我國房產稅改革的思考

王樹玲 楊鑫杰

[摘 要] 房產稅改革是新一輪深化經濟體制改革的重點工作。我國現行房產稅存在征收范圍狹小、計稅依據不規范、稅率設計不嚴謹、稅收優惠不科學等問題。因此在全國范圍內推行新的房產稅制度極為必要。基于我國現行房產稅實施情況及上海、重慶房產稅改革試點的經驗教訓，提出擴大征稅對象范圍，完善計稅依據，科學設置房產稅稅率以及合理確定房產稅優惠的優化改進建議。

[關鍵詞] 房產稅;改革;稅收

[中圖分類號] F812[文獻標識碼] A[文章編號] 1009-6043（2020）05-0158-03

一、我國房產稅改革的必要性

我國現行的房產稅是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，該條例距今已有34年的歷史，其中很多內容已不再適用于新形勢下經濟社會發展中遇到的問題和矛盾。我國是法制社會，推進房產稅立法，將房產稅上升到稅收法律的范疇，既有利于更好地服務于稅收大局，也有利于促進國民經濟的平穩運行和發展。

（一）房產稅是調控房價的利器

我國現行的分稅制體制下，財權與事權的分離造成地方財政緊張，收不抵支，財政赤字連年增長。在此情況下，賣地收入成為地方政府一項非常重要的資金來源，而地價的過快增長使房價穩定如同幻影。開征房產稅，稅收收入歸地方所有，在一定程度上可緩解地方財政壓力，降低土地起拍價和土地溢價，進而反饋到房地產市場，達到穩定房價的作用。另外，開征房產稅會增加房屋所有者的持有成本，能夠抑制炒房行為，多套房的持有者急于拋售二手房產，當市場存量房供大于求時，房價下行也就成為必然。

（二）征收房產稅有利于完善地方稅收體系

我國目前有5個大類18個稅種，各稅種的有效協調能促進資源的有效配置，形成科學、合理的稅負結構。就現在的情況來看，我國流轉稅所占比重遠高于所得稅，現行的房產稅也只是針對流轉環節課征，輕保有重流轉的不合理征收方式使得稅基狹窄，整體稅制結構不平衡。房產稅收入歸地方，開征房產稅還能完善地方稅收體系，使得地方有更為穩定的稅收來源，在一定程度上能夠緩解地方稅收不足的狀況。

二、我國現行房產稅存在的問題

（一）征收范圍不合理

我國現行的房產稅征稅對象主要為生產經營性用房，除上海、重慶兩個試點城市外，個人生活性用房免征房產稅。其設置本意是減輕個人生活負擔，但如今持有二套房甚至更多房產的家庭比比皆是，對個人住宅不征稅縱容了炒房，拉高了房價。在中國整個房產市場上商業面積約占城市住宅總面積的5至8成，僅對生產經營性房屋征稅范圍過于狹小，對持有多套房與僅有一套住宅的房產所有人都不征稅顯然是不公平的，弱化了稅收的調控職能。

（二）計稅依據不規范

房產的價值有三種表現形式，分別是房產原值、房產凈值與房產市價。我國現行的房產稅采取從價計征的方式，對經營自用房屋按房產原值一次扣除10%-30%的折舊后的計稅余值作為計稅依據。這種方式不但計稅復雜，而且不能如實反映出房產的經濟價值，造成房產合同價值與實際價值的嚴重背離。隨著經濟發展水平的提高，土地成本、建安成本、土地配套費全面上漲，綜合通貨膨脹、房產泡沫等因素的影響，現在新建房產的價格普遍高于以前年度的二手房產。然而二手房價格也在隨新房價格的上漲而上浮，若都按計稅余值為依據征稅無疑縮小了稅基，勢必導致新房比舊房承擔更多的房產稅，而且不能通過稅收調節房產的增值價格，有違稅收公平。

