事業(yè)單位物業(yè)管理面臨的難題及解決思路

宋亞天

隨著現(xiàn)代化步伐的加快，我國事業(yè)單位的各個(gè)方面都在穩(wěn)步推進(jìn)改革當(dāng)中。應(yīng)國務(wù)院部署與要求，全國上下的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位都要推行物業(yè)管理全面化的后勤服務(wù)改革，但由于事業(yè)單位情況特殊，遺留性問題較多，改革推進(jìn)難免陷入僵局。機(jī)關(guān)服務(wù)局負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)的后勤服務(wù)保障工作，我國機(jī)關(guān)與事業(yè)單位的后勤保障工作亦有相互借鑒之處。對事業(yè)單位物業(yè)管理面臨的難題與解決思路進(jìn)行深入探究，既是為當(dāng)前事業(yè)單位推行物業(yè)管理體制改革理清思路，也是為全國上下的機(jī)關(guān)與事業(yè)單位后勤服務(wù)體制改革提供辦法。本文將深入挖掘事業(yè)單位大院與住宅區(qū)推進(jìn)物業(yè)管理全面化的難點(diǎn)，進(jìn)而探尋事業(yè)單位物業(yè)管理全面化難題的解決思路。

一、引言

事業(yè)單位因情況特殊，故而在大院與住宅區(qū)推行物業(yè)管理存在一定困難，需先攻克歷史遺留性問題，逐步改變住戶思想，將事業(yè)單位物業(yè)管理全面化的優(yōu)勢完全展現(xiàn)出來，抹去“物業(yè)管理=撤銷福利”的老舊觀念，鼓勵(lì)事業(yè)單位大院與住宅區(qū)支持國家后勤服務(wù)改革工作，從而真正解決事業(yè)單位物業(yè)管理難的問題。下面將從事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)的原始管理模式、事業(yè)單位推進(jìn)物業(yè)管理全面化難點(diǎn)分析與事業(yè)單位物業(yè)管理工作順利推進(jìn)的解決思路三方面進(jìn)行論述，全面研究事業(yè)單位物業(yè)管理工作推進(jìn)的難點(diǎn)的產(chǎn)生原因和推進(jìn)辦法。

二、事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)的原始管理模式

事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)是我國設(shè)立的開展教育、文化、科學(xué)、衛(wèi)生等社會(huì)服務(wù)工作組織的各級工作人員與家屬居住的區(qū)域，其原始管理模式因種種原因而一直處于落后狀態(tài)，且事業(yè)單位部分情況特殊，物業(yè)化管理改革推進(jìn)進(jìn)程緩慢，長久以來得不到有效解決方法。要想解決這一難題，首先應(yīng)從事業(yè)單位的大院和住宅區(qū)的原始管理模式說起。

（一）住戶群體特殊性

事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)住戶群體通常是事業(yè)單位的工作人員及其家屬。但隨著我國發(fā)展動(dòng)向，經(jīng)濟(jì)形勢逐漸大好，人才引進(jìn)力度加大，事業(yè)單位員工平均年齡也逐漸趨于中青年化，這些有思想、敢作為的中青年職工群體往往不會(huì)選擇大院與事業(yè)單位住宅區(qū)進(jìn)行居住，故而逐漸地事業(yè)單位的住宅區(qū)和大院住戶年齡趨于老年化，往往是老干部群體居住。老干部群體及其家屬往往思想不比中青年一代開放，生活大都秉持節(jié)儉與樸素的理念，不執(zhí)著于生活環(huán)境與品質(zhì)的提升，而是更在意居住的簡單舒適與周圍環(huán)境的熟悉清凈。這是形成事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)原始管理模式的一大原因。

（二）事業(yè)單位大院、住宅區(qū)的原始管理模式的形成

事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)的原始管理模式的形成過程有兩大背景。第一大背景是我國事業(yè)單位一直秉持“高效簡潔、嚴(yán)謹(jǐn)清正”的工作理念與優(yōu)良作風(fēng)，所以在國務(wù)院尚未提出事業(yè)單位推行物業(yè)管理全面化的后勤服務(wù)管理改革之前，事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)一直推行管理從簡化的原則。另一背景則是由于我國建國七十周年以來幾度浮沉才取得了今天的成就，科技、文化、醫(yī)療、教育等方面的工作也曾經(jīng)歷幾度艱辛困苦，現(xiàn)今國家的強(qiáng)盛和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開我國各方面事業(yè)單位組織工作的井然有序和上下一心，所以歷史上由于開展科技、文化、教育、醫(yī)療等方面工作所需探索與實(shí)踐工作的繁雜與艱辛，這些事業(yè)單位各部門各層次的工作人員的福利制度也相對比普通單位的福利制度更加完善，這一點(diǎn)也是事業(yè)單位大院與住宅區(qū)的產(chǎn)生原因?；谝陨蟽煞矫娴拇蟊尘?，事業(yè)單位的大院和住宅區(qū)便在歷史上形成了除繳納水、電費(fèi)以及房租以外不收取其他費(fèi)用的自由化管理的原始管理模式，同時(shí)也形成了較為老舊的居住環(huán)境、居住條件與居民思想。

