房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題分析

程麗紅

[摘 要]隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場規(guī)模不斷擴大，市場競爭壓力也隨之增加。與其他企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金投入，且投資回收時間長、風險大，加強成本管控是當前企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展的重要途徑之一。會計成本核算作為成本管控的基礎性工作，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本管控的過程中，要明確核算對象，通過規(guī)范化的成本核算流程實現(xiàn)自身的健康發(fā)展。文章探析了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題，并提出了相應的優(yōu)化對策。

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);會計成本核算;成本支出

1 房地產(chǎn)企業(yè)會計成本分析

一般而言，企業(yè)的業(yè)務內(nèi)容不同，其成本支出及核算的對象也存在差異，當前房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象主要包括前期工程費用、基礎設施費用以及后期其他費用等。

（1）前期工程費用。是指房地產(chǎn)項目建設前期準備階段產(chǎn)生的費用，包括土地費、建筑安裝工程費及測繪、勘察等工程前期費用。其中土地費用主要為土地征用費（土地出讓金）、勞動力安置費、安置動遷用房支出等;建筑安裝工程費由材料采購費、人工費、設備租借費、安裝、裝飾裝潢費等組成;前期工程費用包括項目可行性研究費、勘測費、測繪費、行政報建費、七通一平費用等[1]。

（2）基礎設施費用。是指建設滿足人們生活需求所需的費用，如電力、給排水、天燃氣及照明等基礎設施費用，公用配套設施費用包括無法有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設施發(fā)生的支出，如居委會、幼兒園、學校及公共設施的區(qū)內(nèi)公建費、物業(yè)辦理費、公共設施維修基金等。這一部分與業(yè)主生活的關聯(lián)性較大，為確保相關公共設施的質(zhì)量，企業(yè)需要保證設施成本的合理支出。

（3）后期其他費用。房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設后期還需支付工程及相關設備的維修費及折舊費，工作人員的勞務費等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設中需要投入大量的資金，資金短缺時企業(yè)多會與銀行合作進行借貸籌資，這其中往往存在利息等費用，在后期發(fā)展過程中企業(yè)還需及時支付融資成本，以確保企業(yè)的信用。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題分析

（1）成本費用歸集不規(guī)范。近年來在我國各項政策的扶持下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，市場競爭壓力不斷加大，部分企業(yè)雖強調(diào)會計成本核算工作的開展，但其忽視會計工作管理制度及準則的確立，致使企業(yè)成本費用分配及歸集等工作缺乏規(guī)范性，如未對基礎設施及公共設施建設等間接費用的歸集進行明確規(guī)定，成本核算中會計人員容易因經(jīng)驗等隨意分配并歸集相關費用，主觀隨意性較強，影響了企業(yè)的成本核算結(jié)果。

（2）成本核算對象不明確。房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出項目較多，部分環(huán)節(jié)的支出賬目較煩瑣，并且工程建設各環(huán)節(jié)的成本費用受市場經(jīng)濟環(huán)境影響較大，其具有較強的不確定性，如市場材料費下降后施工成本降低，不同時期同一項目的成本費用可能存在差異，對此，企業(yè)會計核算人員要定期分批次核算各成本支出，以精準核算企業(yè)的成本支出。在實際工作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)同一項目往往涵蓋多項成本的支出，會計人員在進行成本核算時需要精準劃分費用，但由于會計人員工作水平不足，其工作過程中容易出現(xiàn)成本劃分粗細不等現(xiàn)象。

（3）企業(yè)賬簿設置不科學。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，項目從拿地到建設完成需要幾年的時間，投資周期較長，這一過程中各項成本的支出類型多、金額高，為精準核算成本，多數(shù)企業(yè)設置了詳細的賬目，各項規(guī)范條框較多，列表科目詳盡，項目中的部分成本往往因為時間跨度問題由數(shù)個賬簿記錄，在增加會計成本核算負擔的同時加大了后期審計人員的監(jiān)督難度，降低了房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的精準性。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算對策

（1）合理劃分成本核算費用。針對當前房地產(chǎn)企業(yè)利用直接與間接成本方式分配成本核算費用，在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)業(yè)務需求制定詳細規(guī)范的歸集標準，如設置直接成本與間接成本的劃分依據(jù)，據(jù)此對項目中的各項成本核算工作進行合理分類，構(gòu)建系統(tǒng)匹配的規(guī)范標準。在這一環(huán)節(jié)中，企業(yè)需加強會計人員的成本歸集核算技能培訓與思想教育，增強各會計人員的成本分配類別思想，提高間接成本劃分的精準性。同時在制定分配標準時，會計人員需避免成本利益最大化的分配標準，依照項目的實際情況及后期收益的評估等精準分配成本，以達到工程整體收益最大化目標。

