宏觀經(jīng)濟(jì)政策不確定性對(duì)房?jī)r(jià)的影響

郭婧

【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)體系中重要的市場(chǎng)，素來備受關(guān)注。而隨著社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平迅速提升，但與此同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)和收益并存，不確定性加劇。本文將重點(diǎn)討論關(guān)于經(jīng)濟(jì)政策不確定性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋價(jià)格的影響，主要利用VAR模型以及脈沖響應(yīng)函數(shù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)政策不確定性對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)政策不確定;房?jī)r(jià);宏觀經(jīng)濟(jì)

1、引言

房地產(chǎn)價(jià)格一直以來是各界人士頗為關(guān)注的話題。2019 年，政府提出要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員周景彤在第六屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇（2015）上表示，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是政策風(fēng)險(xiǎn)，主要的不確定性是政策方面的不確定性。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱嚴(yán)重，市場(chǎng)參與者信息獲取渠道多而散，且資產(chǎn)價(jià)值高，預(yù)期對(duì)于政策變化敏感，不確定性使大家無法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成理性預(yù)期，于是短期內(nèi)房?jī)r(jià)明顯的變化更大程度取決于經(jīng)濟(jì)政策的走向而非民眾的預(yù)期導(dǎo)向作用，經(jīng)濟(jì)政策的不確定引導(dǎo)房?jī)r(jià)的變化。長(zhǎng)期講，房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需平衡，但短期看，政策不確定性被納入宏觀因素影響著房?jī)r(jià)的變化。

2、文獻(xiàn)綜述

2011年由Baker等人基于新聞媒體信息涉及經(jīng)濟(jì)政策不確定性的短語創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)政策不確定性指數(shù)（EPU），為經(jīng)濟(jì)政策不確定性做出如下定義：由于政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策存在一定的隨機(jī)性，公眾對(duì)于未來政策不確定性無法準(zhǔn)確預(yù)期其帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并用其來衡量不確定性程度。政策不確定性對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的影響近年來有學(xué)者進(jìn)行了研究。李仲飛（2013）等認(rèn)為市場(chǎng)的不確定性對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，想要抑制房?jī)r(jià)過快上漲，一方面需? ?要提高市場(chǎng)的信息透明度，減少信息不對(duì)稱，減輕市場(chǎng)不確定性的程度，另一方面需要適度控制信貸規(guī)模，減少因不確定性對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。劉金全（2018）運(yùn)用一定計(jì)量模型分析出，經(jīng)濟(jì)不確定性會(huì)削弱貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果，他認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)預(yù)期管理，保持政策的連貫性與一致性，以降低經(jīng)濟(jì)不確定性對(duì)貨幣政策的影響。張浩等人（2012）采用LSTVAR模型及廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)實(shí)證分析了不同政策不確定性環(huán)境下宏觀變量沖擊對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，并得出結(jié)論，隨著政策不確定性增加，宏觀沖擊對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來的影響更大。吳佳（2019）利用VAR模型，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期、政策不確定性與房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：基于理性預(yù)期理論，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在正向影響;隨著政策不確定性的增加，市場(chǎng)參與者風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，將會(huì)抑制房?jī)r(jià)波動(dòng)。Huang等人（2018）得出結(jié)論，政策不確定對(duì)市場(chǎng)投資產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了長(zhǎng)期影響，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以反映出穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)政策。因此，本文將參考前人的文獻(xiàn)，將理論與實(shí)際相結(jié)合，主要分析EPU對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文希望通過結(jié)論為政府提供有關(guān)不確定性影響住房市場(chǎng)的客觀證據(jù)和建議，同時(shí)可以為政策不確定性對(duì)其他市場(chǎng)的影響提供參考。

3、實(shí)證檢驗(yàn)