三、事業(yè)單位推進(jìn)物業(yè)管理全面化難點(diǎn)分析

上文深入挖掘與探索了事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)原始管理模式的形成，為分析全面推進(jìn)物業(yè)管理改革在事業(yè)單位的大院和住宅區(qū)施行的難點(diǎn)做了充分鋪墊。事業(yè)單位在歷史上的獨(dú)特地位使其形成了自由化管理模式，加上大院與住宅區(qū)住戶老齡化情況嚴(yán)重，小區(qū)設(shè)施陳舊，物業(yè)管理全面化的后勤服務(wù)改革推進(jìn)面臨著諸多困難。所謂物業(yè)管理全面化，即對事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)的居住環(huán)境實(shí)行方方面面的物業(yè)化管理。小到基礎(chǔ)衛(wèi)生和交通秩序，大到綠化建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、房屋修繕與治安管理，事業(yè)單位大院與住宅區(qū)居住環(huán)境的方方面面只要涉及居住條件與公共區(qū)域維護(hù)就由區(qū)域內(nèi)物業(yè)負(fù)責(zé)到底。事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)域的美觀、有序與穩(wěn)定將會(huì)吸引更多的新生力量，更有利于人才引進(jìn)與事業(yè)單位管理的后勤工作順利開展。盡管推行事業(yè)單位大院與住宅區(qū)物業(yè)管理全面化的好處多多，但談到物業(yè)管理，與之相聯(lián)系的第一印象便是物業(yè)管理費(fèi)用，這道繞不過的門檻往往被曲解為福利政策的消失，從而引發(fā)居民對區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的抵制情緒。下面將層層遞進(jìn)，深入剖析事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)推行物業(yè)管理全面化的諸多難點(diǎn)。

（一）居民年齡階層陷于老齡化，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理推行困難。第一部分已對這一點(diǎn)進(jìn)行簡要分析，在此進(jìn)行深層次論述。時(shí)代發(fā)展日新月異，中國已然以大國姿態(tài)屹立在世界舞臺，但要想在世界舞臺取得長足發(fā)展，必然要緊緊追隨世界發(fā)展的腳步，保持原有優(yōu)勢，同時(shí)加快國內(nèi)各方面改革的步伐。古有俗語“攘外必先安內(nèi)”，事業(yè)單位管理的后勤工作看似不如事業(yè)單位的其他工作光鮮亮麗，實(shí)則事業(yè)單位管理工作方方面面的井然有序都依靠于后勤服務(wù)體制的穩(wěn)定。我國建國七十年有余，中華民族的發(fā)展史是老一輩革命家兢兢業(yè)業(yè)、艱苦卓絕的奮斗史，也是老一輩科技、教育、醫(yī)療、文化等方面的卓越人才發(fā)展與奮斗的血淚史。我國自改革開放以來取得的成就舉世矚目，尤其是在習(xí)近平總書記的領(lǐng)導(dǎo)下，新時(shí)代的到來加速了各方面的改革步伐。老一輩事業(yè)單位工作人員一時(shí)難以轉(zhuǎn)換思路，艱苦卓絕和努力奮斗的決心屹立不倒，“高消費(fèi)”物業(yè)管理自然成了老齡化情況嚴(yán)重的事業(yè)單位大院和住宅區(qū)住戶的“心頭患”。

（二）大院與住宅區(qū)實(shí)際居住條件遠(yuǎn)不能支撐高質(zhì)量的物業(yè)管理推進(jìn)。雖說我國原有的事業(yè)單位大院和住宅區(qū)（包括其中的業(yè)主自由管理模式在內(nèi)）是一種針對事業(yè)單位管理人員的福利與嘉獎(jiǎng)制度成果，但目前我國大部分地區(qū)的事業(yè)單位大院與住宅區(qū)的實(shí)際居住條件并不如普通住宅區(qū)的居住條件優(yōu)越，這也是中青年職工大都不愿選擇同親屬留在事業(yè)單位或事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)居住的主要原因。居住條件的不足不僅表現(xiàn)在綠化及基礎(chǔ)設(shè)施完善度上，還體現(xiàn)在房屋老化程度高和入住設(shè)施老損嚴(yán)重等方面。重新建設(shè)所耗費(fèi)的人力與物力不是一般事業(yè)單位能夠支持的，故而這項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)制度也往往空成擺設(shè)，這也是區(qū)域內(nèi)老齡化嚴(yán)重的重要原因。事業(yè)單位大院與住宅區(qū)內(nèi)部的供水、供電問題往往不足以支撐居民實(shí)際需求，電路老損和管道小、需求大的問題一直無從解決，若維修和重裝則需要住戶自理。道路條件與綠化條件也往往不能滿足規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊且不齊全，大院和住宅區(qū)內(nèi)部設(shè)施的諸多問題得不到批量解決，物業(yè)管理推進(jìn)也只能一拖再拖。