（2）明確規(guī)范成本核算對象。在成本核算對象規(guī)范環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合各項目的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、商業(yè)價值、面積、地理位置、工期、承包單位等因素，依照項目實際情況制定管理需求，科學歸集各項費用，明確費用的主體責任，在稅收清算及成本核算需求下明確規(guī)范項目的成本核算對象。如S房產(chǎn)公司在明確成本核算對象中制定了一系列準則：一是在同一項目中，會計人員要依據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)形式和功能區(qū)域等進行分區(qū)、分批成本核算，并劃定不同的成本核算對象;二是結(jié)構(gòu)、功能、開發(fā)地點、開工和竣工時間等條件相似的，可由一個承包單位進行多項目施工，并將其列為一個成本核算對象;三是若開發(fā)項目工期長、規(guī)模大，會計人員可在執(zhí)行經(jīng)濟責任制的同時依照施工地區(qū)及工期等來劃定成本核算對象;四是針對多項目分攤的配套設施，若其具有獨立的設計及施工圖預算，并被多個項目使用，會計人員需將其列為單獨的成本核算對象，若配套設施僅為一個項目服務且成本較低，可將其納入主體項目成本[2]。

（3）科學設置企業(yè)會計賬簿。在會計賬簿設計中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的發(fā)展現(xiàn)狀、當?shù)胤康禺a(chǎn)政策、市場環(huán)境等，依據(jù)會計制度及流程設置成本核算科目，確定成本項目，針對項目情況對賬簿進行分類設置，并制定全程性成本審核制度。例如，設置總賬、明細賬、現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬等。明細賬目中設置管理費用（下設企業(yè)管理的職工薪酬、修理費、其他費用等明細項目）、銷售費用（下設銷售機構(gòu)的職工薪酬、物料消耗費、差旅費、車輛使用費等明細項目）、財務費用（下設利息支出、匯兌利益、金融機構(gòu)手續(xù)費、其他費用等明細項目）、開發(fā)費用（下設開發(fā)間接費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費等六個二級科目）四類。這其中，財務費用中，財務人員需明確“財務費用——利息支出”與“開發(fā)費用——利息支出”的界限。一般項目開發(fā)期間企業(yè)為項目專門借款產(chǎn)生的利息費用應當予以資本化，記入“開發(fā)成本”科目，項目開始前和完工后產(chǎn)生的利息費用應當確認為費用，記入“財務費用”科目。“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”明細項目設置中，會計人員要明確劃分其與管理費用、銷售費用的界限。管理費用的各明細項目以企業(yè)管理中產(chǎn)生的費用為主，銷售費用下的明細項目以銷售機構(gòu)產(chǎn)生的費用為主，開發(fā)間接成本費用的明細項目以項目管理部門等內(nèi)部核算單位運行中產(chǎn)生的費用為主。

在將項目成本支出劃分為數(shù)個具體類別后，會計人員需依據(jù)各項目的特點進行科學核算，如對發(fā)生次數(shù)或數(shù)額較小的費用可通過項目合并進行核算;針對發(fā)生次數(shù)或數(shù)額較多的費用需單獨設立會計科目，并結(jié)合合同制定成本明細賬目，利用多欄式的賬簿格式詳細記錄項目開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本費用[3]。在動態(tài)審核制度制定中，會計人員需全程追蹤并記錄工程成本的流向，依照工程周期設置數(shù)個平均的時間段，并將其設為結(jié)算日期，以分期分批核算工程款項。這一審核方式不僅避免了人員的不規(guī)范行為，同時提升了企業(yè)的核算精準度。此外，企業(yè)還需設置專門的審計等監(jiān)督部門，以監(jiān)督施工及會計人員的工作。

4 結(jié)論

綜上所述，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算中存在一系列問題，對此，在新時期企業(yè)要合理規(guī)范成本核算對象與費用，科學設置賬簿，并加強會計人員培訓，以強化企業(yè)的成本管控力度，實現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]呂秋艷.房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題分析[J].納稅，2018，12（30）：81，83.

[2]趙瑩.房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題與對策[J].中外企業(yè)家，2017（3Z）：52-53.

[3]劉軍飛.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算常見問題及完善對策[J].中外企業(yè)家，2018（33）：21-22.