我國對出租房屋，以不含增值稅的租金收入為計稅依據。我國存在著大量的房屋出租情況，對于個人居住用房、小商鋪、商住兩用房等往往只在私下簽訂租賃合同，并沒有報備國家稅務機關，房屋出租市場龐大但缺乏有效的監管，對房屋的出租難以征管，眾多房屋出租未繳稅而稅務機關并不知情，導致巨大的稅收流失。

（三）稅率設計不完善

我國現行的房產稅采取比例稅率，按房產余值計稅的稅率為1.2%，而對房產租金收入則采取了高達12%的稅率，兩者稅負相差了整整10倍。這樣的設計理念明顯存在很大的弊端，12%的高稅率存在著房產稅在制定之初對出租房屋不勞而獲的稅收歧視行為，在減稅降負的大背景下如此高額稅率加重了出租人的稅收負擔，有違稅收公平。

此外，國家在制定房產稅稅率時采取一刀切，在具體征收時沒有細分房產性質，對不同用途的房產采取統一的稅率顯然是不合理的。北上廣深這樣的一線城市與三四線小城相比，不論是房產余值還是租金收入都相差甚大，不同的地區發展水平不同，房價也有著天壤之別。全國范圍內統一實行單一房產稅率，不利于地方通過稅收政策對當地的房地產市場進行宏觀調控。

（四）稅收優惠不科學

在房產稅制定初期由于我國居民生活水平落后，城鎮居民以單位分房為主，為照顧城鎮居民改善生活條件，鼓勵購買改善性住宅，采取對個人所有非營業性住宅免稅的稅收政策。隨著經濟水平的提高，房改與房產商品化的進程，房價逐年增長，而居民在房產的持有環節不涉及任何稅負和稅收成本，致使很多家庭把房屋當做投資品對外出租甚至空置坐等升值轉手。由此也滋生了炒房團坐擁多套住宅，打著非營業用房的幌子賺取差價，逃避國家稅收。

三、我國房產稅改革的對策建議

房產稅改革是一個難啃的骨頭，勢必牽動很多人的利益，因此在推進時應綜合考慮各方面的需求，兼顧各種類型的房產，力求將改革的矛盾最小化。房產稅改革不宜操之過急，應采取在試點城市先行，逐步推廣到全國各地的漸進式路徑。同時，房產稅改革既要考慮稅收收入，又要考慮稅收對收入分配的調節作用，正確處理房產持有與流轉環節的稅收問題。基于我國現行的房產稅政策，綜合滬、渝試點經驗教訓，應堅持“寬稅基、簡稅制、嚴征管、低稅率”的基本原則。

（一）擴大征稅對象范圍

我國現行的房產稅稅基過于狹窄，在改革時應選擇寬稅基的征收范圍，不具體區分生產生活性用房，并將征稅由城鎮擴大到農村，不論是商品房還是小產權房，一視同仁，都納入房產稅征稅范圍。而對于經濟適用房與廉租房，本身就是為低收入人群提供的住房，不應把這部分住宅納入房產稅征收范圍。擴大稅基對國家而言，可以防止納稅人偷逃稅款，提高地方財政稅收收入;對房地產市場而言，可抑制炒房行為，促使投機者釋放更多的存量房，增加房產供給，減少非正常需求，使房價回歸正常水平。

調整后的房產稅涉及個人生活用房及農村生產經營性住房，波及范圍廣，給稅收征管工作帶來了很大的挑戰。這就要求我國加強信息聯網，健全不動產登記制度，對全國的房產進行全面普查統計，實現房產、住建、民政、公安、稅務等機關的信息共享，使房產信息公開透明，確保個人名下擁有房產信息的真實有效性，防止瞞報、漏報等現象的發生，避免因信息無法核實而偷逃稅款。

