房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理現(xiàn)狀與對策研究

吳鎮(zhèn)

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常的運營與管理過程中，需要投入較大的精力對全面預算管理工作予以認真仔細的分析，從而為企業(yè)的良性發(fā)展打下堅實基礎。本文通過系統(tǒng)的分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理的相關(guān)問題進行了探討，結(jié)合自己的思考，對其現(xiàn)階段存在的一些問題給出了相對應的解決辦法，希望對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠、健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);全面預算管理;模式;問題;對策

一、全面預算管理概述

（一）全面預算管理的模式分析

1.資本預算模式，這一模式的核心在于嚴格把控資金支出，對于那些投資量大的或者是目前正處于研發(fā)新產(chǎn)品階段的企業(yè)來說比較適用。

2.銷售預算模式，其重點是在于通過對預算基本法加以應用，以確保營銷目標的順利達成，實現(xiàn)商品對市場的迅速占領(lǐng)，比較適用于在市場成長期的企業(yè)。

3.成本預算模式，它主要強調(diào)的是對成本加以控制，因為成本變化會對企業(yè)的收益能力產(chǎn)生比較直接的影響，對于市場成熟期的企業(yè)而言比較合適。

4.現(xiàn)金流量模式，該模式主要是通過利用現(xiàn)金流對經(jīng)營預算進行安排，由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)的重要物質(zhì)基礎，是其日常運營與管理過程中非常重要的組成部分，因此這一模式原則上適合所有實施全面預算管理的企業(yè)。

（二）全面預算管理的編制方法分析

在編制預算的過程中，如果由于編制方法的失誤導致預算的準確度低或者造成錯誤的決策，就很可能造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源浪費、引發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制失效、導致企業(yè)實施戰(zhàn)略目標失敗等不良后果。因此，正確選擇預算編制方法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言就顯得尤為重要，目前已分類的全面預算管理的編制方法包括以下五類：

1.固定預算，也可以叫做靜態(tài)預算，就是指依據(jù)預算設定業(yè)務量，一般是使用在總數(shù)相對較為穩(wěn)定的預算項目里。

2.彈性預算，也可以叫做變動預算，就是指按照業(yè)務總量、成本、利潤間的聯(lián)系設定的預算，其根據(jù)或有的業(yè)務量去進行編訂，該方法適用于變動成本等。

3.滾動預算，也可以叫做永續(xù)預算，就是指不變的預算周期會因為時間的延展而朝著后面不斷推移的編訂辦法，可以使用在季度、月度編制里的如生產(chǎn)、銷售、采購預算。

4.零基預算，就是指預算開支從零做起，以業(yè)務發(fā)生與否為預算起點，并且對預算中各個項目開支的重要性、合理性以及總額大小和收入的可操作性給予全面的審核，從而得出最后的收支水平預算，可以使用在偶爾發(fā)生的或者是編訂基點不太穩(wěn)定的項目里。

5.概率預算，可視為改良版的彈性預算，減少不確定帶來的風險，也保留它估計概率的實質(zhì)，依照可能出現(xiàn)的最小值和最大值來算出期望值，進而編制的預算。

編制預算的方法大致有以上幾種，但相互之間并不是非此即彼、格格不入的關(guān)系，而且每種方法都有它的優(yōu)點和缺陷，所以在實務中，往往是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際現(xiàn)狀將幾種方法有機結(jié)合地加以運用，從而幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理工作存在的問題

（一）對預算管理缺乏全過程的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展全面預算管理的時候，必須要將預算嚴格落實在預算編訂、反饋、審核、實施、分析以及評價等所有的流程和環(huán)節(jié)中，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體的實施過程中，在預算的編訂、反饋、實施與分析上花費了過多的時間和精力，因此忽視了審核與評價，可是事實上審核是驗證預算編訂合理性的重要標桿，所涵蓋的內(nèi)容極其重要，因此既要防止預算松弛，又要防止預算過度。預算評價是對預算管理工作的全面梳理，是查缺補漏、改進管理的必要環(huán)節(jié)，既可以實施預算糾偏，又可以矯正管理行為，為提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算管控水平和運營成果帶來基礎保障。

（二）沒有做到全方位編制

全面預算管理必須要對全部流程和環(huán)節(jié)中的預算予以足夠的重視，具體包括：采購、生產(chǎn)、銷售、資金、投資等各個環(huán)節(jié)和流程，可是對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在實施全面預算管理的過程中，僅僅只是涉及到了財務損益類、資產(chǎn)負債類、現(xiàn)金流量以及資金投資的預算，對采購、生產(chǎn)、銷售等實物缺乏必要的預算編訂，從而導致預算編訂不完善、不全面，因此頂多只能稱其為財務預算。

