資金鏈視角下的房企風險管理

王鑫睿

在十三五規劃中，國家層次提出了“三去一降一補”的宏觀政策，這樣的政策推出，必然會對房地產企業帶來很多的影響。短期來看，去杠桿的提出，會給高負債高杠桿的房地產企業帶來一定的利潤損失，使得資金鏈愈發緊張，風險也會日益提高。如果不對資金鏈的風險加以管控，之后可能導致的資金鏈破裂等情況會極大的威脅到房地產企業的生存與發展。本文將綜合目前已有的文獻資料，以R企業為例，從資金鏈的視角分析房地產企業的風險管理，從資金鏈危機的產生原因出發，結合實際，評價其風險管理情況，分析其原因，并給出在當前市場經濟的大環境下，房地產企業針對資金鏈這一重要環節，所要做出的防范措施與意見。

一、引言

資金鏈是各類企業維持日常正常的經營活動所需的保障，是從資金投資到資產，再到現金的一個不斷良性循環的過程。從企業資金循環的各個過程來看，資金鏈的每一個部分都有其特定的作用，因此，資金鏈對于房地產這種資金需求量大的行業來說，更是需要做好風險管理。一旦企業管理層缺乏對資金鏈的正確認識，無法良好地運營資金，不能對資金鏈產生控制，整個企業將會陷入危機之中。

二、R企業的發展歷程

R企業在2003年成立，2010年與香港正式掛牌上市，其主要的營業業務為住宅及商業地產綜合開發。R企業從一個普通的房企一路發展至今，成為“中國房企從公司品牌效應TOP10”，其中很多成就歸功于一路以來的收購兼并戰略。由于在傳統的拍賣市場上拿地的成本越來越高，通過對項目或行業公司的并購這種曲線救國的方法，使公司實現了高增長 。原因有二，第一，收購時項目一般處于在建或者竣工狀態可迅速投入銷售，為企業輸入現金流。因此，通過兼并收購使企業的項目開發周期縮短。第二，通過收購可以獲得對企業的控制權，更加方便其進入新的市場。

三、R企業目前的內部資金鏈風險

（一）房地產企業資產負債率居高不下

根據國家統計局的有關數據統計顯示，如表3.1所示，在2014-2018期間，房地產企業的資產負債率居高不下，截至到2018年已經達到了79.1%，杠桿率處于有史以來最高位置。

根據R企業2014-2018五年的年報數據，R企業的資產負債率比全國該行業的平均資產負債率要高，近些年的情況尤為嚴重，平均每年均高出10%左右。如果企業的資產負債率過高，可以理解為還款壓力大。可是一旦外界出現一些不良狀況，必然會影響到正常的生產經營活動。對于R企業來說，如果出現不能及時收回銷售款項的情況，便會更加加劇其資金鏈壓力。

（二）融資手段較少，基本上以銀行貸款為主

通過對國家統計局的數據分析，目前房地產企業的主要融資手段是依賴自籌資金、定金和國內貸款，并且其中的定金及預付款的比例從2014年占比全部資金的26%穩步增長到2018年的34%。但是定金和預收款等基本上又是來自于國內銀行貸款所得，因此，本文認為房地產的主要融資手段是以銀行貸款為主。隨著國家銀根收緊，例如，在2018年1月25日到26日召開的“全國銀行業監管會議”上，銀監會提出了：努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市。如果政策繼續加壓，那么必然會影響到整個房地產行業。作為房地產行業中的領先者，R企業的資金鏈受到影響也是理所當然的。

（三）資金使用效率較差

從企業年報中披露的數據可知，R企業的存貨周轉率次較低，其2014-2018年的存貨周轉率次基本保持在0.33左右。而又由于房地產企業的存貨使用量絕大多數的資金，那么房地產企業的存貨周轉速度便能對資金鏈的風險產生關鍵作用。

由于之前本文認為R企業一路發展，主要的原因是對在建或者竣工的項目進行收購。因此，這也帶來了另一個不好的狀況，就是存在存貨不能及時變現，從而進一步加劇了企業資金鏈壓力，使得企業的資金使用效率降低，更嚴重的情況下，可能出現資金鏈斷裂的風險。這些風險對于房地產這種高資金企業來說是致命的風險。

（四）盈利能力較差

健康穩健的資金鏈需要企業擁有穩定的現金流，而穩定的現金流需要企業具有穩定的盈利能力。資本市場往往是“嫌貧愛富”的，只有當一個企業能夠保持穩定且良好的發展態勢的時候，企業才能更容易從資本市場上獲得融資，從而可以進一步發展。實現現金-產品-現金的循環式健康發展模式。

