財務視角下房地產企業經營中的問題

王成 張琨蕊 王超

房地產業是高利潤的行業，許多企業在盲目擴張時忽視了經營管理，財務風險逐漸加劇，最終導致資金鏈斷裂引起破產倒閉。同時，國家的宏觀政策也對房地產企業產生深遠影響，政府的財政政策、貨幣政策促進或抑制房產的銷售，從而控制房價的走勢;銀行的信貸把控著地產企業的資金鏈，刺激或制約著企業的發展。隨著“十三五”規劃的布局，我國經濟發展進入新階段，在新常態背景下，房地產帶動傳統產業的階段基本結束。如何讓房地產企業的大量資金流向新經濟、新產業，脫離買地、賣地、建房、銷售傳統的房地產發展模式，實現資源的重新配置是房地產企業目前面臨的最大問題。企業必須明確把握國家的宏觀環境，加強企業財務管理，選擇合適的經營戰略實施，提升企業核心競爭力實現長遠發展。

一、房地產企業面臨外部環境壓力

1.政策環境。國家政策或促進或抑制房地產企業的發展速度。研發規劃環節中，國家掌控土地資源，房地產企業只能通過招拍掛的出讓方式獲取土地資源進行一級開發，地方政府對城市用地的規劃，限制房地產企業的建設規模。投資建設環節中，國家調控銀行等金融機構對房地產企業的貸款力度，適當給與寬松或緊縮的政策，控制房地產企業的發展速度。銷售環節中，政府對于市場價格進行調控，防止泡沫經濟的形成。國家利用財政政策和貨幣政策調控房地產行業的平穩發展，地方政府則進一步規劃房地產企業的投資發展進程。

近年來，為了調控市場經濟，加強穩定房價、抑制泡沫的力度，國家對于房地長行業呈現周期性調控。大約3～4年為一個調控周期。政策收緊，有利于政府穩定房價，保障居民生活生產需求。政策寬松，則有利于財政收入，保障國家經濟持續穩定增長。

2010年—2013年為政策收緊期。自2010年史上最嚴的調控政策“國十一條”和“新國十條”的出臺，房地產行業開始進入收縮期，嚴格管理二套房貸款;2011年“新國八條”公布，提高首套房、二套房商業貸款的首付比例;2013年“新國五條”，再次重申堅持執行以限貸和限購，加大力度打擊投機性購房。

2014年—2016年為政策寬松期。自2014年“930”房貸新政推行，個人購房貸款開始松綁，推動市場購買需求;2015年“330”政策實行了營業稅減免并降低首套房、二套房首付比例，促進房產交易;2016年新的的稅收優惠，進一步推動房地產市場的購買力。

2017年以后為新一輪的政策收緊期。在兩會報告中，強調進一步調控房地產市場，同年，全國各地40多個城市陸續推行限購政策。房地產企業迎來新一輪的政策收緊。在十九大報告中強調“房子是用來住的、不是用來炒的”，國家對于房地產的政策調整相對頻繁，房地產企業想要長遠發展，必須根據國家的政策，靈活調整企業的經營策略，及時應對市場的變化發展。

2.同行企業競爭。目前房地產行業大企業間競爭相對激烈。隨著城鎮化發展的不斷推進以及調控政策的持續深入，房地產企業特別是大型房企間的競爭更加激烈。從國家統計局數據來看，房地產企業主營業務收入從2013年的70，706.67億元上漲到2017年95，896.90億元，漲幅35.63%。房地產企業營業利潤從2013年9，562.67億元上漲到2017年11，728.11億元，漲幅22.64%。近年來房地產行業主營業務不斷增加，土地轉讓收入逐年大幅增長，說明隨著城鎮化加快，土地資源的稀缺導致房地產行業成本的增長。但是商品房銷售收入增幅較小，因此帶來的營業利潤增長空間也相對有限。房地產行業傳統高速發展的腳步開始放緩，地產行業利潤進一步壓縮，當前行業加速整合，大企業快速搶占市場份額，中小型企業競爭優勢逐漸消失。不難預見，未來幾年房地產行業的競爭將逐漸演變為行業前數十家的激烈角逐，通過各自的發展戰略在搶占市場中創造優勢。

二、房地產企業經營中的財務問題

1.成本費用占比較高影響企業凈利潤。成本費用的管控是影響企業利潤的關鍵。成本過高將影響企業的毛利率，而費用過高將影響企業的凈利率。房地產行業中營業總成本占營業收入的比值始終維持在70%，企業在進行房地產開發是，成本居高不下。雖然營業利潤與總收入占比呈上升趨勢，但凈利潤的占比則呈下降趨勢。說明企業的費用支出數年升高，對企業盈利帶來影響。

2.財務杠桿過高帶來財務風險。高杠桿高負債是房地產企業發展的手段，通過大量融資，可以加速企業的布局發展。但大量的負債容易造成財務風險，為企業的長遠發展埋下隱患。通過萬德數據庫獲取的年報數據發現，房地產行業2015年-2017年的資產負債率分別為76.03%、76.57%、78.37%。整個行業的財務杠杠程度較高，而行業龍頭萬科2017年達到了83%。隨著國家政策的嚴控，銀行對房地產企業的貸款也逐漸收緊，如果企業出現融資問題，貸款將受到控制，手中的現金流對于高負債來說，很難維持安全運營。因此，房地產企業的高杠桿勢必會帶來很大程度的經營風險。