（三）沒有做到全員參與

全面預算需是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全員參與的預算，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每個職員進行激勵和約束的一種方式，預算的實現(xiàn)也必須是全員共同努力才能達成，員工需各司其職、各盡所能，財務人員和業(yè)務人員管理高度融合，價值流與實物流高度統(tǒng)一，以達到預算最佳效果。對預算分項考核若存在缺失或考核不力，則可能會挫傷員工積極性，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標不能很好地實現(xiàn)。

（四）對預算現(xiàn)金流量控制模式過分苛求

目前，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的是以現(xiàn)金流量為核心的過程管控式全面預算管理模式，此外，由于董事會對企業(yè)預算委員會擁有一定的掌控權(quán)，因此就有可能使得在審批資金支出方面過于集權(quán)，致使流程和手續(xù)比較繁瑣，對資金支出和使用的時效性造成了嚴重影響，導致相關(guān)的預算編制工作難以實現(xiàn)預期目標，這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導層對全面預算認知度存在偏差有關(guān)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效加強全面預算管理的優(yōu)化策略

（一）構(gòu)建合理的組織架構(gòu)體系

由上文分析可以看出，我國一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有對全面預算管理形成一個正確全面清晰和準確的認識，在其看來，預算管理就是財務管理工作的內(nèi)容，所以將其交給了財務機構(gòu)進行全程處理，這一做法顯然是不對的，盡管全面預算管理的量化考察方式與財務工作存在著一些相同的地方，可是它又具有自身特有的綜合性。全面預算管理有其專門的考核流程，并且是對在內(nèi)外需求和條件進行全面評價之后所采取的行動，是和它有相關(guān)的委員會對具體事宜和開展的具體情況負責，因此不能將其簡單的理解為財務部門的工作進行捎帶處理。

（二）優(yōu)化全面預算管理制度體系

出于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)管理效果的動機，必須從制度角度入手進行建設。制度需要涉及《管理辦法》《實施細則》《評估與激勵、處罰管理辦法》等。其中，《管理辦法》基本上涉及內(nèi)容有：機構(gòu)排布、編制規(guī)范與目標、構(gòu)架內(nèi)容;《實施細則》一般來說都會涵蓋的內(nèi)容有：業(yè)務管理權(quán)限、編制手段、執(zhí)行水平反饋、預算改進流程、審批等;《評估與激勵、處罰管理辦法》則會涵蓋的內(nèi)容有：評估配比及標準、換算公式、激勵及處罰實質(zhì)舉措等，因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，需要從上述幾個方面出發(fā)積極優(yōu)化全面預算管理制度體系。

（三）積極構(gòu)建并完善全面預算管理循環(huán)體系

全面預算管理系統(tǒng)要想實現(xiàn)高效的運轉(zhuǎn)，達成預期的目標，就需要積極設置并完善循環(huán)體系，它相當于系統(tǒng)的“骨骼”。隨著市場條件或者業(yè)內(nèi)情形的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以最新的條件作為基礎，積極適應內(nèi)外條件的變化，對相關(guān)訴求予以滿足，在此基礎上對這一系統(tǒng)加以不斷的優(yōu)化和完善，一般情況下，該系統(tǒng)會牽扯到編制、執(zhí)行、評估等一系列層面，因此需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導和相關(guān)管理者對此予以足夠的重視。

（四）構(gòu)建全面預算管理考核與評估系統(tǒng)

全面預算管理考核與評估系統(tǒng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體評估系統(tǒng)必不可少的組成部分，盡管處在整個管理工作的末端，可是卻依舊擁有著比較明顯的影響力，它有助于增強整個管理過程中的強制性，否則全面預算管理就難以實現(xiàn)預期目標，也就難以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生必要的參考價值。因此，需要對預算管理流程加以不斷的優(yōu)化，在此基礎上對其進行科學、合理的評估，并根據(jù)實際情況予以一定的懲罰或者獎勵，以此來促進職工積極投入工作，產(chǎn)生有效循環(huán)，此外也有助于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題加以明確和分析，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的發(fā)展特點和運營管理的實際狀況，積極采取行之有效的措施加以解決，從而積極調(diào)整市場定位，控制規(guī)模，有助于增強投入決策依據(jù)的科學性與合理性。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在恰當?shù)念A算管理考評體系之下有效開展全面預算管理工作，使預算管理工作實現(xiàn)預期目標。

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