（二）完善計稅依據

在房產稅計稅依據上，應充分借鑒上海、重慶試點經驗，逐步淘汰舊的按交易價值計稅，采取按房產評估價值計稅的新模式。按房產的評估價值計稅可充分杜絕房產買賣雙方惡意串通，簽訂陰陽合同虛減實際交易價格來達到偷逃稅款的目的。不同年代的建筑在上市初期價格不同，但隨著時間的推移，相同區位不同年代的房產現值趨于一致。以評估價值計稅可保證稅基隨市場同步變化，房產稅稅收收入也隨市場價值的上漲而全面上浮，這充分體現了稅收與經濟的發展、房價增長呈正相關的經濟規律。以評估價值計征能使占有房產市值高的多繳稅，占有房產市值少的少繳稅，充分體現出稅收的量能負擔原則。

但就目前我國的發展狀況而言，全面推行按評估價值計征還難以實現。對房產現行市價的評估采取不同的評估方式，選擇不同的參數指標所評估出來的價格是不同的，區位因素的影響又會使房產評估價值復雜多變，給評估工作帶來更多的挑戰，致使評估效率低下。因此，采用評估價格為計稅依據對房產的交易市場、評估機構、稅收征管提出了更高的要求。為了保證評估的公平、公正、高效，應由政府牽頭成立獨立的第三方評估機構，加強政府、公眾的監督審核，避免權力的尋租。

（三）科學設置房產稅稅率

從上海、重慶的試點成果來看，征收房產稅不能在根本上抑制房價的快速上漲。單方面提高房產稅稅率，稅負會轉嫁到購房成本上來。若投資房地產所帶來的租金收入、房產增值不能彌補因開征房產稅所額外繳納的稅費，投資者必定將資金轉移到其他領域。結合我國的實際情況，適宜采用柔性房產稅率，將房產稅稅率與房屋售價掛鉤的策略，采用由低到高的累進式稅率，依據房產價格高低劃分征稅比例。基于我國房產價格居高不下的現實情況，征收房產稅不易采取高稅率，應將房產所有者的稅負控制在一定范圍內。一般而言，個人住房房產稅率不能高于商業用房的稅率。對于非經營性住房，應以當地各區縣的房產平均價格為分界線，對在均價以下的房產執行0.3%的低稅率，高于均價但不超過均價2倍的采用0.5%的稅率，介于均價2倍到3倍的適用0.8%的稅率，對高于均價3倍的實行1.2%的高稅率。房產稅稅率由四擋累進稅率組成，既可統籌不同價位的房產，實現量價納稅，又能通過征稅優化收入分配，抑制貧富差距的日益加大，發揮財產稅的分配調節作用，可謂一舉兩得。

對租賃用房，應適當降低稅率，縮小稅負差距，將12%的稅率降為8%，這樣符合減稅降費的大背景，降低中低收入者的稅收負擔，同時還能刺激租賃市場，推動我國經濟的健康發展。

（四）合理確定房產稅優惠

一是保留部分現有優惠措施。應保留現行的對行政單位、國家撥付經費的事業單位及軍隊自用房產的免稅措施，對寺廟、公園、名勝古跡自用房產及用于公益性質的房產繼續實行原有的免稅政策，同時應加強對這些免稅場所的檢查核實，確保其房產的性質未發生改變，避免偷梁換柱將免稅場所對外出租用于生產經營活動。

二是制定新的個人非經營性房產優惠政策。目前，我國個人所有非營業性用房主要用于生活居住，在設置房產稅時應充分保障公民的基本生活權，對個人居住用途的首套房在150平內免征房產稅，超出部分按比例稅率確定應納稅款。對用于改善居住條件的第二套房合并首套房面積，以家庭為單位，對人均面積不超過60平米的部分不征稅，超出部分按適用稅率依法征收房產稅。

三是擴大房產稅優惠范圍。我國地域貧富差距巨大，少數民族聚集區、邊疆地區、山區經濟落后，部分村鎮房屋破敗簡陋，對這些地方加征房產稅會增加納稅人的負擔，不利于當地經濟的發展。結合我國國情，應對不同區位制定不同的稅收優惠政策，讓減免稅措施真正落到切實需要的納稅主體上。

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