房地產企業資金管理問題研究

周紅波

近幾年我國房地產行業得到了迅速發展和升級，但在實施房地產企業資金管理的過程中還存在一些問題。除去一些不可控因素之外，大部分房地產企業可以通過增加企業內部資金使用效率來更好的改善資金鏈管理問題。本文主要針對房地產企業資金管理現狀以及房地產企業資金管理中存在問題的解決對策進行了分析和探究，以期能夠提升房地產企業資金管理效率，提升行業競爭力。

在房地產企業發展過程中擁有較為充足的資金是房地產企業順利開發的保證，隨著我國社會經濟的發展和進步，我國房地產行業發展勢頭正盛，這也使其成為了推動我國國民經濟發展的中堅力量。而這時一些房地產企業惡意爭奪土地資源讓資金籌備渠道受到了一定的影響，也為房地產企業帶來了前所未有的資金壓力。

一、房地產企業資金管理研究重要性

房地產企業屬于資金密集型企業，其資金需求量較大，風險較高，周期較長，因此強化房地產企業的資金使用管理也成為了企業核心競爭力的體現。實施房地產企業資金管理研究能夠幫助企業了解各個階段的資金使用情況結合自身特點制定出優質的資金使用方案，更好的解決企業資金周轉不靈的現象避免資金鏈斷裂。還可以促使房地產企業與市場之間的相互融合，為企業的可持續發展提供幫助。在未來發展過程中，市場的支持對房地產企業的資金管理有著非常重要的作用，因此目前需要保證企業與市場有效對接，深入研究房地產企業資金管理，尋找適合企業的發展模式使其不斷成熟，提升房地產企業內部資金管理質量和效率。

二、房地產企業資金管理中存在的弊端

（一）資金籌備前期存在的弊端

房地產企業在籌備資金前期資金來源非常單一，而作為密集型產業的房地產企業，需要依賴銀行貸款才能更好的滿足企業需求。在這種融資結構下，假如銀行貸款政策產生了改變，那么就無法有效保證融資風險，這時就會對企業貸款產生相應的影響。隨著房地產行業對于資金需求的不斷提升，內部融資無法滿足企業資金需求，銀行貸款渠道較為單一，也讓房地產企業遇到了一定的資金籌措困境。

（二）資金使用期存在的弊端

目前大部分房地產企業已經建立起相應的預算管理模式，但在實際工作開展過程中，預算管理和企業經營現狀存在一定偏差，這也導致預算管理大都流于表面，無法落到實處。企業在制定管理計劃之后，管理人員沒有對預算計劃給予一定的重視，責任劃分不夠清晰，降低了企業資金使用效率。同時企業對于成本的管控不嚴也使成本支出過高，制約了資金管理水平的提升。一些小型房地產企業內部審計效率較低，也無法為企業內部資金管理控制提供輔助。

（三）資金回流階段存在的弊端

房地產企業資金的重要補充階段就是資金回流階段，但房地產企業在資金回流過程中還存在一定弊端。一些城市為了穩定房地產銷售價格，固定房地產購買量，這也阻礙了資金回流效率，導致房地產企業只能通過大促銷的方式實施銷售，降低其實際利潤。另外，在企業資金回流的時候，企業對于回流資金的使用存在不合理的情況。因此為了更好的提升資金回流的管理效率，就需要房地產企業制定較為合理的回流資金使用方案，降低財務風險。

