土地財政、地方債與房價變動的關系

王余　陳新

摘要：基于2012—2017年來我國26個城市的面板數據，通過建立固定效應模型，對地方政府的土地財政、債務規模與房價之間的影響關系進行實證分析，從而厘清三者之間關系。結果表明，地方政府對土地財政收入的依賴度提高會對本轄區內房價產生顯著的正向影響，但地方政府的債務規模對房價變動并沒有顯著影響，地區經濟發展水平、居民可支配收入增加和房地產開發投資等因素也會推動房價的上漲。就控制房價上漲以及如何降低政府對土地財政的依賴度提出幾點建議。

關鍵詞：土地財政 地方債 房價變動 固定效應模型

一、引言

近年來我國地方政府以土地財政為依托，大規模舉借債務，造成政府債務規模迅速擴張，這同時也帶來了房地產市場的不斷升溫和地區房價的快速上漲。因此有不少學者對抑制房價上漲這一問題進行研究。目前的研究結果普遍認為造成房價上漲的原因來源于兩個方面：一種原因從一般的供求原理分析，認為是城鎮化水平的提高、居民收入水平上升造成的需求的增加推動了房地產價格的上漲;另一種原因是認為出于投機需求和金融市場的作用，包括了預期未來房價上漲的投機需求和國外資本的流入以及商業銀行信貸規模的擴張等。還有一部分學者從財政視角分析房價的波動，證明其對房價水平有著正向影響。學者郭珂（2013）年利用收集的從1999-2009這11年的省級面板數據，研究土地財政依賴、地方財政缺口與房價之間的關系，結果發現二者對房價水平均有正向影響。張遠（2011）認為，因為我國分稅制改革后，地方政府財力與事權不匹配，大量財政支出的需要使得政府陷入財政困境，因而只能依靠土地財政獲取建設發展資金，從而導致了房價水平的上漲。

大多學者的研究主要集中在土地財政對房價的影響上，而忽略地方政府債務這一因素。學者刁偉濤（2015）認為地方政府對于土地金融依賴，主要途徑是地方政府以土地作質押發行地方城投債，將地方債務作為地方政府財力的一個來源，我們不應該忽視其對房價的影響。事實上大多數地方政府的債務收入與土地出讓收入的規模不相上下，因此為了弄清土地財政和地方債對房價究竟有何影響，本文選取土地財政和地方債為解釋變量來分析與房價的關系。

二、理論模型和數據分析

（一）理論模型

在關于房價波動的影響因素研究中，李濤和李永剛（2012）在以往相關人員研究的基礎上，建立了有關消費者與房地產商之間的局部均衡模型，所得結果證明造成房價波動的主要原因在于住房竣工面積、房地產開發投資與人均可支配收入等這些與房地產市場的供給和需求相關的指標。本篇文章以此模型為基礎，并加入土地出讓收入、地方政府債務等相關指標，使構建的影響房價的模型更加完善。

模型表達式：

（二）樣本和數據

因為關于地方債全口徑的數額無從獲取，本文選取了26個城市自2012-2017年發行的城投債規模來替代地方債務額，相關數據來自于wind數據庫。對于這26個城市2012-2017年國有土地出讓收入金額這一指標，本文采用從《中國國土資源統計年鑒》中獲得的“國有建設用地出讓成交價款”這一數額來表示。對于房價、人均可支配收入和房屋竣工面積等控制變量均來自歷年來國家和各城市的統計年鑒。

三、實證結果與分析

對于面板數據的處理，通常使用固定效應模型或者隨機效應模型。表2給出面板數據的回歸結果，并通過hausman檢驗，結果顯示p值為0.0030，故拒絕原假設“H₀”，應該使用固定效應模型。為了對比不同解釋變量對房價影響，本文使用逐步回歸的方法將地方債、土地出讓金收入引入模型中進行回歸分析。在進行數據處理過程中，本文將相應的變量值進行了對數化處理，系數估計表示房屋價格對各個變量的彈性。

