試析房地產工程管理的有效途徑

武勇

摘要：房地產在推動就業、促進不同地區經濟發展、改善人居環境等方面都發揮著重要作用。隨著房地產工程項目的增多，加強不同房地產工程管理對提高房地產企業市場競爭力具有重要作用。本文主要探討房地產工程管理的有效途徑，全文分別從房地產工程管理意義、房地產工程管理的主要階段、房地產工程管理存在問題以及房地產工程管理的有效途徑等方面展開分析，旨在不斷提高房地產工程管理質量，保證項目的投資效益。

Abstract： Real estate plays an important role in promoting employment， promoting economic development in different regions， and improving the living environment. With the increase of real estate engineering projects， strengthening the management of different real estate projects plays an important role in improving the market competitiveness of real estate enterprises. This article mainly discusses the effective ways of real estate engineering management. The full text analyzes the significance of real estate engineering management， the main stage of real estate engineering management， the problems of real estate engineering management and the effective ways of real estate engineering management， aiming to continuously improve the quality of real estate engineering management to ensure the investment benefits of the project.

關鍵詞：房地產;工程管理;有效途徑;管理措施

0? 引言

房地產開發過程中工程管理是其重要內容之一，但是當前房地產項目工程管理過程中存在一定的問題，造成工程管理效果不盡人意。不同地區房地產開發期間爛尾樓以及業主維權事件頻繁發生，這些均說明了當前房地產工程管理并沒有達到滿意效果。本文通過對房地產工程管理相關內容分析，旨在進一步提高房地產工程項目管理效果，保證房地產開發企業的投資效益，并達到預期的社會效益。

1? 房地產工程管理意義

房地產工程具有一般工程的特點，比如投資額大、建設周期長、工序復雜、影響因素多等，因而其管理難度較大。與此同時，結合我國不同地區房地產項目開發情況，整體房地產項目工程數量在不斷增加，但是部分工程項目建設質量一般，并不能使業主滿意，存在各類質量問題。隨著房地產開發企業數量的增加，不同房地產企業之間的市場競爭力愈加激烈，其中項目管理效果較差、維權較多的項目，其社會競爭力較差，開發的房地產項目在眾多房地產項目中也不具有品牌效應，相應的影響到項目投資效益與社會效益，而且不利于房地產開發企業樹立社會形象[1]?；谏鲜龇治?，通過加強房地產工程管理以及全方位管理，減少房地產工程項目建設中可能出現的問題，依靠工程管理達到預期投資效益與經濟效益，幫助企業建立品牌形象，從而在市場上具有較高的競爭力。

2? 房地產工程管理的主要階段

房地產工程管理是一個連續性過程，前期管理效果可直接影響到后續管理效果，加強房地產工程關鍵環節的管理有利于抓住重點，確保關鍵環節不會出現問題，房地產工程管理的主要階段有：

2.1 決策階段

房地產項目決策階段需要對項目可行性深入研究與分析，明確項目建設區域是否具有投資價值、項目規劃方案是否符合該地區長期規劃要求，項目建設方案是否符合國家最新的綠色建筑要求，能否滿足節能環保要求。分析房地產項目建設區域內現有房地產開發與建設情況，了解該地區經濟發展水平等?？傊瑳Q策階段需要考慮較多問題，確保房地產項目投資成功[2]。

2.2 建設階段

房地產工程項目建設階段是關鍵，項目建設前期需要對建設區域進行詳細勘察，并通過公開、公開、公平的方式完成招標，包括設計方案、材料設備供應企業、項目施工單位、監理單位等，通過嚴格的招標保證參與項目建設的相關單位符合資質要求。房地產項目建設階段需要同時兼顧工程進度、工程質量以及現場施工安全，以項目管理總目標為依據并設置不同階段小目標，并依據階段性項目管理目標保證整體項目管理目標的達成[3]。

2.3 營銷階段

目前較多房地產項目采取預售形式，房地產項目在銷售前，開發企業必須取得《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》，此時才可以對外銷售，未取得《商品房預售許可證》的企業不得進行商品房預售。項目銷售過程中，工程管理部門需要保證施工現場基礎設施的有效配置，比如供水、供電、通訊等，并明確給出項目交付使用時間，按照房地產項目約定的交付使用時間以及需要達到的交付條件，積極做好房地產項目營銷階段的工程進度與質量管理。房地產項目在銷售過程中需要工程管理部門與市場營銷部門的有效配合，確保房地產工程項目順利施工，同時能夠在交付時間內完成交付。

2.4 項目交付使用階段

房地產項目建設與工程管理期間，涉及到的內容較多，比如土建項目、給排水項目、弱電工程項目、消防工程等等。工程管理部門需要提前做好不同分部項目工程的驗收與調試工作，確保各方面均滿足交付使用條件，配合業主、物業管理部門做好后續交接工作，順利完成房地產工程的交接，同時按照約定的維修時間，保證項目交付使用后一定時間段內對出現的問題及時做好維修處理，提高項目交付使用后業主滿意率，為房地產企業樹立良好的社會形象奠定基礎[4]。

3? 房地產工程管理存在問題

雖然不同房地產開發企業均強調工程管理，但是現階段房地產工程管理期間仍然存在一定問題，影響到實際工程管理效果，典型的管理問題有以下幾點：

3.1 為了搶進度而忽視工程施工建設許可證的辦理

現階段，不同地區房地產開發工程項目較多，部分房地產企業為了搶占先機，更早的占領市場，從而盡早實現房地產銷售，達到資金回籠目的。部分房地產企業在未獲取施工許可證的情況下已經開始前期工程建設，這已經違背了國家房地產工程項目建設中的法律程序以及現有的房地產項目管理規范等;部分房地產企業則采取邊施工邊辦手續的管理方法，同樣屬于超前施工，雖然一定程度上能夠縮短工期，但是不符合房地產項目建設要求，很可能因為過于倉促出現安全問題，部分工程項目在未取得施工許可的情況下擅自開工建設，并被住房和城鄉建設局執法單位發現，不僅需要停工，同時面臨著一定的經濟處罰，因而，房地產項目工程建設前期，相關法律文件的辦理至關重要。