三、房地產企業資金管理策略

（一）資金籌備前期的解決方式

在房地產企業資金籌集的前期，需要結合自身資金籌備情況以及資金籌備手段選擇適合的資金籌備模式。近幾年我國市場經濟的不斷進步，拓寬了房地產企業的資金籌備渠道，因此房地產企業需要結合企業內部需求，有針對性的選擇適合的資金籌備方案。企業在制定資金籌備方案之前需要制定房地產建設項目資金需求方案，并結合項目各個階段的資金需求量提升資金籌備的科學合理性。大部分房地產企業經營項目對于資金需求量巨大，而企業內部可流動資金較少，因此房地產企業還需要在企業內部預留出一部分可流動資金。眼下，房地產企業流動資金的大小會或對企業資金流結余和虧欠產生影響，增加企業的資金籌備支出。因此房地產企業需要有效使用資金籌備模式，調整債權比重，重視企業內部資金流動對于企業資金籌備的意義，為提升企業資金籌備能力奠定基礎。銀行會結合房地產企業的市值以及償還能力來進行貸款的發放，所以房地產企業自身信用也會成為銀行對其撥款的主要因素之一。房地產企業需要與銀行構建良好的合作關系，提供自身實際經營數據完善內部信息，降低銀行撥款風險，只有這樣才能讓銀行作為企業資金籌備的主要渠道，充分滿足房地產企業的資金籌備需求。

（二）資金使用期的解決方式

為了進一步提升房地產企業的資金使用效率需要強化預算考核，企業內部需要提升對于預算考核工作的重視程度，內部管理人員需要定期完成預算考核，結合房地產企業資金使用量和資金使用方向制定較為完善的預算計劃。將每一本資金使用情況列在預算報表內，詳細記錄，及時查找經活動與預期不符的情況。例如由于市場因素導致客觀變更就需要及時記錄變化現象，降低企業資金風險，讓預算管理工作為房地產企業的資金使用提供有效保障。提升企業內部資金使用效率還可以通過優化成本管理的方式，房地產企業需要建立動態成本管理方式充分滿足動態成本管理需求。企業成本管理控制具有一定全方位特征，這也恰恰迎合了房地產企業的發展模式，因此在企業內部實施成本管理的時候，相關管理人員需要結合預算表，及時提交企業內部成本信息以及運營情況，讓企業管理人員能夠對成本運行情況實施合理分析，及時調整相關內容，優化房地產企業的資金管理質量。當下房地產企業內部審計工作大部分流于形式沒有落到實處，無法滿足企業實際運行發展需求，房地產企業需要為內部審計工作的有效開展作出保證，強化內部審計工作人員的個人專業素養。審計時審計人員的工作能力需要滿足審計工作的需求，重視審計報告的準確性，對審計工作完成較好的部門給予獎勵，對審計工作完成較差的部門給予一定的懲罰，提高審計工作在房地產企業中的地位。

（三）資金回流期的解決方式

對于房地產企業來說，資金回流能夠促進企業的運行發展，企業管理人員需要以企業發展為基礎制定相應的資金回流方案，完善項目投資管理。有針對性地實施項目開發，更好的調節企業與供應商之間的關系，協調資金支出與資金回流，使其互為補充，降低房地產企業產生財務風險的概率，讓房地產企業能夠與供應商保持良好的合作關系。房地產的銷售能夠有效促進資金回流，實現資金高效管理，為了更好的優化資金回流，企業內部需要完善銷售工作，制定相應的營銷策略，保證其能夠與資金回流相契合。在企業內部存在資金問題的時候，可以通過促銷銷售的方式縮短銷售周期，提升資金回流效率和速度。企業內部在得到回流資金之后，需要制定較為合理的資金使用方案，提升資金的使用效率。可以通過對房地產實施再開發或是相應的經營管理提升銀行對于房地產企業的認可度，促使資金回流效率不斷優化，推動房產企業的可持續發展。

四、結語

綜上所述，房地產企業的資金較為密集，因此房地產企業需要提升對其內部資金的管理質量，提升房地產企業內部的資金使用效率，為房地產企業的發展打下基礎。企業對于債務的到期償還以及資金管理水平的完善，都能使房地產企業在市場競爭中占有優勢地位，因此增強企業內部財務管理水平，降低財務風險，對于房地產企業的穩定運行有著不可忽視的作用。（作者單位：杭州瀚源房地產開發有限責任公司）