房地產業輕資產下的融資戰略案例研究

朱艷

摘要：隨著經濟社會的成熟，重資產運營模式已不能適應新時代下房地產行業的發展要求，部分企業開始轉向輕資產運營模式，專注于整個產業鏈中利潤率較高、自身擁有核心競爭力的優勢環節。面對不利于房地產企業發展的市場環境，積極進行運營模式轉型和財務戰略調整是非常必要的。本文以成功實施融資戰略的房地產企業萬科作為研究對象，探索房地產企業在輕資產運營模式下如何進行財務戰略設計，降低資金成本，提高資金的使用效率。通過案例研究和經驗總結，可以為將要進行輕資產運營模式轉型的房地產企業制定財務戰略和可持續健康發展提供一定的借鑒意義。

關鍵詞：房地產;輕資產運營模式;財務戰略設計

輕資產運營模式是一種全新的商業模式，對企業各方面的能力都提出了新要求，在此模式下企業的財務戰略具有一定的特殊性。房地產行業在我國宏觀經濟中起到了重要作用，為帶動我國的經濟增長做出了巨大貢獻。1998年，房改推行住房分配從實物轉向貨幣化、住房信貸等改革，房地產行業迅速壯大，進入了“黃金時代”。我國房地產企業采取重資產運營模式，大量儲備土地，通過土地溢價收入攫取利潤，并參與到項目開發過程中的各個環節，投入大量的資金。在此期間，房地產企業取得了巨大成就。

然而，房價漲幅過大，帶來了嚴重的社會矛盾和經濟泡沫風險。國家開始出臺一系列政策來監督房地產行業的發展，市場也經歷了由熱轉冷的變化。同時，房地產行業的現狀和特點也限制了其發展。首先，粗放型發展方式過于追求擴大企業規模，影響其可持續發展。其次，房地產企業從產品選擇到運營管理模式較為相似，缺乏核心競爭力。此外，房地產行業項目建設周期長、資金回收慢，而且往往是多項目同時開發，大大加劇了資金緊張的情況。

一、研究的理論基礎

目前國內學者對房地產輕資產運營模式的研究較少，該模式還未形成系統的理論，尚處于起步階段，也很少有學者對輕資產運營模式下房地產企業的融資戰略進行研究。

楊柳和湯谷良（2017）以萬科集團和綠地香港作為研究對象，通過分析報表數據及相關指標，解讀兩家公司在財務戰略轉型上的具體做法及轉型效果，同時對轉型現狀進行總結，提出房地產行業可借鑒的戰略轉型方法。

崔澤慧，婁陽（2017）研究萬科借助開發合作、海外融資、銀企聯姻、地產金融化、事業合伙人制度等多種融資方式實現了財務戰略轉型，促成了集團的進一步發展，并帶給我們兩個啟示：1.降低融資成本，助力財務戰略轉型;2.拓寬融資渠道，實現價值創造。

二、輕資產運營模式下的財務戰略特征理論分析

財務戰略是指在企業戰略統籌下，以價值分析為基礎，以促使企業資金長期均衡有效地流轉和配置為衡量標準，以維持企業長期盈利能力為目的的戰略性思維方式和決策活動（魏明海，2001）。

在傳統的重資產運營模式下，企業追求自身規模的擴大，參與到項目開發到完成的各個環節，在固定資產和長期資產中投人大量資金。同時，憑借雄厚的資產，這些企業獲取大額銀行貸款，融資渠道較為狹窄，難以抵御系統性風險。此外，企業資產周轉速度較慢，資產收益率也較低，憑借大規模資產才能賺取一定的利潤。

企業在向輕資產運營模式轉型時要想辦法更改原本的財務計劃，優化資源的使用方案，讓企業的資金可以實現策略調整的助力，幫助企業計劃的達成和項目的進行，減少融資費用，提高項目收益，確保高速的資金周轉，確保合理的股利配置。輕資產實施辦法的財務計劃特點是這樣：

（一）融資計劃：負債多、融資辦法多

在融資計劃上，重資產經營狀態下，企業在長期資產中花費巨大，不變的費用就很巨大，經營杠桿大。因為要把企業總風險降低到要求的程度內，企業基本上會一直持有不低的權益資本率，而不會背負太高的債款。

輕資產經營方法中，企業的重心放在用少量的資金來保證項目順利實施下去，所以基本上會背負不少的債款，因此負債水平就很大，權益資本就很少。所以企業要想盡辦法來得到財務杠桿收益，但這就伴隨著比較大的財務風險。要想應對財務風險，企業大部分會選擇多種多樣的融資模式，降低資金鏈中斷的尷尬，同時也能夠減少資本開支，可以豐富融資手段。在輕資產經營方法下，企業的重點放在品牌的宣傳、管理手段的宣傳上，所以會縮減固定資產和長期資產的比例，把更多的錢用在無形資產中。輕資產在資產分配的特點就是固有資源的占比很小，而可流動資源就占比較大。

在進行變革和改造的時候，過去的重資產模式還沒有全部終結，而輕資產方案的開啟也需要成本開銷的支持，企業的投資就會變得更加豐富，也不得不耗費更多資金投進去。變革完成之后，過去的項目不再需要費用支持，企業的真正運轉水平才展現出來。并且，因為要推廣品牌，企業一定會投入更多的宣傳經費來幫助企業提高知名度。