3.2 項目施工準備工作不全面

常言道“工欲善其事，必先利其器”，房地產項目的開發與建設需要面對的問題較多，工程開展前期的準備工作是否充分會直接影響后續施工進度、施工質量以及施工安全。部分房地產企業在項目建設前期沒有派遣專人深入擬建工程區域，對其周邊交通、現有建筑、基礎設施建設、人員流動等進行全面調查與評估。部分房地產企業與施工單位之間交接不徹底，過度重視施工進展，可能因為相關材料準備不充分、施工設備不到位等造成施工中斷，引起經濟損失。比如房地產項目建設前期沒有與相關部門溝通，對擬建區域內的地下管道、管道走向、有無文物等作出評估，可能在施工出現管線中斷或者因為挖出文物而暫停施工，這些都會影響工程進展?？傊?，施工前期各項準備工作不全面會造成后續施工出現各類突發情況，嚴重影響工程進展，增加工程管理難度。

3.3 過程管理不到位

房地產工程項目建設周期較長，其中存在較多隱蔽工程，工程建設過程管理是保證最終工程建設質量的關鍵，但是當前較多房地產企業在工程管理方面忽視過程管理。因為過程管理不到位，致使較多質量問題沒有及時發現，造成后續質量問題較多，不僅后續維修內容較多，還會造成項目交付時間的延長，出現違約等問題。

3.4 工程驗收流于形式

房地產工程項目建設完成后需要進行工程驗收，工程管理部門驗收合格的房子才能夠按照約定時間交付使用，但是較多工程驗收流于形式，沒有專用的工程驗收質量記錄單，也沒有工程驗收質量方案，此外，部分工程驗收人員也不具備驗收資格，致使整個工程驗收流于形式。部分房地產企業為了盡快交付使用，會加快房屋工程質量驗收進度，對于發現的問題不能及時處理，并將其視為合格，造成工程交付使用后各類質量問題不斷，甚至出現大量業主維權事件，嚴重影響房地產開發企業的社會形象[5]。

4? 房地產工程管理的有效途徑

4.1 不同部門各司其職，加強協調與配合

房地產企業開發建設中除了建設單位相關人員外，同時還包括設計人員、施工人員、監理人員以及交付使用后的物業管理人員等，不同人員在整個項目工程管理階段均承擔著重要作用，對此需要強調不同部門的互相配合。房地產企業項目負責人需要開工前期深入現場，全方位了解并評估項目建設地的交通、拆遷、基礎設施等情況。建設單位積極辦理《施工許可證》，同時根據前期調查與可行性研究報告，與項目設計單位、施工單位、監理單位等完成工程建設交涉工作，如告知相關單位工程現場情況、計劃工期、施工中可能遇到的問題等。對施工單位、監理單位編制的相關施工技術方案予以審核。詳細說明工程建設中不同物質供應情況，比如哪些材料是建設單位供應，哪些材料是施工單位自行購置等。不同單位協調過程中還需要重視過程管理，保證工程進度、工程質量、施工安全。明確不同單位的責任與義務，不同單位需要編制相應的工程進度計劃，定期上報工程進展，分析工程計劃與工程實際出現差異的原因，并及時在總體項目管理目標不變的情況下調整階段性目標。

4.2 提高工程項目管理中現代技術的應用

房地產工程管理過程中還可以借助現代新型技術，通過新技術的應用提供項目管理質量。比如建筑中的BIM技術，即建筑信息模型，BIM技術可收集工程管理中的關鍵信息，通過信息收集與建立仿真模擬，真實的反映出工程施工關鍵信息，作為實際工程施工與管理的參考。

圖1所示為BIM技術在工程施工安全管理體系中的應用，通過BIM技術能夠識別工程管理中可能出現的風險，進而加強風險管控，提高工程管理效果，同時具備了多種施工安全管理功能。

房地產工程項目管理期間，BIM技術還能夠用于物資核銷管理，有效統計施工過程中的物資供應與消耗情況，從而能夠更好的進行動態物資管理?，F階段房地產工程以精裝修房屋為主，整個建筑裝飾過程中，BIM技術能夠進行放樣模擬與施工模擬，提高建筑裝飾效果，解決關鍵性技術問題。通過在工程建設中應用BIM技術可提高較多分項項目的管理效果，確保工程能夠保質保量的預期完成并交付使用。

5? 結束語

房地產工程管理是一項復雜而又專業的問題，現階段管理期間尚存在一定的問題，不同房地產企業需要結合自身實際情況，不斷總結管理中存在的問題，并加強全過程管理與全員管理，善于運用現代科學技術，保證項目管理效果。

參考文獻：

[1]黃永定.房地產工程管理主要流程的優化措施分析[J].住宅與房地產，2017（24）：163.

[2]馮磊.房地產工程管理的創新模式分析[J].住宅與房地產，2019（28）：120.

[3]韓真.試析房地產工程管理的有效途徑[J].地產，2019（18）：83.

[4]王子劍.房地產工程管理主要流程的優化措施分析[J].地產，2019（15）：110.

[5]王武鴻.試析新時期房地產工程管理的有效途徑[J].河南建材，2018（05）：234-236.