（一）實證結果

從上表中的回歸結果可以看出，前3個模型的擬合結果較為理想，基本維持在0.7左右。模型1是將地方政府發行的城投債規模看作單一解釋變量，考察債務規模和房價變動的關系。通過回歸結果可以看出在只有債務規模因素下估計結果并不顯著，因此可以認為地方債影響并不能作為房價變動因素。模型2是將土地財政作為單一解釋變量放入回歸模型中。可以看出，解釋變量土地財政估計值為0.08，且在5%的統計性水平上顯著，故認為土地財政與房價呈正向關系。具體表現為，若不考慮政府債務影響，土地出讓增加1%，房價就會上升0.08%。模型2將地方政府債務作為單一解釋變量，不考慮土地財政影響，其參數估計值同樣在1%的統計性水平上顯著，具體表現為當地方政府債務規模擴大1%時，房價便會上升0.2%。在模型3中綜合考慮土地財政和政府債務影響，回歸結果表示土地財政系數估計值為0.08，在1%的統計性水平上顯著不為0;政府債務規模的參數估計值為0.019，但結果并不顯著。

從回歸的結果可知房價變動與土地財政有著正向關系，但與地方政府債務擴張沒有顯著的關系，這樣的結果并不違背實際情況。這是因為，如果地方政府未能償還城投債，所質押的土地便會以高價流入市場，勢必推動房價上升;反之，地方政府若有能力處理還城投債，將土地掌握在自己手中，那么對房價不會有太大影響。至于土地財政和地方債務對于房價影響是否如模型3所示，還需要對該模型進行穩健性檢驗進一步確定。

（二）穩健性檢驗

對上述模型進行穩健性檢驗，首先選取了土地財政依賴（lndtp）和地方債依賴度（lnlfp）來替代解釋變量lndebt，ln-landfee。具體回歸結果由表4模型4所示，lndtp系數估計值為-0.038，但回歸結果并不顯著;lnlfp系數估計值為0.062，在10%的統計性水平上顯著，說明土地財政依賴度與房價呈正向關系，即土地財政依賴度提高1%，則房價會上升0.062%。穩健性檢驗結果與模型3回歸結果基本接近，因此模型3的回歸結果是可通過的。

以上部分是對解釋變量的分析，此外通過查看控制變量的回歸結果可以發現，模型3回歸分析中房屋完工的面積其參數為均為負數，說明其房屋竣工面積的擴大會降低房價，即供給的增加會削弱房價的上漲。但是房屋竣工面積的參數值非常小，意味著即使增加了房屋供給，就以往情況來看，房價下降趨勢不高，這同樣符合當前實際情況。房地產開發投資回歸結果的正向顯著，則表明一個地區房價與當地房地產開發投資規模正向相關，因為目前大部分房地產開發資金來源于銀行貸款，地產開發商銷售時不僅要考慮到開發成本，還要考慮到這些貸款成本。因此可以看出金融機構等所提供的貸款服務和相應的貸款政策等對房價有一個向上的牽引作用。

四、結論與建議

通過上述研究可知，土地財政和地方債是造成房價上漲的因素，而地方政府采用這兩個手段是為了彌補自身財力的不足，因此抑制房價的上漲，既要針對房價出臺相關政策，也需要一定的輔助手段來解決政府資金困難的境地。對此，本文提出以下幾點建議：

首先，需要對房地產稅進行改革，提高房產投資成本。針對居民目前所擁有的存量房產制定出征收房地產稅的相關方案，同時要在一定程度上提高房產的持有成本，以此來促進存量房的上市流通。要盡可能使得房地產稅作為地方稅種，從而使得其成為地方政府的一個財政收入來源，降低地方政府在分稅制改革后面臨的財政困境。其次是改革現有的財政體制，減輕政府對土地財政依賴。對地方政府土地出讓金收入的取得進行嚴格的規范，阻斷土地收益同地方政府預算外資金來源的緊密聯系，逐步完成土地出讓由創收工具向市場調控手段轉變，同時，中央需要進行一定調節，在其他方面給予地方政府獲取財政收入的來源點，以彌補由于對土地財政收入的嚴格把控而造成的財力缺損。