3.1數(shù)據(jù)來源及處理

由于1998年中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了重大改革，因此本文選取1998年之后的數(shù)據(jù)，本文選取1998年1月至2019年09月的月度數(shù)據(jù)。本文房?jī)r(jià)變量用“當(dāng)月商品房銷售額/當(dāng)月商品房銷售面積”代替（張浩等，2015）、房?jī)r(jià)處理后的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)差分得到其增速。本文為了將研究面更廣泛，將政策不確定性用中國(guó)的EPU指數(shù)。貨幣政策的變動(dòng)用廣義貨幣供給量M2同比增長(zhǎng)率代替、利率用30天銀行間同業(yè)拆解利率代替、通貨膨脹率用CPI指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)率代替、投資水平用固定資產(chǎn)投資完成率代替，匯率變量用人民幣實(shí)際有效匯率代替，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境用國(guó)房景氣指數(shù)代表。數(shù)據(jù)均可從wind獲取。為了避免通貨膨脹影響研究變量，部分變量剔除通脹得到實(shí)際價(jià)格，為了消除季節(jié)性因素，對(duì)部分變量進(jìn)行季節(jié)性處理。本文均用Eviews處理。

變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表一：

3.2 VAR模型及廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)

首先進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，在對(duì)各變量進(jìn)行一階差分后，所有變量均平穩(wěn)。如表二：

在保證數(shù)據(jù)和模型平穩(wěn)性的前提下，選取最優(yōu)滯后階數(shù)為4階的滯后階數(shù)。由于脈沖響應(yīng)函數(shù)要考慮變量的次序，Pesaran和Shin（1998）所提出的廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)解決了這個(gè)問題，可以不考慮變量排序得到唯一的脈沖響應(yīng)函數(shù)，因此本文用廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)分析變量間的關(guān)系。如下圖，左側(cè)為經(jīng)濟(jì)政策不確定性對(duì)房?jī)r(jià)的脈沖響應(yīng)，右側(cè)為房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)政策不確定性的脈沖響應(yīng)。

從圖中可以看出，我國(guó)的政策不確定性對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊影響是負(fù)向的，但在第一期后影響會(huì)減弱，第2期的負(fù)向影響又重新增加，第3期這一負(fù)面影響逐漸減小，直至第4期影響變?yōu)檎虿⑶以诘?期后影響消失。政策不確定性對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了負(fù)面的沖擊，證明了政策不確定性對(duì)房?jī)r(jià)的作用是顯著的，并且政策不確定性的增加會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，說明政策的不確定? （下轉(zhuǎn)41頁）? ? ?（上接38頁）對(duì)房?jī)r(jià)的影響是短期性的，并不會(huì)造成長(zhǎng)期的影響。VAR模型可以得到變量之間的交互關(guān)系，反過來，從廣義脈沖響應(yīng)圖中看出，房?jī)r(jià)對(duì)不確定性的影響也呈負(fù)向影響，但影響幅度要小一些，并且在第2期后影響就變?yōu)檎蛴绊懀f明隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，剛開始雖然會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)向好的趨勢(shì)，減少經(jīng)濟(jì)的不確定性，但隨著時(shí)間的推移，一方面房屋的大量買賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)突然的交易活躍會(huì)增加經(jīng)濟(jì)的不確定性，另一方面若房?jī)r(jià)高居不下也會(huì)引起消費(fèi)者的恐慌，并且房?jī)r(jià)上漲可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，從而引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加經(jīng)濟(jì)和政策的不確定性。因此本文的結(jié)論是，不確定性和房?jī)r(jià)的影響是雙向影響，并且都在初期具有負(fù)向影響，之后負(fù)向影響逐漸減小。

結(jié)論：

通過理論和實(shí)證分析，經(jīng)濟(jì)政策不確定性的變化對(duì)中國(guó)的住房市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著的消極影響，并且經(jīng)濟(jì)政策不確定性對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有一定時(shí)滯性。這說明在宏觀層面，一定時(shí)期內(nèi)，受經(jīng)濟(jì)政策的不確定性的影響，房?jī)r(jià)會(huì)隨之波動(dòng)。因此，在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，保持政策的穩(wěn)定性有助于維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。政府應(yīng)該謹(jǐn)慎使用相關(guān)政策干預(yù)市場(chǎng)，減少經(jīng)濟(jì)政策的不確定性，使房?jī)r(jià)維持在一個(gè)穩(wěn)定合理的水平，也有利于維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，進(jìn)而使整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)積極健康的發(fā)展。因此，穩(wěn)政策，穩(wěn)預(yù)期有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，反過來，房市有序的發(fā)展也有利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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