相比較銷售收入而言凈利潤變動起伏較大，說明公司的盈利水平不穩定，受到市場、政策等因素的影響較大，對于企業獲得穩定的現金流產生了影響，進而對資金鏈的壓力增加。

四、R企業目前的外部資金鏈風險

（一）政策，以信貸政策為主

從近十年前的“國八條”開始，我國在房地產政策這方面一直采用的是以信貸政策來調控房地產行業，具體來說，主要包括提高貸款要求，甚至出現對二手房的停貸政策。同時提高準備金額，以減少商業銀行的對外，特別是對房地產企業的放貸能力。由于政策是全面，全方位的，不存在房地產企業的特例。因此，本文認為，由于政策的收緊，對于R企業來說，其回籠資金的速度會進一步下降，繼續對資金鏈造成壓力，提高了資金鏈風險。

（二）融資監管

R企業是在中國香港上市的公司，由于我國的金融政策，使得R企業在香港的資本市場上的融資依然需要境內的監管機構監管，一套融資流程下來，時間較長，程序比較慢，融資相對于其他房地產公司來說，資金鏈的靈活性不高。

（三）房地產行業的特征

從全球的角度來看，房地產行業基本上都是一種對資金需求量極高的行業，不僅開發周期長，而且前期需要海量的資金投入。后期的周轉速度慢，存貨變現能力不強。同時，由于開發周期長，期間極有可能收到外界或內部的各種因素的影響，從而可能進一步惡化資金鏈的情況。綜上各種原因，使得對房地產行業來說，資金鏈顯得十分重要也變得十分脆弱。

五、對R企業的資金鏈風險的優化建議

（一）尋找新的融資方式，優化資金來源

不同于以往以銀行貸款為主，在目前的資本市場上，出現了一些新型的融資方式。例如：海外私募、可轉債、房地產信托投資基金、租約變現等融資方式。雖然這些融資渠道還在逐漸建設過程中，但是對于R企業來說，也是可以積極采用新型方式來緩解目前的資金鏈緊張的壓力。

（二）提高周轉率，加快建設速度

房地產企業的銷售目標是將庫存的房子賣出去，銷售是重中之重，只有將房子賣出去才能得到回款，否則庫存的房子是不能主動變成現金。為了提高周轉率，要在保證質量的前提下，加快建設速度，另外房地產企業應該拓寬銷售渠道，加大宣傳力度，利用諸如微博、微信公眾號等新媒體技術快速將產品推向市場。以此來吸引更多的潛在消費者關注，并最終形成訂單。

（三）合理投資，拓寬贏利點

由于R企業的起步是依賴大規模收購，但是在目前的市場環境下，這種做法并不合理。公司需要對每一個收購項目進行正確合理地判斷，由于行業的特殊性，對資金需求量大，所以針對每一個新項目都要做好可行性研究，不可一味圖快圖大。另外，不能將雞蛋放到一個籃子里。適當地將資金分散出去，選取不同的、合適的項目進行組合。開發不同類型的房地產項目，以面對之后愈發復雜的房地產市場。

六、結語

房地產企業能夠順利進行項目開發和建設的重要前提就是擁有足夠的資金，資金鏈是房地產企業的命脈，其重要性是不容小覷的。如何進行資金鏈風險防控，使資金鏈能夠良性運轉對房地產公司來說是至關重要的。本文在資金鏈的相關理論研究的基礎上，詳細分析了造成R企業房地產公司資金鏈風險的原因，通過全文的分析研究，主要得出以下結論：

首先，房地產企業的開發規模應該與其所能駕馭的資金鏈規模有關，不能盲目擴張。在目前國家層次開始重點調控房地產市場的時候，更不能一味圖快圖大。房地產企業一個項目的開始到最后的出售，處處都是需要大量的資金，如果不能將開發規模與資金鏈規模很好的匹配，那么會使得后期可能出現資金鏈斷裂，項目中途失敗等事件的產生。

其次，房地產企業要嚴格控制資產負債率，控制成本，提高資金使用效率。要將資金的實用周轉運用到企業經營的各個環節上。同時資金的使用要結合實際情況，使得房地產企業的資金符合其本身的企業運轉規律。

最后，針對R企業資金鏈現在存在的問題，本文認為存在三個解決方法。R企業可以尋找新的融資方式，優化資金來源;提高周轉率，加快建設速度;合理投資，拓寬贏利點等來解決現存的資金鏈問題。（作者單位：安徽財經大學會計學院）