倡導采用開放式街區。街區開放程度根據地塊大小分3種情況：一是小地塊，多面臨街，可作全開放式街區，各樓棟分別設單元式管理；二是中地塊，可作半開放式街區，商業位于人流動線較集中的街角，配套臨近住宅內部，部分家庭型住宅可采用封閉式小區管理；三是大地塊，可劃分成若干中小地塊，商業配套建議集中設置，形成半私密式街區。圖1為不同大小地塊街區開放程度不同示意圖。

圖1 不同大小地塊街區開放程度不同示意圖

3.2.3 公共空間

鼓勵增加鄰里交往公共空間，宜通過設置底層架空、戶外連廊、屋頂花園等方式提供戶外活動的場所與空間。底層架空建筑面積雖不計容，但實際使用情況、后期維護及安全管理都存在一定風險，建議根據實際需求設置。

圖2 租賃住房社區的街角集中商業

3.3 配套分布

3.3.1 配套總量

租賃住房在不超過地塊建筑總量10%的范圍內，重點建設物業服務用房、運動場地、養育托管點等公共服務設施以及給水泵站、燃氣調壓站、小型垃圾壓縮站等市政設施，并引導設置社區食堂、便利店、共享單車投放點等經營性服務設施。

3.3.2 配套型商業

配套型商業需結合周邊的實際情況，在滿足本社區需求的同時，兼顧整個片區統籌考慮。由于采用租賃的營銷模式，在同樣地段和產品的條件下，充足的配套商業將直接影響租賃成交與否。因此，與商品住宅項目不同，租賃住房往往以配套為優先考慮，并盡量將商業布置在人流量較大的街角（如圖2所示），配套貼臨小區內布置。

3.3.3 配套空間營造

根據客群需求和配套屬性的不同，將配套分為5大基礎配套與5大升級配套：5大基礎配套指便利超市、饕餮美食、形象設計、運動健身、親子天地；5大升級配套即智能管家、共享社交、繽紛娛樂、情調空間、創客辦公。

配套空間的營造需考慮不同群體的特異性，通過主力業態，把人吸引過來；通過延展業態，把人留住。如創客辦公群體，需設免費使用的聯合辦公工位，同時設一系列公共活動空間，包括咖啡廳、餐飲店、健身房等，還需提供一個百人左右的群體聚會、開展活動的空間；親子天地群體，需特別考慮少兒培訓，并配置書店、咖啡甜品、游戲空間等；運動健身群體，可圍繞室外草坪，設置籃球場、跑道、滑板、攀巖及休息座椅、茶吧等。

3.4 戶型定制

3.4.1 全生命周期產品

租賃住房戶型以中小套型為主，同時需考慮住戶不同人生階段的不同需求，設計全生命周期產品（如圖3所示）：

①活力小家（適合獨自一人）：單開間1室戶，套內面積約23㎡，起居室與臥室合并，使空間更集約舒適；

圖3 全生命周期戶型定制

②單身貴族（適合精英白領）：1.5開間1房小戶型，套內面積近33㎡，寬敞舒適，更多的儲存和服務空間；

③二人世界（適合二人空間）：2開間1房中戶型，套內面積47㎡左右，開放式廚房設計，充滿家的溫馨；

④美好家庭（適合三口之家）：2開間2房大戶型，套內面積約58㎡，適合一家三口居住，提升居住品質；

⑤幸福同堂（適合三代同堂）：2開間3房大戶型，套內面積約77㎡，靜享家庭和和睦睦。

3.4.2 設計空間

市場調研顯示，與商品住宅不同，租賃住房客群最需要的空間排序分別為：洗手間、臥室、儲藏、客餐廳與廚房，戶型設計時需優先考慮租戶使用頻率較多的空間。

4 結語

租賃住房作為符合當下租賃市場需求的新型居住模式，不僅需要國家地方政策的推廣與扶持，并吸取國內外租賃住房成熟案例的經驗，更要回歸使用者需求、挖掘建筑本身的故事，強調產品實用性與可持續性，其設計要點及趨勢需邊研究邊開發邊總結，逐漸形成標準化并適用于市場推廣，打造具有特色的租賃住房社區，促進租賃住房的長遠健康發展。