（二）營運方案：周轉快、現金流足夠

在營運方案上，重資產的實施辦法下，企業長期資產比例就偏大，資金周轉時間長，可流動資金少，靈活性下降。

輕資產營運方案上，資金周轉時間短，可以幫助資金更快回收，靈活性上升。并且，融資費用也會有所下降，投資收益卻能夠增長，這有助于企業的發展和進步，讓企業獲得更加充裕的資源儲備，對之后的發展成長都起到正面作用。輕資產可以讓企業的周轉更加靈活高效。

（三）股利分配方案：穩定或上升的分配計劃

企業革新的最后成果就是為了增強收益值，達到投資人的期望。輕資產營運下，企業可以借助小額的資金來賺取高額的回報，在財務方面就變成了凈資產收益比例的增高。讓人欣喜的回報率，以及企業成本費用的低廉，這就助力了企業來選擇平穩上升的股利方案，讓投資人滿意，給外界環境正面的形象。不但能夠幫助企業資本的增長，還可以給企業形象帶來幫助，同樣也能夠助力輕資產方式的發展。并且，企業維持現金活動的靈活性，還債的能力優秀，就不會面臨財務壓力的考驗。

（四）投資方案：固定資產比例減少、無形資產比例增加

在投資方案上，重資產的時候企業把資金都花費在固定和長期資源上，借助企業的運作能力來得到回報。而輕資產的時候，企業不需要用大量的資金來打理長期和固定資源，轉移了一部分來發展無形資產。

三、案例介紹

萬科企業股份有限公司于1984年在深圳成立;1988年實施股份制改革;1991年，公司發行的A股在深交所上市;1993年，公司發行的B股在深交所上市;2014年，公司B股以介紹方式轉換上市地在聯交所主板（H股）上市。1988年，萬科進入房地產行業，目前已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2017年、2018年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位。

隨著房地產行業增速放緩甚至下行，加上行業內的激烈競爭，依賴住宅業務實現業績大幅增長已然不現實。面對這一狀況，萬科積極發展輕資產新業務，從傳統開發銷售商升級為“城市配套服務商”。

四、案例分析

輕資產運營模式下的融資戰略。輕資產方法下，萬科的融資方案是在合理范圍內增大負債額，最大程度得運用財務杠桿回報;拿著多種多樣的融資方案擺脫對銀行貸款等老舊模式，贏得更加合算的成本價。

1.合理增加負債額

萬科提出“小股操盤”的輕資產方案，持有股份但不控股，管理權力依然握在手中。融資問題上盡可能選擇債權的模式，在合理范圍內增加負債額。如表1描述的那樣，2011年到2014年，萬科的資產負債率沒有什么太大的變動，之后卻穩定變高，表明輕資產的方案可以憑借少量的股權資本來賺取客觀的利潤，得到更理想的收益回報。和競爭對手比起來，萬科的資產負債率一直在一個合理區間內，波動情況與選擇了輕資產方案的綠地集團差不多，不過波動更小一些，表示萬科雖然負債額在持續增大，但速度不快，這種做法能夠避免杠桿上漲太迅速而失控，把風險限制在合理數量內。

2。多元化融資戰略

（1）B股變成H股的轉股籌資。2013年，萬科設置了B股轉換為H股的計劃，2014年，萬科H股在香港聯交所主板上市并掛牌交易。到了年底，H股為13億股，占公司總股份的12%，總市值227億港元。到了2018年底，總市值大概是350億港元，和2014年同期上升54%。

B股變成H股可以幫助優化企業的全球名聲，發展企業形象，擴大公司的影響力，更好地發展輕資產方案;幫助企業憑借全球資源優化配置，增多世界的交流與協作，發展企業的實力和價值。香港的資本環境更加發達，投資人關注企業價值和未來潛力。2014年之后的四年里，H股總市值多了一半以上，表示萬科可以在香港的資本環境中贏得更高的估值，一方面幫助企業拿到更實惠的資金，另一方面幫助企業賺取良好的名聲，給資本環境帶來正面的信息。

（2）拓寬債務融資渠道。輕資產方案下，萬科憑借豐富債務融資途徑，減少只能向銀行貸款的窘境。到了2018年末，萬科凈負債率31%，有息負債一共是2612億元人民幣，占總資產的比例為17%，如表2所示：

2015年至今，公司債券融資145億元，占56.86%;中期票據籌集金額110億元人民幣，占籌集金額總數的43.14%

（3）“房企+互聯網+金融”融資模式。在實行輕資產運營模式后，萬科推出了多種房地產金融產品，包括“購房寶”“萬民寶”“萬科理財通”。這些金融產品不但拓寬了融資渠道，籌集了可觀數量的低利息資金，而且促進了房地產項目的銷售。同時萬科進入互聯網領域籌集資金，提高了自身的知名度，有利于品牌文化的構建，從而進一步推動輕資產運營模式的實行，促進了“房企+互聯網+金融”融資模式的推廣。

五、結論與建議

輕資產運營模式下，萬科調整財務戰略以支持企業戰略的運行，具體包括：提高負債水平、拓寬融資渠道的融資戰略，使企業保持充足的現金流水平，公司的持續發展得到了資金的保障，但是資產負債率較高。

建議萬科運用財務杠桿獲得財務杠桿利益時，應關注財務風險，對資本結構進行管控，保障企業的長期償債能力;保持合理的流動資產和流動負債比例，保障短期償債能力，降低企業的財務風險。