（三）居民物業(yè)管理意識不強(qiáng)，內(nèi)部管理人員素質(zhì)亟待提升。由于傳統(tǒng)的自由管理模式已成為事業(yè)單位大院和住宅區(qū)入住福利的一部分，思想一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，且過去事業(yè)單位的大院與住宅區(qū)的管理與維修問題都由相應(yīng)的房管部門解決，除水、電費(fèi)用和租房費(fèi)用之外不收取任何費(fèi)用。一旦全面推進(jìn)物業(yè)管理改革，物業(yè)管理費(fèi)用的繳納則成為住戶心中的一道門檻，與過去福利待遇相比，物業(yè)管理帶來的落差感和沖擊感使住戶本能抗拒。散漫化的傳統(tǒng)自由管理模式帶來的慣性思維導(dǎo)致事業(yè)單位大院和住宅區(qū)的內(nèi)部管理人員職業(yè)素養(yǎng)得不到提升，同時(shí)這部分住宅區(qū)管理人員通常并非專業(yè)的后勤管理服務(wù)人員，工作能力較低，年齡偏大，文化素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)都亟待提升。

四、事業(yè)單位物業(yè)管理工作順利推進(jìn)的解決思路

深入剖析事業(yè)單位物業(yè)管理工作推進(jìn)的難點(diǎn)后進(jìn)行對癥下藥，下文將探討事業(yè)單位物業(yè)管理工作順利開展的工作思路，針對大院與住宅區(qū)物業(yè)管理問題提出幾點(diǎn)解決辦法。

（一）增強(qiáng)宣傳教育力度，建立居民對物業(yè)管理的“重新認(rèn)識”。物業(yè)管理實(shí)際是市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)機(jī)制的體現(xiàn)，實(shí)行物業(yè)管理制度的優(yōu)點(diǎn)落實(shí)到居民身上時(shí)，大可不必談?wù)摵暧^經(jīng)濟(jì)方面那些不易理解的優(yōu)勢，宣傳工作的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)落實(shí)到居民福利身上，切實(shí)讓居民體會(huì)到實(shí)行物業(yè)管理制度對于居住環(huán)境和居住條件的提升都有重要影響。這一點(diǎn)需與事業(yè)單位福利制度緊密配合，適當(dāng)調(diào)動(dòng)員工福利資金運(yùn)用于物業(yè)管理費(fèi)用的部分抵扣中，爭取為居民提供優(yōu)質(zhì)且高性價(jià)比的有償物業(yè)管理服務(wù)。

（二）物業(yè)管理方的人才引進(jìn)與職工素養(yǎng)問題需物業(yè)公司嚴(yán)格把關(guān)。推行事業(yè)單位大院與住宅區(qū)物業(yè)管理全面化改革，則不能照搬原有區(qū)域內(nèi)部的工作人員，可面向社會(huì)選聘優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，同時(shí)要求物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的人才引進(jìn)與職工素養(yǎng)的質(zhì)量把關(guān)。只有高質(zhì)量的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，才能應(yīng)對事業(yè)單位大院與住宅區(qū)內(nèi)部諸多原始問題，給居民交出滿意答卷。

（三）物業(yè)管理補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)來源可調(diào)動(dòng)原有內(nèi)部管理人員，變通方式，積極經(jīng)營。所謂變通經(jīng)營即調(diào)動(dòng)原有人員進(jìn)行單位實(shí)業(yè)發(fā)展從而為大院與住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼進(jìn)行籌劃。例如，原有的區(qū)域內(nèi)部管理的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)后，可從事社區(qū)設(shè)施維修、急需配送等有償服務(wù)，方便居民生活的同時(shí)也增加了物業(yè)管理補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)。

五、結(jié)語

事業(yè)單位大院和住宅區(qū)的物業(yè)管理推行的確面臨重重困境，但物業(yè)管理改革是我國后勤服務(wù)改革的必然發(fā)展方向，是事業(yè)單位房地產(chǎn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)。事業(yè)單位推行物業(yè)管理工作時(shí)切不可施以強(qiáng)制手段，否則物業(yè)管理方與住戶方必定矛盾重重，居住條件與居住環(huán)境得不到應(yīng)有改善，這與推行物業(yè)管理全面化的初衷背道而馳。只有事業(yè)單位積極籌措補(bǔ)貼資金，變通管理思路，同時(shí)加大社區(qū)內(nèi)宣傳力度，將物業(yè)管理的好處落實(shí)在住戶身上，才能順利開展物業(yè)管理工作。（作者單位：黃河水利委員會(huì)機(jī)關(guān)服務(wù)局基建處）