3.存貨周轉率低導致現金回流慢。房地產企業一般采用的輕資產運營模式，流動資產特別是存貨占企業總資產的比重特別大。隨著國家“去庫存”的推進，房地產近年來持續低價拋售房產，從行業數據看，存貨占比連續三年大幅下降，從2015年的60.91%降到2017年的53.68%。存貨的大量清盤，勢必會影響市場的價格，企業獲利空間進一步壓縮。近年來國內一、二線城市大范圍推行限購政策，政府嚴控對住宅用地和商業用地的審批。對房地產商來說，新項目的利潤空間十分有限，而且土地成本逐年升高，新拿的土地兩年內必須做出規劃方案進行報批。項目的建造也存在周期性，若不及時規劃新項目，房地產企業手中的存貨將會出現斷層，將嚴重影響現金回流，帶來巨大的經營風險。

4.應收賬款占比高存在壞賬風險。應收賬款影響企業經營現金流，制約著企業資金的有效運轉。隨著去庫存的加快和限購政策的影響，今年來房地產企業的賒銷比例逐漸增大，從行業數據表來看，應收賬款占總資產比例從2015的1.15%上漲到2017年的1.35%，漲幅17%。而2017年固定資產與總資產占比才僅為1.55%。大量的應收賬款帶來巨大的壞賬風險，同時也影響企業現金回流，不利于企業長遠發展。

三、加強房地產企業財務管理的對策

1.強化成本費用管控。房地產企業的運營成本主要包括：土地成本、建安成本、公配成本、大配套成本、資本化利息和繳納的稅費。其中建安成本相比地價和房價而言相對較為穩定，隨著國內供給側改革的推進，鋼鐵、水泥價格雖上升趨勢但逐漸趨于穩定。而最關鍵的就是土地成本，隨著國內一線、二線城市土地資源的消耗，土地價格持續走高，因此房地產企業需要謹慎對待項目拿地需求，加強土地投資風險評估。可采取并購的方式，收購當地小型房地產企業的在建項目，這樣即可以節約土地成本，又可以有效緩解企業資金壓力，同時由于工程已經在建，相應的節約了項目完工時間，促進現金及時回流。

為了降低企業費用支出，需要加強內控管理。伴隨著企業自身的快速發展，資本的大量運作，在經營中難免會出現資金監管的漏洞。特別是銷售費用和管理費用的支出，必須加強管理，完善內控機制。從財務的角度，及時嚴格的審核相關部門費用的支出情況，保障資金使用的合理性，最大限度的降低財務風險。同時加強管理人才的培訓和教育，有效提高工作效率進而降低企業運營成本。加強企業內部監督機制，保障企業安全運營。

2.優化資本結構。為保證企業的長遠發展和安全運營，必須進一步調控企業的融資方式，拓寬企業的融資渠道，減少債權融資比例。可以通過適當提高股權融資的方式，降低企業的負債比例。以創新的合作模式提供資金資源，以較少的自由投入撬動更大的規模，保持高速發展的態勢。股權融資具有一定的優勢：可以解決項目發展的資金瓶頸，可以避免債權融資開盤售房引起大量提前還款的局限性;具有風險轉移優勢，由投資方共擔經營及財務風險;有利于品牌價值輸出，充分發揮企業自身的品牌價值，同時有效降低資產負債率，調整債權和股權的比例。

進一步尋求“非金非銀”的融資渠道。銀行近年來對地產的貸款逐漸收緊，不利于企業的長遠發展。而信托等金融業的融資相對銀行來說利率相對較高，影響企業的利潤水平。可以嘗試通過其他渠道如保險、社保基金、養老基金、上市公司、民營企業、政府引導基金等進行融資，拓寬企業資金來源渠道，降低財務風險。

3.加強存貨管理。加強存貨的管理，就成為了企業快速發展的關鍵。高效的銷售，加快存貨去化，不僅可以為企業帶來巨額銷售收入提高利潤，也帶來的大量的現金流保障未來發展。存貨過多，說明企業資產變現能力較弱;存貨過少，企業未來經營容易出現危機。要想加強存貨的管理，必須建立有效的經營預算分析機制。通過歷史發生數據對未來的計劃期進行預測，對資金的支付時點、工程進度情況、資金回流時間嚴格把控，可以有效控制現金流水平和利潤水平。保障企業經營效率，有效對存貨進行管控，對未來的發展做出判斷。同時對于國家政策的變革，能夠及時調整，促進企業長遠發展。

對于存貨的清理，需要加強企業銷售能力，制定合理的營銷策略，提供優質的服務。針對不同地區，設立不同的銷售方案迎合市場需求。同時，提供多元化的社區物業服務，爭取客戶的滿意度，利用顧客的口碑可以更好地進行產品宣傳，形成良性循環。

4.完善應收賬款管理。想要控制應收賬款的增長，必須建立完善的管理體系制度。實現多部門配合協調作用。明確各部門的崗位職責，加強各部門之間業務的聯動性：銷售前臺崗、銀行按揭崗、應收賬款核算崗應做到業務融通，形成緊密的業務鏈，加速應收賬款的回流。相關部門的負責人，應該定期關注，通過財務部門反饋的相關數據，及時了解應收賬款的情況并作出相應的對策。完善應收賬款回收的管理機制，保障企業資金安全。

（作者單位：齊齊哈爾大學經濟與管理學院）