中小房企融資如何破局

摘要：過去十年，地產公司銷售規模排序發生了很大變化。融資是房企戰略落地的一個重要支撐力量，也是房地產企業快速發展的最重要的驅動力之一。房企如何正確認識融資，可以從戰略、經營、業務、管理視角來解析。通過分析房企融資面臨的諸多問題，提出中小房企全員融資六大破局方法。

關鍵詞：監管;戰略;破局

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0017-20 收稿日期：2020-11-13

1 房企融資的視角分析

過去十年，地產公司銷售規模排序發生了很大變化。很多企業短時間內突破千億，殺入前十，與此同時，也有很多企業發展停滯，泯然眾人。縱觀黑馬房企，靠的全是快周轉，不但是經營節奏加快，同時利用融資加快了資金周轉，進一步提升開發銷售規模。由此可見，融資在房企之中占據著舉足輕重的位置。

從戰略視角來看，對于房地產企業，有三股力量在推動著其發展——投資驅動、營銷拉動以及兩者中間的各專業聯動。一方面，融資是戰略落地的一個重要的支撐力量，也是房地產企業快速發展的最重要的驅動力之一。另一方面，有別于過去二十年單邊上揚的態勢，房地產行業發展至今，機會都隱藏在結構與節奏之中，房企需要通過抓住節奏，優化結構來獲取發展的力量與紅利。這其中就包括融資的節奏與結構以及負債債務的結構，因此，融資節奏和結構也是房地產企業風控和戰略發展重要的內容要素。

從經營視角來看，房企的經營一般會關注三個方面——經營的安全、效率與效益。無論哪方面都涉及到現金流的管理，融資管理是現金流管理的核心內容之一，現金流管理是經營安全、效率和效益的重要支撐。

從管理視角來看，戰略牽引經營，業務支撐經營，管理保障業務。從管理的視角來講，融資管理可以確保融資順利推進，而融資業務推進可以促使經營目標的實現，以此來驅動公司的發展戰略得以實現。

2 中小房企融資難題

2.1 認知錯誤

很多中小房企對于融資這個概念有很多錯誤認識，比如認為融資就是借錢，借錢就有風險。融資的本質是自有資金的高效率運作，然后在風險可控的基礎上，利用融資資金的周轉效率幫助公司快速發展。從房企的角度來說，不能否認行業所具有的類金融屬性決定著企業必須要去做杠桿，至于是做財務性杠桿、合作性杠桿，還是內部經營杠桿，都是可以選擇的。即使在“三道紅線”新規之下，也不能將融資與負債等同于風險。如果有這樣的錯誤認知，企業的盈利能力，自有資金的回報率難以提高，企業也難以創造業績。

2.2 脫節戰略

不同發展階段的企業，對融資的訴求與看法也有所不同，表現在判斷融資成本高低的標準、對融資渠道的取舍、融資節奏的把控要點不同。但很多中小房地產企業，無論是在哪個發展階段，無論是擁有什么樣的戰略意圖，卻只使用一種融資套路——找銀行借錢，這就會造成與戰略脫節。企業不能為融資而融資，融資一定要站在服務企業發展的角度。例如如果企業未來5年的戰略意圖是深耕，同時做大規模，融資成本的控制條件就要適度放寬，才能與戰略相結合。

2.3 低價定融

較高的融資成本，讓很多中小房企對于信托與基金敬而遠之。但站在為未來做準備的角度，中小房企可以嘗試多元化融資，同時也能倒逼企業基礎管理體系、運營體系、現金流管理體系、規范化運作體系的提升，從而支撐未來的快速發展，在部分程度上抵御市場不確定性帶來的風險。這都是低價定融不能帶來的效果。

2.4 封閉運作

在很多房企尤其是中小房企之中，融資沒有專業團隊去做。甚至在一些百億級的房企之中，投資部門投資信息對其他部門也是高度保密的，運營部門的運營數據對其他部門也是高度保密的。這就造成了投融產銷的不通暢，沒有辦法提高自有資金的周轉效率，不能降低對外部資金的依賴，從而沒有辦法提高企業的抗風險能力。

3 中小房企“全員融資”破局方法

“全員融資”是從投資、經營、工程、營銷等業務環節，以及品牌、合作等方面，提升企業的資金使用效率與價值。針對企業在融資方面所遇到的普遍問題，本文為中小房企提出六方面“全員融資”的要點與策略，幫助企業實現健康可持續發展。

