論長效機制下的我國房地產宏觀調控

梁海瑜

我國改革開放以來，我國經濟社會有了突飛猛進的快速發展，房地產業也隨之異軍突起。在當代房地產業取得飛速發展的這些年中，房地產業對當代我國發展國民經濟的重要貢獻舉足輕重，然而一些重大問題也將會隨之不斷產生。近年來，各國家陸續出臺了許多針對房地產的宏觀調控優惠政策，對我國房地產業的健康穩定發展雖然起到了一定的推動作用，但要真正實現我國房地產業長期健康穩定快速發展，還需要加快構建一套比較完善的房地產市場宏觀調控政策機制。本文從分析我國當前房地產業實際發展情況特點出發，對房地產行業宏觀調控建設長效機制的基本內涵以及加快構建這些長效機制的存在必要性進行了闡述，并對如何加快構建房地產業在宏觀調控下的長效機制建設提出了具體對策和工作建議。

近幾年來，隨著房地產開發市場的不斷快速升溫，房價的漲幅持續快速攀升，我國對房地產市場宏觀調控的支持力度不斷加大。與此同時，房地產市場宏觀調控總體問題也已經成了社會各界廣泛關注和學術研究的一個重要熱點問題，但是對房地產市場宏觀調控的長效機制的深入研究幾乎一直處于一個空白化的狀態。由于我國房地產市場宏觀調控中很多關鍵政策問題是臨時性的和應急性的，缺乏對房地產宏觀調控的決策機制體系構建和政策制度實施安排的統籌規劃，不少直接影響宏觀調控整體效果的政策深層次矛盾問題，并未得到完全根本性有效解決，由此嚴重削弱了房地產宏觀調控的整體效果。因此，如何加快構建房地產市場宏觀調控的整體長效機制，是當前擺在我們面前亟待解決的一個重大戰略課題。

一、構建房地產宏觀調控長效機制的重要意義

房地產業一直是我們國民經濟的重要支柱產業，在我國經濟社會發展中一直占有重要主導位置。并且一直是我國關聯度非常高的新興產業，該領域產業的快速騰飛在很大程度上也可以直接促進我國國民經濟的高速健康增長。但如果房價過高，甚至可能形成膨脹過度的住房資產市場泡沫，就不能有利于經濟社會基本資源的有效合理配置，如果資產泡沫一旦破裂，必將對未來國民經濟發展造成重大經濟沖擊。從這個一定程度上來說，國家提出實施新的宏觀調控刺激政策非常必要，而且對我國房地產業的實施宏觀調控刺激政策，不能僅僅是臨時性的一種安撫刺激政策，還需要一個新的長效機制體系來加以作為政策保障。

二、構建房地產調控長效機制的建議

（一）促進房地產市場稅收機制構建

在加快構建房地產開發稅收管理機制體系方面，應該從我國的實際市場國情出發，因地制宜。具體來說，可以根據我國社會經濟中的不同消費群體，分不同層次征稅來對其進行差別征稅。有些納稅人不僅擁有多套私人住房房產﹑并且占據了大量住房資源，更有甚者就是利用這些多獨占的住房資源，從而謀取了巨額經濟暴利，對于這些納稅人國家就認為應該多一點征稅。而對于那些辛辛苦苦儲蓄積攢多年卻僅僅用錢購買了可供自己居住的一套房子的普通農村老百姓，就認為應該少一點征稅，在具體稅收上應該給予財稅政策的更多優惠性和支持。有了完善的企業稅收控制體系，還要在個稅征收實施階段繼續采取有力控制措施，，塞當前稅收體制漏洞，達到稅負公平。

（二）加快完善住房租賃體系建設

我國城鎮居民購買個人住房的市場體系初步基本形成，但是目前公共租賃住房使用市場管理體系仍然還存在很多突出問題。完善城鄉住房土地租賃制度體系化，既是加快深化城鄉住房租賃制度結構改革的重要組成內容，也是加快實現城鄉居民購買住房既有所住安居的重要發展路徑。建立全市房屋房產租賃行業信息服務中心，提供全市房屋租賃的信息集約化、專業化信息服務，負責全市房屋租賃信息體系組織建設和經營管理。租賃住房信息服務中心主要采用專業市場化模式運作，政策上享受政府的相關財政補貼和其他稅收相關優惠政策措施，又同時接受地方政府的直接監督和嚴格管理。健全推進租賃行業住房市場法制建設，加強租賃行業市場監管執法力度，明確管理租賃住房雙方合法權利和合同義務，規范市場競爭行為，建立透明高效的公共租賃服務市場。

完善城市公租房租賃體系保障建設，公租房租賃保障服務對象主要以進城的務農名工、大中專院校畢業生以及初入城市的中低收入者家庭為主，完善公租房周圍配套完善的基本醫療、教育等基本民生公共服務配套設施，研究制定合理的租賃費租金收取管理標準，保證城市低收入者具有支付租金能力，確保公租房租金價格跟隨當地經濟波動市場情況而不同動態發生變動，加快建立健全公租房市場產權交易和租金退出保障機制。逐步探索培育建立商品化住房租賃金體系，運用土地稅收抵扣和財政補貼等政策措施，鼓勵地產開發商等大型金融機構資金進入我國商品房土地租賃金融市場，擴大住房租賃機構住房資金來源。形成一個主體經濟供給多元、管理規范服務高效的公共住房土地租賃市場體系，需要形成一套市場經濟規則清晰、保障明確職責到位、政府部門監督高效的房地產市場宏觀調控的健全長效機制。

（三）保障房地產市場宏觀調控政策的獨立

房地產開發市場中的宏觀調控措施，應當保持宏觀調控實施目標和宏觀調控實施方法的基本獨立性，并應當區別于宏觀經濟的其他調控政策措施。宏觀經濟的主要調控政策方法主要以實施貨幣政策、財政政策控制為主，調控政策目標主要內容是能夠實現促進我國宏觀經濟平穩健康穩定發展，保證發達國家主要經濟社會金融安全，房地產開發市場中的宏觀調控主要政策方法以實施戶籍限制政策、土地使用政策、稅收政策等調控為主，以能夠實現房地產開發市場長期平穩健康穩定發展、以及能夠滿足不同年齡收入階層家庭住房市場需求水平為主。如果目標實現保證不了房地產資本市場及其宏觀調控的根本獨立性，那么房地產市場調控就可能會逐漸偏離房產市場本身，偏向其他宏觀經濟政策調控中的目標。

在房地產投資市場健康發展的整個過程中，政府進行宏觀調控必不可少，而未來幾年我國更多地應該更加注重房地產市場宏觀調控政策長效機制的基本建立和有效運行，以便有效促進房地產開發市場的長期有序健康穩定發展。（作者單位：鄆城縣自然資源和規劃局）