房地產企業供應鏈金融發展研究

蔣明君

[摘 要]2016年至今，我國樓市進入明顯的分化階段，三、四線城市仍面臨嚴峻的去庫存壓力，一、二線城市房價過高的問題依舊顯著。為控制房價過快上漲，我國出臺了一系列調控政策，加之中美貿易戰以來帶給中國經濟的沖擊，房地產開發企業面臨巨大的資金壓力，在當前政策約束和經濟下行壓力的大背景下，龍頭房地產企業紛紛試水供應鏈金融模式。文章主要分析了房地產企業供應鏈金融融資、運作模式以及風險關注，以期為房地產企業供應鏈金融的發展提供一定的理論借鑒。

[關鍵詞]供應鏈金融;房地產企業;資產證券化

1 引言

供應鏈金融服務主要是指以核心企業為依托，以真實的貿易交易為背景，通過銀行對核心企業上下游企業的資金流、商流、物流、信息流等進行管理和控制，將單一的中小企業風險轉化為供應鏈企業整體風險，通過核心企業的背書大大降低金融機構為中小企業提供貸款的風險。地產產業鏈結構中，以房地產企業為核心，鏈接材料供應商、建筑和設計公司、中介機構、購房顧客等上下游企業和個人。供應鏈上各個節點產生的應收賬款等，都為整個供應鏈上的中小企業提供了新的融資路徑。現階段，房地產供應鏈金融主要包括兩種模式：一種是以房地產企業為核心的供應鏈金融融資模式，一種是以房地產企業間接參與的供應鏈金融融資模式。但房地產供應鏈金融涉及的主體較為廣泛，一旦發生違約風險，其影響范圍也更廣。因此，探究房地產企業供應鏈金融發展現狀、融資、運作模式以及風險關注，有助于為其今后的可持續發展提供一定的意見和建議。

2 房地產企業供應鏈金融融資模式

傳統的供應鏈金融融資模式主要包括預付款融資、應收賬款融資以及存貨質押融資等模式，但房地產供應鏈結構存在一定的特殊性，文章重點研究了應收賬款融資、存貨質押融資和房地產企業供應鏈保理ABS融資三種房地產企業供應鏈金融融資模式。

2.1 應收賬款融資模式

應收賬款融資模式，主要是指中小企業面臨資金缺口時，將應收賬款質押給金融機構，以獲取資金的一種融資方式。在房地產供應鏈中，中小企業主要是指處于供應鏈上游的中小型建筑公司、設計公司等，與核心企業存在真實的交易過程，且交易過程存在賒銷，中小企業作為債權人，應收賬款具備債券屬性，核心企業作為債務人為中小企業做背書，具體如圖1所示。當中小建筑、設計類企業無法償還金融機構貸款時，金融機構可以要求核心房地產企業承擔還款責任。

2.2 存貨質押融資模式

存貨質押融資模式主要是指中小企業以庫存作為質押，向金融機構申請貸款的一種融資方式。供應鏈中庫存占用了中小企業大部分的資金流，Sadlovska（2012）在其研究中指出企業庫存占據企業運營成本的1/3，嚴重阻礙了企業經營活動的開展。[1]房地產供應鏈中，處于供應鏈上游的材料、設備供應商一般都有數量和金額較大的庫存，因此可以通過該模式緩解資金短缺問題。

房地產企業通過供應鏈金融可以為上下游企業解決短期的融資問題，同樣，以房地產企業為核心也可以構建房地產生態圈，實現房地產企業產融結合，推動房地產企業穩定發展。

2.3 房地產企業供應鏈保理ABS融資模式

馮光華（2016）較早在其研究中提出供應鏈金融應該結合資產證券化，為企業提供更多新的融資途徑。[2]保理ABS模式是目前房地產供應鏈金融應用最為普遍的一種融資模式，是應收賬款供應鏈金融與商業保理相融合后的一種新型融資模式。房地產供應鏈金融保理ABS的基礎資產主要是指上游企業對核心房地產企業產生的應收賬款，上游供應商將應收賬款轉讓給保理商獲得融資，保理商將受讓的應收賬款打包成資產證券化產品，應收賬款到期后，由核心房地產企業支付價款，為ABS產品的投資者兌付本金和收益。目前，我國大型龍頭房地產企業——萬科[3]、碧桂園[4]都發行了保理ABS產品。徐鵬杰和吳盛漢（2018）指出目前供應鏈金融融資模式主要以“1+N”模式為主，“1”表示有較高信用等級的核心企業，“N”表示與核心企業具有賒銷關系的供應商，供應鏈金融應該首選保理ABS模式，并逐步向“去核心化”發展。[5]

3 房地產企業供應鏈金融風險分析

3.1 核心房地產企業信用風險

房地產供應鏈金融融資模式中，房地產企業作為核心企業，為中小上游供應商做背書，通過核心房地產企業的信用作為質押，為中小供應商提供低成本融資。但大部分房地產企業都具有高杠桿、資金密集等特點，面臨當前的經濟、政策背景，目前已經有很多房地產企業出現了資金問題，核心房地產企業面臨較高的信用違約風險，一旦核心房地產企業資金鏈斷裂，企業將無法償還金融機構提供給中小供應商的貸款。

3.2 基礎資產質量風險

房地產企業供應鏈金融保理ABS基礎資產主要是指上游中小供應商企業對核心房地產企業產生的應收賬款。一方面，保理ABS主要面臨虛假交易、偽造應收賬款等風險;另一方面，房地產供應鏈保理ABS模式應收賬款的債務人主要集中在房地產行業，基礎資產同質化嚴重，比較容易受經濟周期波動的影響，且債務人的分布一般與核心房地產企業具有趨同性，容易受區域政策的限制和影響。因此，基礎資產的分散程度影響供應鏈金融融資模式的風險。

3.3 交易結構合理性風險

房地產供應鏈金融存在的另一潛在風險就是交易結構合理性風險，房地產供應鏈金融保理ABS產品與資產證券化產品非常類似，但是并沒有清晰、明確多個債務人之間的債務期限問題，不同債務人之間信用等級以及權責界定不清晰。基礎資產包含的應收賬款可能存在爭議性應收賬款，對存在糾紛的爭議性應收賬款處置方案不明確，如果應收賬款存在糾紛和爭議，則極有可能導致保理ABS產品兌付違約。

4 結論

房地產企業在政策限制、經濟下行的雙重壓力下，應該積極發展供應鏈金融融資模式，不斷創新融資路徑，推動行業可持續發展，同時，在開展供應鏈金融融資服務的同時應注意風險防范。

參考文獻：

[1] VIKTORIA SADLOVSKA. Supply chain finance for emerging markers[J]. Supply Chain Brain， 2012，16（1）.

[2] 馮光華.中國資產證券化市場發展報告2016[J].中國城市金融，2016（8）：80.

[3] 祝捷. 供應鏈金融保理ABS發展研究[D].合肥：安徽大學，2019.

[4] 曹欣怡. 房地產企業供應鏈金融資產證券化運作及風險控制研究[D].南昌：江西師范大學，2019.

[5] 徐鵬杰，吳盛漢.基于“互聯網+”背景的供應鏈金融模式創新與發展研究[J].經濟體制改革，2018（5）：133-138.