小產權房納入房地產稅征稅對象分析

段江睿

摘要：由于城市的房價高速增長，低收入人群的住房需求未滿，農村集體組織與農民在利益的驅使下而開始了房地產的活動，從而導致了法律灰色地帶之小產權房泛濫的現象產生。自15年第十二屆全國人大常委會中提出將房地產稅納入立法規劃后，房地產稅征收對象范圍的確定就成為了房地產稅改革的熱點問題之一。小產權房是否應劃入房地產稅征稅對象的范圍目前觀點也是爭論不休。本文將結合相關的稅收理論來論證對小產權房征稅的必要性、可行性及合法性。

關鍵詞：小產權房;房地產稅;分析

小產權房是指在農村集體所有土地上所建設的無需繳納土地出讓金，由鄉政府或村為其頒發產權而不受法律保護的房屋類型。由于此類房屋沒有國家房管局的相關部門頒發合法的產權證（民間稱之為“大產權”），故稱“小產權房”。原本此類房屋是為了解決農村集體組織中成員的居住剛需，但隨著房地產市場的發展以及農村集體組織成員的居住剛需達到飽和的狀態，他們便將剩余的部分帶入房地產市場進行交易，將其銷售給城市居民。

一、小產權房問題概要

房價的一路高漲導致小產權房市場的初步形成，大多數城市的低收入人群面對高價不下跌的房價望而卻步，小產權房的出現為這類人提供了住房需求，需求刺激供給，農村集體也因小產權房而收獲大額利潤，這筆利益遠比土地被政府征收后所得到的補償多，從而人們更愿意出讓土地來換取經濟利益。土地小產權房的產生暴露了我國城鄉二元化土地制度的缺陷，集體土地使用制度的改革能夠從根本上解決此問題。但土地制度的改革必然漫長，且據統計，我國目前的小產權房約占據我國農村房屋的20%，如果全部拆除也將浪費大量的社會資源。那么在我國推崇房地產稅開征的情形下，筆者認為將小產權房納入征收對象的范圍是必要的，對其征稅既符合稅收原則，在土地制度改革完畢之前又具有緩解小產權房泛濫之舉的現實意義。

二、對小產權房征收房地產稅的論證

（一）對小產權房征收房地產稅的必要性

城市房價高漲不跌，而小產權房由于不征收土地出讓金且價格相比商品房性價比更高，從而開辟了房地產開發商的商機之路，導致購買小產權房的主體涉及中高收入者在內的各種階層收入者。這主要是由于城市房價過高而導致小產權房受到更多的青睞，即使不受法律保護，但由于目前存在的小產權房過多，拆除的可能性也不大，從而購買小產權房成為投資者和住房剛需者的選擇。由于土地制度改革的效果不能在短期內顯現，對其開征房地產稅可以起到很好的過渡作用。首先，收稅可以增加購房者的支出負擔，抑制需求市場的增長，從而減少開發商對農村集體土地的覬覦。其次，收稅增加的公共財政收入可以更好地去扶持相對弱勢的社會成員，農村的公共資源遠遠比不上城市，將這部分稅收用于農村的經濟建設，從而加快農村城鎮化建設，實現房地產稅縮小貧富差距的正面效應。反之，若不將其納入征稅范圍，只會更加凸顯其“優勢”，徒增購房者及建造數量，不利于國家對其進行有效的管控。因此，對小產權房征稅是在土地制度改革完成前的緩解小產權房泛濫的必經之路。

（二）小產權房作為稅收客體的合法性

質疑對小產權房征稅者認為征稅的前提是征稅客體的合法性，堅持稅收法定原則，即任何主體不得對沒有法律依據的要素征免稅，正因為小產權房不具備國家房管部門頒發的正規產權證而不受法律保護，因此不得征稅。但實質課稅原則強調實質經濟價值，即指對于某種情況不能僅根據其外觀和形式確定是否應予課稅，而應根據實際情況，尤其應當注意根據其經濟目的和經濟生活的實質，判斷是否符合課稅要素，以求公平、合理和有效地進行課稅。稅法中的實質課稅原則強調當形式與實質沖突時應當考慮與實質對應的法律關系來判斷其是否符合課稅要件。《稅收征收管理法》第37條的規定強調，納稅人是否應納稅，不以形式要件（是否辦理稅務登記）和私法要件（是否具備民事主體資格） 作為惟一的判斷標準，而是看是否具有實際收入，此即實質課稅原則的體現。也就是說，不能因為未辦理納稅義務就沒有納稅義務，小產權房是否合法并不是由稅務機關來判斷，只要其具備一般房屋的稅收負擔能力，根據量能課稅原則而應繳納稅款。

稅收本身就是一個社會財富分配的具體表現，對于具有收益性的客體以及具有納稅能力的主體，課稅才具有合理性，合法性。首先對于納稅主體，排除中低收入人群后大部分購買小產權房者基本都是擁有多套住房的人群，小產權房僅作為他們低成本的投資工具，這一類人是明顯具有納稅能力的，如果對其不征稅會導致人們對城市房地產市場的排斥，轉而投向小產權房的市場，從而導致違法建造的小產權房購買者囤積居奇。所以對于他們非法購房行為征稅也滿足了稅法的基本價值觀，符合稅收公平效益，也并不會產生鼓勵非法建立小產權房的行為大增。其次，對于小產權房的財產性質，不可否認房屋本身所具有的經濟性收益性。因此，對小產權房開征房地產稅不僅具有經濟上的合理性，也同時滿足法律上的合理性。

三、結語

對小產權房開征房地產稅是解決當前城鄉土地二元化制度的過渡性方式，也符合房地產稅改革的趨勢。有利于引導房地產市場的良好發展，實現真正的房子是用來住的而不是用來炒的住房剛需目的。

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