3.1 觀念更新，認知到位

首先企業要知道融資不只是代表著借錢，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對外部資金的依賴，都可以看做是融資的動作。這是泛融資的概念而不是傳統融資的概念。

3.2 體系打底，團隊保障

在狹義的融資體系方面，一定要建設好融資的規模、節奏、結構、標準、決策流程等體系和機制，打實基礎。廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運營體系，然后打通投融產銷，建立高效的經營節奏控制體系。如果做不到這些，企業有可能出現過于依賴財務性杠桿的現象，增加企業面臨的風險。

團隊保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢，而是所有的人都要為融資做貢獻，創造價值，所有的員工都要為自有資金使用效率的提升來做貢獻，創造價值。企業要在銷售端去發力，從某個角度來說，銷售也是做融資的，只是錢不是從銀行去融，而是從業主以及準業主的手中去融，這種銷售回款使用起來最沒有風險，而且還不用去還。

投資也可以看做是在做融資，比如進入了一個庫存低、未來去化率快的城市可以看作是為企業融資做貢獻。同時投資部門與其他企業和政府合作，用少量資金撬動了一個大項目，也可以看作是為企業融資做貢獻。此外，工程部門把施工進度管理好，盡快達到預售條件、招采部門建立完備的供應商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業融資做貢獻。

因此，每一個部門的每一個員工的每一個動作，在為客戶創造價值的同時，一定也在為公司的自有資金快速周轉創造價值，這才是全員融資。

3.3 單項目策略

（1）進對城市拿對地。如果投資部門進入了一個未來兩三年內都供需失衡城市，后面的團隊再怎么努力，也會對資金造成積壓，降低整個公司的現金流周轉速度，資金的周轉速度。因此進對了城市拿對了地，就相當于是為企業融資。

（2）營銷策略有深度、彈性。包括銷售的定價策略，精準產品定位;快速去化的策略;營銷過程中的推廣策略;快速應對市場的不確定性等。如果具備這些條件，單項目的融資策略就有了一個重要的支撐點。

（3）單項目高周轉。就是早開盤、快簽約、加快后續建設速度，適度控制支出，以此來降低項目對資金的占用，來加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉效率與價值。但高周轉不等同于低品質，而是把產品高質量的要求放在建造標準上去，放在產品線標準化上去，放在客戶的敏感點分析和精準的定位上去。

（4）團隊配置與激勵方式。一個項目一定要有一個好的團隊，尤其是操盤手或項目總，項目總的好壞在很大程度上決定著這個項目的周轉速度，進而決定了對資金的占用程度。另外，企業在設立激勵機制與跟投方式的時候，一定要把資金的使用效率和周轉速度作為一個重要的指標。好的激勵機制與跟投機制，其實就是一個好的融資方案。

3.4 多項目策略

多項目策略只有一個，那就是平衡資金、降低峰值。每一個項目都有量、價、節奏三個重要指標，把多項目的三個指標來綜合平衡，多項目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯峰，以此來減少對外部資金的依賴和對自有資金的占壓，這是多項目融資的重要策略。

3.5 優化節奏、調整結構

所謂優化節奏，其中之一就是優化投融產銷的節奏。投融產銷四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉和現金流的周轉，越能降低資金的閑置和占壓。優化結構的第二個重要內容是多年滾動節奏，通過做三年滾動經營規劃，把經營活動串聯起來，合理調整資金的使用規模、使用時機、使用成本，在此基礎上提高資金的使用效率與價值。

3.6 模式創新、升級

（1）代建。代建對自有資金的占壓很小，本質上其實是品牌管理、產品、服務的輸出，屬于輕資產運作。現在很多的大企業都專門成立了代建公司或者代建事業部，或者是重點在發力做代建。

（2）收購兼并、合作。合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團隊、體系、機制能管好合作項目，能夠與合作方共贏多贏，也是一個很好的全員融資的破局方案。

（3）泛地產生態圈。建立起自己的泛地產生態圈，有利于企業去與政府談地，能做到巧拿，而不是去拼地價硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時泛地產生態圈也可以幫助企業打造一種新的生活方式，利于銷售。

（4）投資者生態圈。投資者生態圈其實就是外部事業合伙人。現在很多房企都在與制造業或服務業企業合作，將他們富余的資金引流到房地產行業來。先要保證引入資金的安全，同時要有共贏多贏的心態。

作者簡介：黃博文，博志成股份聯合創始人，G50董事長俱樂部輪值會長。